那些去越南買房的投資客，現在還挺得住嗎？
是去收割時代，還是被時代收割。
2023年4月27日，越南河内，圖為河内的城市建築。
文｜王文彤 任德輝 柳書琪
編輯｜餘樂
“2023年前幾個月過得很難，”在越南投資買房的海南人衛曉對我們說。“我的房租原本定價在2500美元/月，一開始降了100多美金，後來四分之一的租金都快沒了。”
2019年年末，衛曉在越南胡志明市購入了三套房子。到2022年底，房價已經漲了一倍，租金回報率也維持在6%左右，而同一時間海南的平均回報率為2.4%左右。
2023年上半年，情況急轉直下。先是越南政府開啟了一系列反貪風暴，多位房企高管被逮捕調查，房企新發債券受到嚴格限制，現金回流困難。随之而來的就是大量項目停工爛尾，大量房企和中介公司倒閉、裁員。
像衛曉這樣的中國投資者還有很多。地産服務與投資公司世邦魏理仕（CBRE）資料顯示，截至2022年底，中國買家占全部外國買家的52%，高居榜首。中國買家多來自重慶、福建、兩廣地區。其中，以投資為目的的購房者占比高達86%，大部分國人選擇投資住宅。
這批成熟投資客，大多從事金融、消費及相關行業。他們看好越南的發展，把越南視為下一個中國。
然而，越南樓市這一波危機，給他們的投資前景蒙上了陰影。
尋找下一個中國
越南2015年開始允許外國人買房。越南中介公司Maxland的創始人莎拉從那時就開始進入市場，先是自己投資了十餘套房産，幾年後又做起了中介生意。
在莎拉看來，無論從文化、經濟還是人口角度，越南都很值得投資。“相比其他東南亞國家，越南的治安更穩定，飲食、文化與中國也比較相近。而且越南的人口基數大、紅利多，經濟正處于騰飛期，正是投資的好時機。”她說。
多位投資者告訴我們，他們都是認為國内的房價即将見頂，又看到很多外資制造業将工廠轉移到了越南，越南的GDP增速一直頗高，就動了去越南買房投資的念頭。
“經曆了北京、上海的房價漲幅，中國投資者願意相信自己在河内和胡志明市的眼光。”越南首望地産的一位中介告訴我們。多位中介均表示，中國客戶習慣把胡志明市看作下一個上海，把河内看作下一個北京。
縱觀疫情前越南的房價漲幅，的确有中國幾十年前的影子。
2003年，越南經過修改完善後頒布了第三部《土地法》，對土地的投資、經營做了詳細規定，此後，越南樓市開始起步。
雖然在2013年，因為美聯儲加息，胡志明房價遭遇腰斬，從巅峰時期的每平米4000-6000美元降至1500-2500美元，但之後的十年一直順風順水，疫情期間也未受太大影響。越南的房價一路狂飙，尤以胡志明市、河内漲幅最大。其中，胡志明市的基數更高，近三年的漲幅不如河内。
根據CBRE資料，2019到2022年，河内住宅均價上漲21.2%，達到每平米1934美元，其中豪華項目漲幅最大，從4000美元左右上漲至5500美元左右；胡志明市住宅均價上漲2.5%，達到2564美元/平方米。
2022年4月，李嘉誠帶領的長江集團即将與越南房地産商萬盛集團（VTP Group）合作共同開發房地産項目的新聞一出，将房價和投資客們的熱情都推到了最高點。
胡志明市新區第七郡Eco green Saigon小區，受訪者供圖
來自廣東的投資人沈坤向我們感慨，他剛買房的那段時間，越南房地産市場真是一夜暴富的天堂。
2021年年末和2022年年末，他在河内市共購入三套房子。買下一周後，三套房子都分别成功出租。截至2023年4月，房價上漲了13%左右，回報率在4.5%左右，而2021年至2022年廣州的平均回報率在1.7%左右。據他了解，也有人的出租回報率更高。
