經濟學家任澤平：史詩級利好，房地産這次有救了嗎

澤平宏觀

2024-05-18 07:25釋出于北京财經領域創作者

文：任澤平團隊

導讀

大招組合拳一起來了:

1、首套房商業房貸最低首付比不低于15%，二套最低首付比不低于25%，首套最低首付比創曆史新低。預計剛需、改善性需求将釋放，但受居民收入、就業預期偏弱影響，效果有限。

2、首套、二套房公積金貸款利率時隔20個月再次下調，創曆史新低。此前商業房貸利率持續下降，商業房貸與公積金貸款利率利差持續縮小，本次下降合情合理，居民獲得切實優惠、購房成本下降。

3、取消首套、二套房商業房貸利率政策下限，因城施策。預計更多城市将加入“商業房貸利率下限取消”的隊伍，商業房貸利率有望持續下行。

4、拟設立保障性住房再貸款3000億元，向地方國有企業發放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

我們之前倡導的成立住房保障銀行、政府收儲存量房用作保障房（請參考《關于組建住房銀行的構想》)正在落地，這是解決房地産困境的有效路徑，3000億元或是初步嘗試，後續政策力度還需繼續加碼。

目前樓市成交低迷、地方财政壓力較大，地方政府保交樓、收購商品住房，心有餘而力不足。政府收儲模式，錢從哪裡來？由央行設立專項用于收購商品房的再貸款，地方政府以收購的商品房為抵押，向國有商業銀行申請低息貸款，商業銀行向央行申請再貸款，即類PSL，地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企。

政府收儲模式，利于去庫存、救房企、救樓市、利财政、利民生。房企拿到資金，緩解現金流壓力，一方面用于拿地，利好地方财政；另一方面建設住房、防止爛尾，利好民生。地方政府将保障房租賃獲得收入，按時向商業銀行還款，同時，通過收購存量房減少市場供給，達到去庫存目标，促進行業健康發展，穩經濟。此外，批量收購轉保障房，建設中國版組屋，一舉多得。

冬天再冷再長，春天也會到來。

中國樓市不會重演日本九十年代，城鎮化還有很大空間，如果辦法得當，房地産還有解。日本九十年代城鎮化程序結束，人均GDP3萬美元。中國空間很大，需要時間，以時間換空間。傳統經濟軟着陸，新經濟崛起，雙支柱，中國經濟加油！

正文

1 事件：四箭齊發，房地産迎史詩級利好，重大政策拐點

事件一：首套、二套房商業房貸最低首付比下調至15%、25%。

5月17日，央行、國家金融監督管理總局釋出《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，《通知》提出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

首套、二套房商業房貸最低首付比時隔8個月再次降低，首套最低首付比創曆史最低。1998年全面房改以來，最低首付比出現在2008年10月。受全球金融危機影響，國内經濟受到嚴重沖擊，為應對危機，中國采取一系列措施，其中包括将首套、二套房最低首付比調整為20%。2015年，為去庫存，首付比也曾從30%降至20%。2023年8月，首套、二套商貸首付比調整為20%、30%。此次，首套、二套房最低首付比15%、25%，首套首付比創曆史最低，二套首付比逼近最低。

事件二：首套、二套房公積金貸款利率下調25BP。

5月17日，央行釋出《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

個人住房公積金貸款利率時隔20個月再次下調，創曆史新低。曆史上，央行曾六次下調個人公積金貸款利率，分别是2002年1-2月、2008年8-12月、2012年5-7月、2014年10月-2015年8月、2022年9-10月。此次再調降25個BP，創曆史新低。本次下調與LPR以及商業房貸利率持續走低相關。2023年至今，央行大幅度下調LPR，同時，商業銀行也不斷下調個人按揭貸款利率，導緻商業房貸利率與公積金貸款利率的利差持續縮小，為滿足剛需、改善性需求，公積金貸款利率的調降勢在必行。

事件三：全面取消首套、二套房商業房貸利率政策下限，因城施策。

5月17日，央行釋出《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準（如有）。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制确定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理确定每筆貸款的具體利率水準。

《通知》前，全國已有64個城市取消首套房貸利率下限。此次《通知》前，關于商業房貸利率下限的政策是2022年12月出台的，央行、原銀保監會宣布建立新發放首套商業性個人住房貸款利率政策動态調整機制，對評估期内建立商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。截至2024年一季度，已有64個城市取消首套商業房貸利率下限。

事件四：拟設立保障性住房再貸款3000億元，收購商品房用于保障房

5月17日，央行宣布拟設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國開行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則，向城市政府標明的地方國有企業發放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照貸款本金60%發放再貸款，預計将帶動銀行貸款5000億元。

此次《通知》是“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”的延續與落地。近期，地方政府陸續出台政策盤活存量住房，用作保障房。2022年7月，鄭地租賃收購鄭州四環記憶體量房源作為人才較高價的電梯大廈；9月，濟南城發公開收購3000套商品房作為租賃儲備；湖州、邯鄲、阿勒泰等城市也釋出政策鼓勵将存量房源轉化為保租房。2024年5月，杭州臨安區政府向開發商收購商品房用作公租房。大理鼓勵收購存量房作為保租房或人才房。

2 影響：降低購房成本，利好需求釋放，收儲是有效途徑、力度可以更大

1）首付比下調直接緩解購房首付金額壓力，但也意味着還款壓力增加。首付比例下降雖然能緩解首付環節資金壓力，能夠撬動總價更高的住房，但這也将導緻居民每月還款壓力提高。居民收入、就業預期偏弱背景下，首付比例下降将釋放一定的剛需和改善型住房需求大，但影響相對有限。

