唉，太難了。
上周末，一個粉絲找區姐說，想賣掉手中的兩套房子，約1100萬置換改善新房。
而且，他還有區域要求，偏向越秀、天河、海珠，認為這三個區價值比較穩定，生活氛圍也好。
區姐看了一圈，越秀在售/待售粵海·壹桂府、淘金半山豪庭……不是太貴，就是單體樓，相當于無房可選。
天河呢，新盤集中在東部，保利天彙、珠江花城……他又覺得，便宜的又太剛需，貴的又太貴，而且天河東生活配套也就那樣。
唉，說來說去，他想深入了解一下，近兩年風頭比較盛的區域——海珠。
不看不知道，認真一看，海珠，那麼熟悉，又那麼陌生，不知不覺，已經高攀不起了？
海珠新房向東分散
均價8萬+/㎡，貴過天河
說起海珠的開發曆史，可以追溯到1932年，那時，海珠一般還不叫“海珠區”，叫“河南區”。
是以有一個說法，“甯要河北一張床，不要河南一間房”。
新中國之後，海珠進入了工業工代，帶來的人流和居住需求，讓海珠西率先邁入房地産開發時代。
同福路、濱江西、前進路和工業大道北一帶……原來的農田、果田上伫立起一座座高樓，衆多住宅商品樓盤湧現。
2011年1月，廣州造紙廠基本完成環保搬遷工作後，開發商紛紛進駐，海珠樓市的聲音集中在此。
2015-2017年，廣紙新城3年出讓5宗宅地，分别建設成越秀星彙海珠灣、綠地越秀海玥、雅居樂海珠小雅、金融街·融禦、時代大家。
似乎在廣紙新城之後，海珠樓市進入了彌散時代。
2018-2021年，梳理海珠的宅地出讓紀錄發現，4年一共出讓6宗宅地（其中2018年斷供），分布相對零散，有向東邁進的趨勢，而且地價節節攀升。
在廣州樓面價TOP10排行榜中，海珠以一己之力占據了6席，其中2021年入圍3席。
海珠不僅地價貴，新房均價更是出乎意料。
在大多數人印象中，天河新房均價會在海珠之上，但區姐查詢了海珠的新房成交價格，OMG，現實狠狠地打臉。
海珠新房均價竟然比天河還高！
2021年海珠均價7.9萬/㎡，天河6.9萬/㎡，相差1萬/㎡，而且2022年海珠的均價還在拉升。
位置優勢+産業轉型……海珠出圈
雖然貴，但是海珠的吸引力愈來俞強，大家都盯着。
其一，海珠具有得天獨厚的位置優勢，被珠江環繞，北面又緊鄰珠江新城、金融城，發展遲早受到輻射帶動。
另外，2019年5月，廣州市審議通過《琶洲人工智能與數字經濟試驗區建設總體方案》。
未來15年，廣州要舉全市之力下注數字經濟、下注琶洲，乘着琶洲的東風，海珠再一次聲名鵲起。
據統計，短短幾年，阿裡、騰訊、複星、唯品會、國美、小米、科大訊飛等27家人工智能與數字經濟龍頭項目入駐琶洲。
以前，海珠産業的給人的印象就是布匹批發市場，不過海珠現在産業轉型更新給人一種“新氣象”，新興産業比重增速很高——8.5%。
最後，海珠的新規劃也讓它“出圈”，規劃一區一谷一圈，發展更有體系，還有廣州推進新中軸南移的優勢。
位置優勢，加上新産業+新規劃，是以大家置業目光被吸引，區姐本身也很看好。
差不多都吹風10萬+/㎡，海珠買哪裡？
2020年底，中海觀瀾府開盤被搶購一空，2021年中海觀雲府、保利招商天珺、中海觀澔府開盤，個個戰績錯，讓海珠徹底出圈。
正當衆人才開始覺醒海珠的“紅”時，大家發現2022年這裡沒有多少貨可以挑了，或者不敢挑。
1.海珠西，中海蚝殼洲僅有130套
海珠西、中部開發漸飽和，有待售新盤中海蚝殼洲項目、江泰路項目、方圓·濱江壹号、中旅天宸府、保利紫悅。
地塊面積都不大，貨量也不多，但價格高。
中海蚝殼洲項目，位于海珠區石溪村，擁有珠江後航道一線江景資源，且與地鐵10号線大幹圍站直線距離200米左右，資源禀賦很好。