當時沈坤關心的是投資哪個城市能賺得更多。他比較了胡志明市和河内的不同樓盤後認為，胡志明市的房價已經快趕上河内的兩倍，并非投資最佳時期，是以選擇了河内。
多位中介也認同沈坤的說法。河内鑽石之家房産中介告訴我們，相比河内，胡志明市占地面積更小，發展空間受限，城市規劃也不如河内精細。而且，胡志明市的産業多為低端制造業，對進出口的依賴性更大，而河内周邊則分布着如三星、蘋果等公司的工廠和研發基地，産業更新更快。
“在越南買房，一看位置、交通，二看本地人的傾向。現在更多本地人願意在河内安家。”首望地産的中介對我們說。
莎拉則認為，胡志明市是依舊是越南最大的城市，其發展程度、國際化程度和需求量都是河内一段時間難以望其項背的。“我們公司在兩個城市都有業務，河内房價的基數低，這才是它漲幅更大的原因，但不代表胡志明市的房價已經到頂。”她對我們說。
紮堆買房，快速出租
在越南買房，首先要有充足的現金。買房時，開發商隻收越南盾和美元兩種貨币，而越南本地的貸款利率高達12%，是以一般是全款購買。
投資者要麼手上有充足的現金，要麼就需要在利率較低的地方先把錢貸出來。比較常見的是在中國台灣和中國香港，這兩個地區的貸款利率在2%左右。
外國人在越南購房的數量受到限制。越南《住房法》規定，一個高層住宅項目外國人購買份額最多為30%，一個别墅項目外國人購買份額最多為10%。買房後獲得房産50年産權，到期可再續50年，若要轉賣可以賣給外國人或本地人。
LE MONT投資股份公司首席營運官何瑞倫對疫情前的中國炒房客印象深刻，他們不但人數多，且下手快狠準。“從2015年到2020年前後，杭州、義烏這些城市經常有炒房團來越南看房。他們一行十幾人能談到一些優惠折扣，有時一個團就能買50套，再轉手租出去。”他回憶道。
多位投資者和中介都提到，因為更注重安全性和舒适性，無論是河内市還是胡志明市，中國人的投資重點區域都是新區，平時的生活也不太離開固定的區域。
自從2009年大學畢業後來到越南打工，詹翔羽已經在胡志明市生活了近十五年。在她看來，胡志明不同地區之間的生活狀态泾渭分明：第二郡、第七郡以外國人或本地富人為主，也是中國炒房客重點投資的區域。
這裡設施齊全、治安良好、各種語言的牌匾混雜在一起，并且開設了可供外國小孩就讀的國際學校。行道樹郁郁蔥蔥，讓她有種回到了國内的親切感。
胡志明市舊城區中心一郡，受訪者供圖
中國炒房客通常将房子租給本地追求更高生活品質的年輕人、新市民群體或外派來此工作的外國人，這裡的租金也相對更高。條件稍微好一些的兩室房，配好家具，租金至少要1500美元一個月。而老舊城區差不多面積帶家具的兩室房，價格大約在400-800美元一個月。
相對來說，中小戶型更好出租，适合剛出來打拼的年輕人，出租回報率可以達到5%—7%。更大戶型的房子一般賣給有孩子的家庭。越南鑽石之家中介告訴我們，“房子基本一個月以内都能租出去，有的小區裡每套房子都能轉手過兩三次。”
風險與機遇
進入2023年以來，随着越南樓市危機的出現，不少抱着“發财夢”來越南買房的人，都調低了自己的預期值。
衛曉曾有朋友跟他同一時間在胡志明投資房産。那位朋友沒能挺過這段時間的房價下跌，手上的兩套房子都低價賣掉了，倒貼了半套房子的錢。“我是挺過來了，但是我也不對房價未來的漲幅抱太大希望了，等恢複得差不多我就準備出手了。”衛曉說。
