多地樓市政策“上新”，房地産“工具箱”增加選項

近年來，貴州省黔東南苗族侗族自治州岑鞏縣在新型城鎮化建設中，大力建設社群服務中心、老年活動中心、圖書室、文化廣場等場所，提升群衆的幸福感、安全感和滿意度。圖為社群居民在岑鞏縣大有鎮大坪同心社群鍛煉身體。新華社

中國發展改革報社記者 | 季曉莉

近日，執行了13年的北京住房限購政策迎來首次調整，深圳也放寬限購，杭州、西安宣布全面取消住房限購，杭州、南京、武漢、沈陽等城市購房即能落戶。

松綁政策密集出台，國内房地産市場供求關系是否發生重大轉變？未來房地産發展新模式應如何建構？

各地樓市寬松新政相繼出爐

4月30日，北京釋出了《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，時隔13年放寬五環外區域住房限購。新政後北京市戶籍居民家庭最多可購置3套住房，單身人士以及滿足5年社保的家庭最多可購置2套住房。不少專家預測，後續庫存壓力比較大的郊區會率先調整限購限貸等政策。目前北京樓市“以價換量”依然是二手房成交量上行的邏輯，有不少房源價格已回落至2016年。

4~5月份，南京出台了超過10條房地産新政。南京市警察局印發的《關于合法穩定住所落戶有關事項的通知》提到将進一步放寬落戶條件，在南京市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。時隔6年，南京重新開機購房落戶政策，以求吸納更多外來人口。南京還釋出了南京都市圈範圍内公積金購房貸款及提取一體化新政，房屋被征收人持房票購房最高可獲得15%的購房獎勵；首套房貸利率再次下調，部分銀行優惠後利率僅3.45%。

近期，南京二手房市場成交維持上升趨勢。據我愛我家南京研究院資料，4月南京全市二手房成交量10195套（含高淳、溧水），環比上漲19.1%，連續2個月上升，成交量也創今年月度新高，在全國僅次于成都、北京。

5月9日，杭州釋出樓市新政，全面取消住房限購，不再稽核購房資格。同時，在杭州市取得合法産權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。杭州市住保房管局房地産業發展處副處長何陳煜表示，在現有的積分落戶架構内，拟大幅提高自有産權住房的賦分權重，後續會以出台的實施細則相關規定為準。中原地産首席分析師張大偉認為，這意味着始于2016年9月的“暫停市區購房入戶”政策正式退出舞台，且沒有之前購房總價和面積上的要求。

當天，濱江集團一位内部人士便在社交媒體發出一張表格，列明了13個在售樓盤和即将入市的項目，均價2.9萬元~6.5萬元/平方米不等。杭州富陽東洲闆塊的首望瀾翠府在全面放開限購後公開宣布按“套内面積”賣房，成為杭州首例按照套内面積計價的樓盤。有組織的外地購房者近日也在杭州熱門樓盤現身。杭州拱墅區運河新城闆塊的宸岸印月項目，迎來了甯波、紹興、嘉興等地的大量看房客。

根據克而瑞房地産資料，5月6~12日，杭州新房市場量價雙升，全市共成交商品住宅984套，環比增加43%；成交均價33151元/平方米，環比上漲2%。近日來，杭州拱墅區成為該市房價漲幅較高的區域，房價從3.3萬元/平方米漲至5.34萬元/平方米。而就在4月29日~5月5日期間，杭州新房市場仍然是量價雙跌的狀态。

珠三角城市也加入新政行列。廣州與佛山兩城核心城區相距不到30公裡。廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市下行周期中，在廣州外圍區域入戶的門檻大幅度降低，大專學曆即可入戶，且廣州基本上退出限購政策，入戶門檻降低，對佛山樓市沖擊大，佛山隻能通過購房入戶、低房價優勢來吸引人口。