據傳，全盤僅有130套住宅産品，定位大平層180㎡/200㎡/240㎡，270°望江；
中海蚝殼洲項目位置示意圖
而且，中海請來了多家國際大師團隊參與設計，其中園林請新加坡設計大咖，風格偏向度假休閑。
逼格很高的樣子，價格吹風到10萬+/㎡，據說6月前推出。
美中不足的是，項目比較“迷你”，占地1.79萬㎡，容積率為5.75，計容建面為6萬㎡，一半建築面積是商業，有5層。
另外，項目周邊是村和舊工業區，也沒有配建學校。（可能能買上這個樓盤的人，也不在乎這些）
而中海江泰路項目，距離地鐵2号線江泰路站百來米，占地1.9萬㎡，隻有2棟住宅，主打三至四房，地價4.5萬/㎡，房價可能賣9-10萬/㎡；
方圓·濱江壹号貨量300套左右，也吹風10萬+/㎡，而且網傳大批房源已經被鎖定；中旅天宸府建面比前者還小，據說吹風8萬/㎡……
2.海珠東，琶洲南TOD吹風13-14萬/㎡
接下來看正在開發中的海珠東部，分别有保利天斯項目、琶洲南TOD。
保利天斯項目，去年底拿地，可建設面積3.35萬㎡，地價44372元/㎡，結合周邊環境，産品可能偏向改善或者直接豪宅，入市價格可能有10萬+/㎡。
琶洲南TOD是一個很轟動的項目，規劃、戶型、案名、價格，關注度都很高，前段時間出标準地名——“品越華府”。
因為琶洲本身住宅稀缺，與琶洲一河之隔的的鄰居——琶洲南TOD自然接棒。
項目靠近在建地鐵12号線赤沙站以及11号線赤沙滘站，東側近華南快速，能夠快速連接配接琶洲核心區和珠江新城，位置不錯。
琶洲南TOD 在灣區實拍
而且總建設量超88萬㎡，集商業辦公、住宅、公服配套于一體，将打造有250米高的商業地标，自成一體。
項目分兩期開發，規劃有16棟超高層住宅，最高44層，總貨量1400+套，并配建12班幼稚園和36班九年一貫制學校。
←西 東→ 琶洲南項目規劃圖
據傳，首開将推西區西北角3棟住宅，清一色140-310㎡改善大戶型，吹風高達13-14萬/㎡，預計5月開盤。
總體上來說，西區的住宅圍合而成，更純粹、安靜，中心園林大；東區有學校、商業，或許不大适合對聲音敏感的客群。
3.海珠南，珠光瀝滘巨無霸吹風10萬+/㎡
最後看海珠南部的珠光海珠創新灣，廣州最大城中村的舊改項目，投資28.3億美元。
這個體量470萬㎡TOD大城，規劃居住15萬人，布局教育、醫療、衛生、文化、體育等公共服務設施約100餘處，12所學校……
在廣州新中軸的最後一公裡上，打造科技創新文化展示、科創商務、文化創意、品質宜居四大片區，未來的潛力不錯，改造成功的話可能成為廣州居住區新範本。
另外，占據7.1公裡南向望江江岸線，北擁海珠公園，占有稀缺資源，這實力，吹風價也不低，10萬+/㎡。
珠光·海珠創新灣效果圖
以上，你會發現，新盤差不多都沖着10萬+去，海珠還能買哪裡？
低至2萬+/㎡入手
中心區二手房成本效益高區
新盤買不上，那考慮一下二手咯。
憑借着中心區的煙火氣，還有不錯的學位，樣樣齊全，關鍵的二手價格相對合理，吸引了不少越秀、天河的外溢客戶，還有近年大量入駐琶洲工作的人。
是以，海珠近年來一直是廣州二手交投活躍的前列區域，2021年成交量排名第二，2020年排名第一，是成交量最抗跌的區域。（來源：廣州中原發展研究部資料）
來源：廣州中原發展研究部
别看廣州中原發展研究部錄得海珠二手成交價廣州第三高，但是對比番禺、黃埔，海珠二手被指導的小區最少。
這側面證明海珠二手房價格很合理，成本效益比較高。
比如，南洲路，東曉路、江南西等熱門闆塊，仍有物業單價2萬+可以買，隻是樓齡稍大。
截圖：鍊家
這對于買家來說，還是一種福音，是想住最中心區的最後良心，可以去淘一淘。