在2022年“兩會”上，全國人大代表、政協委員送出了很多關于樓市的建議和提案，諸如取消公攤面積、廢除預售制度等，關注度極高。
這些樓市“焦點建議”、“熱點提案”在短期内實作的可能性有多大呢？今天來分析一下。
焦點一：廢除公攤面積
兩年内落實幾率：★
這是全國政協委員、甯夏回族自治區政協副主席洪洋提出的。他列舉了公攤面積的“三宗罪”：
1、公攤面積劃分沒有統一标準。哪些區域屬于公攤面積，哪些區域不是，有沒有重複收費？也隻能由開發商說了算。
2、公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費。
3、業主并未享受到公攤面積的合法收益。公攤面積既然攤給了業主，那公攤面積所産生比如廣告、車位、會所、超市等收益也應當攤給業主。但是事實并非如此。
點評：正如洪洋所言，公攤面積不透明、缺乏監督、帶來一系列衍生性的問題，需要解決。
遺憾的是，我認為2年内在全國取消公攤面積難度極大，基本上不可能實作。是以，在兩年内落實幾率的評級中，我給出了“一顆星”。
原因很簡單：這會帶來“通脹效應”，屬于緊縮性的樓市政策，大機率不會推出。
我們現在買房子，很多城市的标準合同上已經标注套内面積了，還有套内均價。一般來說，公攤面積占比大約25%。是以，單價2萬元的房子，如果按照套内面積計算（剔除公攤），價格是2.67萬元。
深圳住房均價為6萬元左右，如果廢除公攤，則對外公布的均價将調升到8萬元左右。深圳上海最貴的樓盤，可能出現60萬元一平米的單價，這将“拓展樓市上漲的天花闆”。
在穩增長、推動樓市回暖，讓大家願意買房子的年份裡，廢除公攤這個表面上看“全是利好”的政策，其實是一個較大利空，會在心理上壓制大家購房欲望。至少有很大不确定性，是以短期内不會出台。
從長遠看，廢除公攤面積是大勢所趨。
焦點二：廢除商品房預售
本屆兩會上，提出廢除商品房預售制度的代表委員有很多，比如全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫，全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹，全國政協委員、南通大學校長施衛東，全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明等。
周世虹委員還提供了一組重要資料：到2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工傳遞給購房人。也就是說，期房銷售坑害了很多人。
施衛東建議加強期房銷售監管，在銀行設立專用監管賬戶或由住建部門成立第三方托管機構，管理期房銷售定金，并按地區逐漸取消期房制度。
點評：從長遠看，在全國取消期房銷售是大勢所趨，但短期内也不會實作。
之是以2年内很難實作，同樣因為這是一項“緊縮性政策”。取消預售，對于高層住宅來說，意味着開發商要晚拿到銷售資金1到2年，也意味着資金成本将大幅提升。現在各地新房嚴格限價，巨大的财務成本要求開發商消化，這個難度很大。
逼死了開發商，未來供應量将銳減，房價在2到4年之後将大漲。
如果允許轉嫁成本，則房價要顯著上漲一輪。再疊加廢除公攤面積，房價上漲幅度可能會超過30%。這将是全社會無法承擔的後果。
是以，廢除預售制度難度非常大，隻能通過試點方式，分步驟探索性地推進。比如海南就廢除了預售，在深圳、北京的個别樓盤，土地轉讓階段注明了需要現房銷售。
今年不僅不會收緊預售條件，反而可能普遍降低預售條件。理想和現實，差距就是這麼大。
焦點三：三孩及以上家庭，減免一半房貸利息
兩年内落實幾率：★★
全國人大代表、廣東省惠州市委常委、宣傳部部長黃細花建議，為提高大陸生育率，應在房産方面，對于三孩及以上家庭，返還或直接減免其房貸利息的50%。
關于在住房上出台鼓勵生育的政策，今年兩會至少有20多份提案和建議，比如來自深圳的翟美卿委員建議為三孩家庭提供經濟适用房名額；全國人大代表、福建省南安市省新鎮省身村黨委書記吳金筆建議，住房公積金向“三孩家庭”傾斜。
點評：我個人認為，翟美卿、吳金筆的提案和建議比較容易實作，“對于三孩及以上家庭，返還或直接減免其房貸利息的50%”的難度偏大。
但減輕三孩及以上家庭的房貸負擔，未來有可能實作。方式可能是：利率打折、拉長按揭年限、降低首付比例、給予更高的公積金貸款額度，這4者結合起來。
比如三孩及以上家庭，在購買人均50平方米以内房子的時候（這樣就包含了第二套、甚至第三套），限購城市可以降低到2成（目前最低為3成），不限購城市降低到1.5成（目前最低為2成），貸款最長年限拉長到40年，商貸利率打7到8折，公積金最高額度上浮30%等等。
在申請安居房、廉租房、人才房時，三孩家庭予以加分，顯著提高申請成功幾率，這些也很容易做到。
另外諸如全國人大代表張兆安提出的“限購城市給予三孩家庭優先購房資格”，
全國政協委員莫天全提出的“根據生孩子數量，設定差異化首付比例”，今年就有可能在部分城市實作。
焦點四：租售同權，房租年漲幅不超5%
兩年内落實幾率：★★★★
全國人大代表、58同城創始人姚勁波提出了“租售同權，房租年漲幅不超5%”的建議。
點評：2021年8月，住建部曾釋出了“關于在實施城市 更新行動中防止大拆大建問題的通知”，裡面明确提出“城市住房租金年度漲幅不超過5%”。
也就是說，這已經是一個官方的目标了。深圳在地方立法的時候，還明确表示未來要建立“房屋租賃參考價格制度”。
衆所周知，深圳在去年樓市調控中率先全面實施了“二手房成交參考價”制度，成功實作了樓市降溫。如果未來推出帶有強制性的“房屋租賃參考價格制度”，一定可以在很大程度上管住租金價格。
官方未來會幹預市場化的房租價格，而不僅僅是給國企和政府擁有的租賃住房定價。5%，基本上就是一個官方目标。
5%的強制性目标短期内在全國推行，基本上沒有可能。但一定會選取一些大城市來試點。人口增長不多的小城市，沒有必要管制租金，其實也漲不動了。
焦點五：房地産稅試點，今年還搞嗎？
基本上沒有代表委員，單獨就推進房地産稅試點提出新的建議和提案，因為全國人大已經授權國務院“擇機推出”了。
今年的政府工作報告沒有提及房地産稅，是不是意味着今年不搞了呢？有這個可能。
但我們也需要明白：2021年的政府工作報告也沒有提及房地産稅試點，但到了2021年10月突然就冒出來了。
房地産稅試點已經是箭在弦上，是以即便今年不推出，對樓市仍然會有影響，它是一個明确的、影響力非常大的懸劍。
是以我的看法是：與其讓大家擔心，不如盡早公布試點方案。可以少選幾個城市，但至少要有5個左右，大中小城市、人口增長快和人口減少的城市都要有，這樣的試點才有價值。
宣布一個溫和的方案，提供人均免征面積，稅率适當可行。這樣，大家反而就不擔心了。
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