樓市“王炸”組合拳：首付比例降至曆史最低、取消房貸利率下限

财聯社

2024-05-17 20:30釋出于上海上海報業集團旗下《财聯社》官方賬号

财聯社5月17日訊（記者 李潔）今日兩部門祭出樓市“王炸”組合拳，接連釋出三條關于住房貸款方面的重磅利好政策，樓市信貸最寬松時代來臨。

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局釋出通知提出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

同時，央行還宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

“這次的調控力度之大，是之前從來沒有過的，是國内房地産發展曆史上最寬松的一次。其能級超過以往同類型所有寬松政策，可謂曆史級的樓市提振政策，影響深遠。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

多位分析師表示，以上新政從需求端出發，政策調整後首付比例、房貸利率均将處于曆史低點，将大幅度降低購房門檻及購房成本，居民的購房門檻和房貸利息成本降至曆史最低。未來，存量房貸利率也有望降低。

“可以看出，監管層穩定房地産市場的決心非常堅定。本次針對房地産出台的寬松政策，意在推動房地産行業和經濟複蘇，從各項舉措來看，監管層決心之大已超出市場此前預期。”中原地産首席分析師張大偉告訴記者。

首付比例寬松幅度重新整理曆史紀錄

樓市首付比例最低的時代，即将來臨。

本次兩部門宣布下調首付比例下限後，首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%。

在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主确定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

多位分析師向記者表示，此次首付比例調整後，屬于按揭貸款曆史上最寬松的首付政策，降低幅度重新整理曆史紀錄，首套和二套房首付比例均為曆史最低。

“政策的調整無疑降低了購房門檻，利好購房者，也讓更多資金不足想要買房的購房者獲得上車資格。”諸葛資料研究中心首席分析師王小嫱稱。

張大偉也表示，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付負擔和成本，增強購房能力和意願。

據悉，目前全國多地已将首付比例降至20%、二套降至30%，僅有個别城市首付比例較高，如一線城市首套首付比例均為30%，二套在40%-50%不等。

“本次央行下調首付比例下限後，預計将有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調空間和預期，以進一步降低購房者置業門檻。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

張大偉也認為，未來北京等一線城市也有望大幅度降低首付比例和房貸利率。

事實上，今年以來，房地産市場表現不及預期，金三銀四成色不足，無論是新房還是二手房，量價齊跌，業主以價換量，市場情緒跌至低谷，行業信心不強。

“按照以往經驗，中央政策的松動對市場信心的提升效應大于地方政策。本次新政能刺激部分剛需及首次改善客群入市，提振市場的活躍度，短期能促進房市加速改善。中期來看，當下居民市場收入預期弱，拖累購房需求的釋放，中期還需要依靠經濟就業環境的改善。”王小嫱稱。

房貸利率有望跌破3%

此次政策調整後，不僅購房首付比例将是曆史最低，房貸利率預計也降至曆史低點。

在公積金方面，央行釋出通知稱，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

據記者測算，如以公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次公積金首套房貸利率降低後，每月月供減少135元，累積30年月供減少4.85萬元。

與此同時，此次兩部門還取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，将房貸利率下限調控權給予地方。

“這意味着，中央層面不再設定統一的商貸利率限制線，各地可以根據自身經營情況自行做出調整。”王小嫱表示，此舉有利于各地結合自身情況出台相對合理公平的房貸利率，在目前的貸款背景下，各地商貸利率将進一步下滑，後續房貸利率有望跌破3%，降至曆史最低水準。

“從全國看，除少數一線二線城市外，目前大部分房貸最低首套利率已經進入3.25時代。”張大偉表示。

根據央行公布資料，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。根據中指院監測，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。

“目前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴充至二套房，預計将有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。”陳文靜稱。

國家統計局資料顯示，4月商品住宅銷售價格總體持續下滑，同時跌幅進一步擴大，“以價換量”趨勢加速。4月70城新房價格平均環比下降0.58%，跌幅較上月擴大0.25個百分點；二手住宅價格平均環比下降0.94%，跌幅較上月擴大0.41個百分點。

此外，從4月份70城建立商品住宅房價指數來看，房價環比上漲城市數量6個，較上月減少5城；其餘64城均環比下跌，占比約91%；二手房依舊僅有1城環比上漲，其餘69城環比下降。

“央行、金融監管總局此次針對首付比例、房貸利率的調整，展現出監管部門對于穩定房地産市場的決心。政策進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意願，若核心城市加快跟進相關舉措，将對市場産生更大的帶動作用。”陳文靜稱。

“伴随各類支援性政策在逐漸落地，以及政策落度力度與執行力的增強，樓市去庫存的力度未來也會越來越大。市場供求關系在未來1-2年内将逐漸改善，屆時樓市将步入相對健康的發展軌道。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為。

（财聯社記者 李潔）