2）公積金貸款利率下降，商業房貸利率下限取消，預計未來高庫存城市商業房貸利率或降至3%以下，購房成本将明顯下降。

政策調整前，百城整體首套、二套房貸利率均處于曆史低位，但一線城市高于平均。貝殼資料顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%，低于5年期以上LPR，二套主流房貸利率平均為4.16%。而一線城市首套、二套房貸利率分别為3.88%、4.29%，二線城市為3.61%和4.17%，三四線城市為3.57%、4.15%。

政策調整後，預計多數城市商業房貸利率将繼續下降，購房者成本顯著降低。按公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式，每月月供減少135元左右，累積30年月供下降4.9萬元。此外，公積金貸款利率下降将有效推動商業房貸利率下行。未來更多城市商業房貸利率下限将取消，利率有望迎來新一輪調降，切實減輕新購房的利息負擔，降低還貸壓力。

3）政府收儲存量房用作保障房正在落地，設立類PSL，去庫存、救房企、救樓市、利财政、利民生。3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地産困境的有效路徑，未來需持續加碼，待行業築底回升。

“金三銀四”樓市表現不及預期，房企資金緊張，地方财政壓力較大。這種情況下，地方政府可能沒有足夠資金保交樓、收購商品住房。是以，由央行設立專項用于收購商品房的再貸款，地方政府以收購的商品房為抵押，向國有商業銀行申請低息貸款，商業銀行向央行申請再貸款，即類PSL，地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企。

房企拿到資金，緩解現金流壓力，一方面用于拿地，利好地方财政；另一方面建設住房、防止爛尾，利好民生。地方政府将保障房租賃獲得收入，按時向商業銀行還款，同時，通過收購存量房減少市場供給，達到去庫存目标，促進行業健康發展，穩經濟。此外，批量收購轉保障房，建設中國版組屋，一舉多得。

3 展望：短期政策助力行業築底，中長期房地産仍有較大發展空間

短期，限購、房貸利率、房企融資等政策可能進一步優化，促進房地産築底。

2024年開年以來，大陸房地産優化政策持續加碼，加速落地。供給端以金融支援為方向，房地産融資協調機制有望進入常态化，各地鼓勵國資企業收購開發商庫存、改善房企資金狀況；需求端，降息、降首付比、稅收優惠、放松落戶、放松限購、優化公積金政策等，持續釋放剛需、改善性需求。

在大陸房地産市場供求關系發生重大變化的大背景下，未來，供給端，房企資金改善仍有發力空間；需求端，核心城市放開限購、房貸利率下行是大勢所趨。目前房地産進入從“防過熱”轉向“防過冷”的階段，從銷售、投資等名額看房地産市場已超調，樓市表現疲弱，政策優化将助力房地産築底，有利于軟着陸。

中長期，綜合考慮城鎮化程序、改善性需求、城市更新等，中國房地産市場仍有較大發展空間。根據我們在《中國住房需求測算2024》中的測算，到2030年大陸新增住房需求緩慢降至9.1億平方米，預計2024-2030年大陸新增住房需求在9.3億平方米/年，其中剛性需求、改善性需求、更新需求占比分别為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為大陸住房市場最大的需求支撐。

4 短期三招可救地産

我們此前提出，三招可救目前地産，房地産是第一大支柱産業，房地産穩，則經濟穩，就業穩，金融穩。

組建住房保障銀行，收購開發商庫存。建立專項資金收購開發商土地、商品房庫存，開發商拿到資金限定必須保交樓，這樣可以防止爛尾，避免讓購房者承擔地産調整的風險。房企回款有多餘資金，可以用于拿地，土地财政是以恢複，地方債務壓力得以緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，原本開發商手裡有很多庫存，如果額外再新增供地用于租賃房，将導緻巨大的浪費，一舉多得。

全面取消限購，回歸市場化。現在市場低迷，是取消限購的良機，發達國家對國内居民沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地财政、稅費拉動經濟增長。在目前行業持續低迷背景下，取消限購短期将促進房地産築底回升；中長期可考慮在市場企穩後，通過征收房地産稅等稅收機制調控市場，同時能為地方财政增加穩定稅收來源，通過人地挂鈎實作供求平衡，一舉兩得。

持續大幅降息減少購房成本，為居民減負。貨币政策部門通過定向降準等支援銀行降低負債成本。現在實際利率偏高，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。

5 長期住房制度改革：城市群戰略、金融穩定、人地挂鈎、房地産稅、租購并舉

我們在業内提出了分析架構“房地産長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此架構基礎上提出“房地産新模式的關鍵是城市群戰略、金融穩定、人地挂鈎、房地産稅和租購并舉”。用時間換空間，促進長期平穩健康發展。如果采取長短相結合措施，有望促進房地産軟着陸，為中國經濟複蘇和就業貢獻力量。

1）推動都市圈城市群戰略。人随産業走，人往高處走。二十大報告指出，“深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略”。

2）保持貨币政策和房地産金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支援剛需和改善型購房需求。規範房企融資用途，支援房企合理融資需求，提供一定時間視窗讓存在問題的房地産企業有自救機會。

3）以常住人口增量為核心改革“人地挂鈎”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應挂鈎、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減挂鈎，嚴格執行“庫存去化周期與供地挂鈎”原則，優化目前土地供應模式。

4）穩步推動房地産稅試點。房地産稅替代土地财政是大勢所趨，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地産稅對各方影響。目前經濟處于築底期，房地産還未走出困境，不具備房地産稅征收條件。

5）建立租購并舉的住房供應體系。二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多管道保障、租購并舉的住房制度”。豐富商品房、租賃房、共有産權房等多品類供給形式，形成政府、開發商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進房企在租賃業務中尋找新增長空間。

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