房貸政策再出組合拳：降低首付、下調利率、盤活存量

摘 要

按照目前的利率水準，首套、二套房貸利率全國下限分别為3.75%和4.15%

文｜唐郡

編輯｜張威

中國購房門檻繼續下降。

5月17日，中國人民銀行（下稱“央行”）聯合國家金融監督管理總局等部門，釋出房地産金融政策組合拳，助力房地産市場促增量、化存量。

一是優化住房金融政策。央行宣布取消全國層面房貸利率政策下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；下調住房貸款最低首付比例5個百分點。

“預計新政策将帶動絕大多數城市取消房貸利率下限。”據業内人士測算，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點，而首付比例的下調可降低居民購房門檻，有助于提振住房消費。

二是助力盤活商品房庫存。央行宣布，創設3000億元保障性住房再貸款，激勵引導金融機構支援地方國有企業以合理價格收購已經建成未出售商品房用作保障性住房。據測算，央行本次按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

“央行本次調整房貸政策，是對4月末政治局會議‘統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施’要求的貫徹落實和及時響應。”市場人士分析稱，首付比例和利率政策下限調整對增量住房會展現明顯效果，新增的再貸款工具重點聚焦于支援市場消化存量房産，是有效盤活存量市場的關鍵。

“近期日本在收緊貨币政策方面表現糾結，很大程度上是由于長期受到低通脹 的困擾，曆史的陣痛對政策決策掣肘較大。大陸若要扭轉房地産市場預期，目前采取力度較大的措施是很有必要的。”前述市場人士補充道。

1.促增量：房貸利率下限取消，首付比例低至15%

全國多數城市購買首套住房的居民有望享受15%的首付比例和低于3.75%的房貸利率。

5月17日，央行等金融管理部門釋出三項舉措，優化住房金融政策。

一是取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。在此基礎上，各地可按照因城施策原則，自主确定是否設定城市下限。

此前，全國層面首套和二套住房利率政策下限分别為不低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）減20基點和LPR加20基點。按照目前的利率水準，首套、二套房貸利率全國下限分别為3.75%和4.15%。

公開資訊顯示，2022年12月，央行建立首套房貸利率動态調整機制，地方政府可根據該機制自主選擇是否取消當地房貸利率下限，實際上早已開始了有條件的取消實踐。截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。

“适時取消房貸利率政策下限，房貸利率方面将更多展現市場機制的自我調節作用。”一位業内人士表示，“此次政策調整展現了央行推動利率市場化的清晰思路，也表明央行持續推動金融機構市場化定價能力的決心。”

據測算，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點，也就是說大多數城市房貸利率将進入“3”時代。以購買首套住房為例，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。此外，改善型需求住房的利息支出将減少更多。

二是下調公積金貸款利率。自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

三是下調首套、二套房貸首付比例。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。在此基礎上，地方可按照因城施策原則，自主确定轄區各城市首付比例下限。

這是近期央行第二次調整房貸首付比例。

2023年8月，央行将全國層面最低首付比例政策統一為首套房20%、二套房30%。各地在此基礎上，因城施策自主決定政策下限。目前，除北上廣深等八個城市外，其他城市均已選擇執行20%、30%的全國底線政策。

據中原地産研究院測算，之前全國重點城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為兩檔，即30%和20%。“全國大部分是20%，少數是30%。”中原地産首席分析師張大偉表示。

據了解，央行選擇在此時點優化住房金融政策，也有支援信貸平穩增長方面的考慮。近日，央行釋出的4月金融統計資料顯示，4月社會融資規模增量為-1987億元，為2005年以來首次錄得負值。“央行此時出台優化住房金融政策，在提振市場信心，改善預期的同時，也有繼續穩住金融資料的效果。”市場分析人士稱。

2.化存量：3000億元再貸款支援地方收購商品房

根據國家統計局資料，2024年前四個月，全國建立商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。截至4月末，全國商品房待售面積達到74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

近段時間以來，商品房庫存不斷攀升，受到各界高度關注。

在5月17日召開的全國切實做好保交房工作視訊會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰表示，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”

同日，央行宣布創設保障性住房再貸款，按照“政府主導、市場化運作”的思路，由央行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府標明的地方國有企業發放貸款，支援以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

據悉，保障性住房再貸款額度為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。央行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

據央行副行長陶玲介紹，本次保障性住房再貸款政策包括四大要點：

一是收購對象嚴格限定為房地産企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地産企業一視同仁。

二是收購主體由城市政府標明，但被標明的地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隐性債務，不得是地方政府融資平台，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。

據悉，地方國企的收購資金将通過租賃經營收入和未來售房收入回收，確定商業可持續，不增加地方政府隐性債務。

三是收購的商品房用途限定為保障性住房配售或租賃。

四是秉承自願參與原則，地方政府、房地産企業、收購主體、21家全國性銀行、符合保障條件的工薪群體等參與各方均可自主決定是否參與。交易價格由各方平等協商。

陶玲表示，保障性住房再貸款工具的創設實施有利于實作多重目标：一是加快存量商品房去化，推動商品房市場去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機制。

“目前房企面臨的一大問題是現金流不足，通過保障性住房再貸款支援，房企出售已建成商品房後，回籠資金可用于在建項目續建，而在建項目回籠資金确定性增強後，将有更多項目滿足城市房地産融資協調機制條件，形成良性循環，改善房企資金狀況。”一位業内人士稱。

“在新工具支援下，地方國企可以成為市面商品房新買主，打通市場循環。”一位市場專家建議，“從更長期來考慮，未來土地等資産都可以作為盤活資産的對象。”

值得注意的是，此番創設的新工具也是對此前租賃住房貸款支援計劃的延續。2023年1月，央行曾設立1000億元租賃住房貸款支援計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點，支援批量收購存量住房用于擴大租賃住房供給。

“一年多來，試點在8個城市有序落地，商業可持續的租賃經營模式初步形成，為消化存量住房發揮了積極作用。統籌考慮政策銜接，我們将租賃住房貸款支援計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，将在全國範圍全面推廣。”陶玲表示。

(作者為《财經》記者）