5月13日，佛山公布了房地産新政，除了購房落戶等政策大力吸納非本地戶籍人口入市外，還發掘了其他新亮點。例如，在優化容積率計算規則上，新出讓的住宅用地，住宅套内陽台的“折半”計容面積上限由套内建築面積的18%提高至20%，取消凸（飄）窗窗台與地面高差小于0.45米需計容的要求等。專家指出，這将提高建立商品住宅的實用率、品質及市場競争力，相當于變相降低購房成本，有利于加速釋放本地改善需求。但是這有可能導緻此前已入市但沒有容積率或公攤優勢的項目在售出房産回籠資金的去化上面對壓力。

佛山還鼓勵支援住房“以舊換新”，鼓勵房地産企業開展存量房産置換新房的活動，對地方國企收購市場存量房産用于保障性住房、租賃住房、人才住房等加大融資支援力度；今明兩年出售自有住房并在售後1年内重新買房者将得到賣房個稅退稅優惠。前4月份，佛山全市新房成交量129.1萬平方米，較為平淡。新政出台或有利于激發更多的潛在需求，加快目前佛山樓市的去化速度。

而惠州的新政力度更大。惠州提出輔助用房及無償移交政府的配套設施等由開發商或政府承擔，不納入公攤面積，提高了業主的得房率。惠州還鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽台打造戶屬空中花園，而且這部分不計入容積率建築面積和産權面積。過去“偷面積”是“擦邊球”或違規行為，現在規範化了，有助于提升行業産品競争力。

但是，不少業内專家提醒，樓市複蘇并非政策持續松綁就可以立竿見影，如果市場始終處于下行區間，消費者難免保持謹慎心理。同策研究院研究總監宋紅衛分析，全面取消限制性政策的背景，是目前大陸房地産市場供求關系發生重大變化。政策會對當地樓市産生一定提振效果、減輕市場去化壓力，但是時效性較短。他判斷目前大陸房地産市場還未見底，在2024年仍然整體面臨下行壓力。

“五一”前後多地樓市成交行情回升

“五一”假期，北京樓市适逢五環外區域松綁限購，又疊加了首付比例、房貸利率調整等前期系列政策，提振效果初見成效。資料顯示，“五一”假期北京新房成交面積1.65萬平方米，日均成交面積0.33萬平方米，日均成交面積較2023年同期增長19%，較2019年同期增長12%。

與北京樓市政策調整類似，4月28日，成都長達7年半的限購政策全面取消。據克而瑞統計，“五一”假期成都新房約6成項目的來訪量上漲；成交量方面，當地35%項目成交量上漲，漲幅約5%~10%，多項目成交量保持穩定。當地已經開始吸引一批周邊省市的投資客進場，與蘇州、杭州等城市接近3萬元/平方米的價格相比，現在成都新房均價不到2萬元，頗有成本效益和增長潛力。

今年“五一”期間，北京、成都是為數不多成交表現積極的城市。據中指院資料，今年“五一”假期22個代表城市新房日均銷售面積仍為同比下降狀态，消費者觀望情緒仍在。但“五一”小長假結束後，多地樓市成交量環比大幅回升。

新房方面，根據諸葛資料研究中心監測資料顯示，5月6~12日，重點15城建立商品住宅成交量為14685套，環比上升74.24%，同比下降2.51%。其中，近期迎來政策利好的城市的新房成交量有明顯提升。例如杭州，但從目前的網簽交易資料來看，新房成交量回穩上行的空間仍然較大。

據諸葛資料研究中心監測資料顯示，同一周，重點10城二手住宅成交量為19379套，環比上漲184.9%，同比轉正。其中，成都成交量環比漲幅領跑，二手住宅成交5681套。此外，深圳該周二手房成交量不僅環比大幅上漲，還超過節前水準約一成。易居研究院研究總監嚴躍進認為，周成交量環比大幅回升顯示出房地産市場仍然具備較大潛在需求。

截至5月9日，全國共計50餘個城市對房産限購政策松綁，23個城市全面取消限購。将城市裡閑置的存量住房充分利用起來，既可以避免增加過剩産能，也能夠為存在剛性和改善性住房需求的市民提供便利，這正是落實“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”的題中之義。

近期房地産政策頻繁調整，能否真正扭轉市場預期，是各方關注的話題。經過多輪房産調控之後，投資者對房産的投資屬性更加理性審慎，政府對于房地産産業發展的規律更加熟悉，調控房産市場的“工具箱”裡有了更多選項。

