央行連放3大招“暖”樓市！專家：新政策罕見的寬松

南方都市報

2024-05-17 15:10釋出于廣東南方都市報官方賬号

在上午國家統計局釋出4月份70城房價，1—4月份全國房地産市場基本情況後，今日（5月17日）下午4時，住房城鄉建設部等多部門負責人将召開國務院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。

據權威媒體報道，住建部、金融監管總局、國有大行等各部委及機構已分别抽調各自房地産領域内的骨幹人員，成立聯合工作組；“保交樓”救助範圍或進一步擴大，收購存量住房正在讨論醞釀中。出席釋出會的釋出人則為住房城鄉建設部和自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人。

在會議召開前夕，今日已有多項樓市政策利好接連釋放。比如首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為最低15%；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，且将首套房及二套房個人住房公積金貸款利率分别調整為最低2.775%和3.325%。

打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰

據新華社消息，今日上午，全國切實做好保交房工作視訊會議在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調，要深入貫徹落實中央政治局會議部署，深刻認識房地産工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

何立峰指出，房地産關系人民群衆切身利益和經濟社會發展大局。目前，要着力分類推進在建已售難傳遞商品房項目處置，全力支援應續建項目融資和竣工傳遞，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地産企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

何立峰要求，要壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地産融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地産企業的指導支援，有力有序有效推進保交房各項工作。

連放三招促進住房貸款，首付最低僅1.5成

在下午的會議召前之前，今日午間，中國人民銀行連發三道促進住房貸款的利好政策。

在調整個人住房貸款最低首付款比例方面，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

在下調個人住房公積金貸款利率方面，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

在調整商業性個人住房貸款利率方面，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。按照因城施策原則，央行指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準。

首四月全國商品住宅銷售額降超30%

事實上，在此次會議之前，全國多城已紛紛出台促進樓市成交的政策。僅5月份，就有杭州、西安等城市取消限購。據諸葛資料研究中心不完全統計，截至目前，成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等23個城市全面取消限購。全國僅剩海南省、北上廣深、天津以及珠海橫琴7地仍保留住房限購政策。

但從今天公布的70城房價、前四月全國房地産市場情況可見，市場并未如預期般持續回暖。

今年前四個月，全國建立商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額24453億元，下降31.1%。建立商品住宅銷售面積24507萬平方米，下降23.8%。與此同時，在房屋新開工面積、房屋竣工面積等方面，均下降超20%。

以全國70城房價為例，在4月份，全國70個城市建立商品住宅價格指數環比下跌0.6%，連續11個月下跌，且創下近期最大環比跌幅，跌幅比3月份翻了一倍，擴大0.3個百分點。4月份新房下跌城市數達到64個，創下階段性新高。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，上一次出現這麼大的下跌城市數還是2015年。

值得注意的是，在70個大中城市的銷售價格中，此前一線城市二手房領跌70城，領跌一二三線，但到了4月份，一線城市新房也開始領跌。李宇嘉分析認為，一線城市之是以領跌，一方面與一線城市二手房價跌幅較大，對新房形成競争關系，新房銷售不得不跟進。另一方面，近年來開發商回歸一線城市拿地，導緻供地量增加，同質化競争明顯亦有關聯。

北廣深新房庫存周期高企

在4月份，據安居客線上重點監測，65城新房新開盤數量環比下降9%，其中一線城市降幅最大，環比降幅約38%。在售的新房項目總量環比僅小幅增加0.1%。與此同時，新房線上找房熱度總體環比回落14%。不過，150平方米以上的4房及以上大戶型找房熱度占比普遍提升，值得關注的是120-150平方米新房戶型找房需求占比已經超過去年占據首位的90-120平方米戶型。這或也意味着，有錢人仍在進場買房。

從全國百城看，今年4月份百強房企和百城新房銷售同比均創下近年來最大跌幅，其中百強房企4月業績環比下降12.9%、同比降低44.9%；百城環比下降17%，同比下降43%。

而根據克而瑞統計，至今年4月份，北上廣深新房在售庫存周期已分别達到49個月、15個月、27個月、36個月。

一線城市二手住宅售價下降

一手市場不盡如意，二手市場同樣連連下行。

從今日釋出的資料看，70個城市二手住宅價格指數環比下跌0.9%，連續12個月環比下跌，跌幅與3月份相比大幅擴大了0.5個百分點。自從去年11月至今，全國70個大中城市中均有超過68個城市的二手住宅價格下調。

同比方面，一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.5%，當中北京跌8%，上海跌7.5%，廣州跌10.2%，深圳跌8.5%。

專家解讀

國家推動房地産行業和經濟複蘇

的決心已超出預期

就今日房地産市場出台已出的政策，中原地産首席分析師張大偉分析指出，中央穩定房地産市場的決心非常堅定，未來隻要房地産不穩定，更多的政策肯定還會出台，在各地加碼釋出政策的基礎上，本次國家層面針對房地産全面推動政策寬松，國家推動房地産行業和經濟複蘇的決心之大已超出預期。

在首付比例方面，不再區分“限購”和不“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于15%和25%。引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願。将直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費意願。

而在房貸利率方面，此前5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%，此次多個城市将下限取消，利率下調的空間更大。目前從全國看，目前除了少數一線二線城市外，大部分現在房貸最低首套利率已經進入3.45時代。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，今日全國出台四項重磅政策，将對市場的影響将産生極大深刻的影響，堪稱“四把斧”：即購房首付比例下調至15%、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限、收購庫存房源充當保障房。

“此類購房政策是購房曆史上非常罕見的寬松，或者說是40年房地産發展曆史上最寬松的一次，其能級超過過去所有的放寬政策，是曆史級的購房提振政策”。嚴躍進認為，此類政策每條都具有非常強的市場震撼力，也有助于後續新房在内的庫存進一步消化，将對購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用。

采寫：南都·灣财社記者邱永芬

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