例如，過去幾年，人才落戶和積分落戶是主流方式，主要跟學曆、社保和年齡相關；積分落戶則是将各類名額綜合打分，構成複雜。恢複購房落戶，且沒有相關限制，大大降低了準入的門檻。有了戶口，就可以享有義務教育及其他公共資源配置設定的權利。對于外來人口集中的熱點城市，如南京、杭州、成都、西安等，普通打勞工入戶還是比較難，但他們其中很多人收入并不比一般的大學畢業生低，且非常希望子女能在所就業的城市接受教育。

4月16日，國家統計局副局長盛來運在國新辦新聞釋出會上提到，2023年大陸常住人口城鎮化率是66.2%，但是按戶籍人口計算，城鎮化率還不到50%，還有2.97億的農民工在城裡沒有完全市民化。

不少業内專家認為，徹底打破城鄉戶籍制度束縛，大幅提升城鎮化比率，可能是化解房地産困局的最優解，不但能夠幫助行業脫困，也能推動中國經濟可持續增長。未來，随着限購退出、購房入戶大範圍普及，城市之間将打響“搶人大戰”。城市競争力包括就業、教育、醫療等資源，也包包覆房及社群生活配套的完善性。各大城市降低落戶門檻對于城市未來發展、人口結構和産業結構調整、城市的綜合競争力提升都會産生深遠影響。

推動建構房地産發展新模式

4月30日，中共中央政治局召開會議，強調要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊建構房地産發展新模式，促進房地産高品質發展。

5月10日，央行釋出2024年第一季度中國貨币政策執行報告，提到充分發揮貨币信貸政策導向作用，針對房地産市場，要求統籌研究消化存量房産和優化增量住房政策措施，強化保障性住房和城中村改造資金保障，推動建構房地産發展新模式。

全國政協委員、中國房地産估價師與房地産經紀人學會會長柴強認為，“增量住房”主要指未來規劃建設的新住房，包括商品住房和保障性住房；“優化”就是要完善“市場+保障”的住房供應體系，要建設“好房子”，滿足人民群衆對優質住房的需求。而消化存量房産，需多措并舉，如在符合規劃和用途管制前提下，允許商業、辦公等非居住房屋根據市場需求調整存量房産用途；鼓勵住房租賃企業購買或改造存量房産用于租賃住房；當地住房總量供大于求、政府有财力的，可收購部分存量住房用于保障性住房、拆遷安置用房。

目前一些城市已經開始有所行動。5月3日，上海市房地産行業協會、上海市房地産經紀行業協會聯合發出倡議，在上海市發起商品住房“以舊換新”活動。其中，首批參加“以舊換新”倡議的房地産開發企業有20餘家，項目達30餘個，主要分布在嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區和臨港等區域。參加活動的房地産開發企業承諾，在一定期限内舊房未成功出售的，購房居民可以無條件退房退款；房地産經紀機構則承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”。

5月11日，南京出台《南京市規劃建設保障性住房實施方案》，明确可适當改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置土地和房屋；優先供應最困難的工薪收入群體，再逐漸擴面至整個工薪收入群體。但保障性住房不得以任何形式變更為商品住房流入市場，每個申購家庭隻能購買一套保障性住房。

5月11日，北京市住房和城鄉建設委員會釋出《2024年北京市住房發展年度計劃》并提出，北京将平穩有序供應住房用地，2024年度計劃安排各類住房用地1060公頃，向重點功能區、軌道站點周邊、南部地區等重點發展空間傾斜，促進職住平衡、産城融合、宜居宜業。

浙江工業大學中國住房和房地産研究院院長虞曉芬認為，建構房地産發展新模式，要促進人口、住房、土地、資金四者關系适配，避免市場供求失衡與大起大落。在供應體系上，完善“市場+保障”的住房供應體系；在銷售方式上，實行現房銷售；在房屋管理上，要加快建立城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度，建立房屋全生命周期管理體系；在路徑上，要建立房地産發展新模式的保障機制，包括用地制度、财稅制度、金融制度等，促進房地産高品質發展。