樓市危機的根源，在于越南經濟對外資和出口的過度依賴。
2022年，越南出口總額占到GDP總量的91%。時至今日，美國仍是越南出口的第一目的國，占比約26%。
伴随着2022年3月16日開始的美聯儲大幅加息，美元倒流，越盾對美元匯率累跌近7%，越南央行在2022年9月22日也被迫宣布加息，在3個月之内将基準利率提升了200個基點，房貸利率随之上漲到16%。
根據越南統計總局資料，2023年8月越南出口額同比下降7.6%，連續第六個月下滑，2009年以來的最長跌勢進一步拉長。2022年越南GDP漲幅高達8%，且在疫情之前的30年之内一直保持着6.8%的平均增長。但是2023年第二季度，越南GDP增長隻有4.14%
住宅市場資料也很慘淡。以河内市場為例，根據CBRE資料，2023年上半年河内住宅較高價的電梯大廈供應量為3926套，同比下降53%，銷售量為4280套，同比下降60%。
此外，越南審批手續龐雜，審批時間短則2年，長則3—5年。此前一些開發商抱有僥幸心态沒等審批通過就私自動工，或者還在審批階段就對着空地“畫餅式”宣傳。這些開發商都在此次危機中被查處，成為爛尾的主力軍。
衛曉表示，越南政府的确采取了一些措施，但都是治标不治本。
“越南央行和監管機構放寬了房地産企業貸款和融資的标準，但我作為投資人還是不知道錢的去向；央行開始降息，但房貸利率還是高達12%；一些開發商也制定了促銷政策，但還是要在規定時間内交齊全款才能享受折扣。”他說。
莎拉也分析道，短時間内越南的房市完全恢複還有一定的困難。“第一是疫情剛結束，出行還不是特别便利；第二在經濟下行的背景下，大家的投資也更加謹慎，河内、胡志明的房價也不再像幾年前那麼便宜。現在來投資的大部分是經驗豐富、對越南也比較了解的成熟投資客。”她說。
面對中國購房客這棵搖錢樹，越南房市顯得态度暧昧、搖擺不定。
據越南媒體報道，越南普通市民對外國人的炒房行為表示不滿，曾有市民向政府請願，要求政府禁止售賣房産給中國人，政府也傾向于優先供應本地購房者。
而開發商們的态度則是，一邊享受中國炒房客帶來的錢和名譽，一邊又時刻控制着他們的限額，防止大量中國買家湧入、擠占全部名額。
越南最大的開發商之一Vinhomes的樓盤Vinhomes City在經曆了中國炒房客蜂擁而至後，在2022年8月停止向中國人銷售。這也是目前很多開發商的操作，要麼幹脆不接受外國購房者，要麼中途停止向中國人出售，沒辦法簽訂買賣合同。
詹翔羽向我們解釋，現在拿到房産證确實非常困難，但隻要簽訂了購房買賣合同，就不影響房屋正常交易，一般正規中介也會和客戶強調這一點。
現在她已經不再為沒有房産證而焦慮，“反正距離50年産權還很遠，沒有房産證也不影響買賣，擔心也沒什麼用。”
除了投資的收益情況，多數國人還在擔心因為市場混亂導緻的期房爛尾問題。
6月1日，媒體報道稱，越南已暫停超1200多個房地産項目，涉及的總投資額近800萬億越南盾（約合人民币2413億元）。越南《青年報》稱，首都河内400個項目被擱淺，胡志明的停滞項目超300個。這些停工的項目有些不合規矩，有些手續不全，有些資金虧損，需要等政府評估之後再決定整改、收購或拆除重建。
多位在越南投資并居住的投資人表示，區域和開發商的選擇很重要。“新區的爛尾樓确實比較少見，因為這裡普遍由大型開發商統一規劃和建造。爛尾樓主要集中在城市偏遠地區，以違規項目、旅遊地産為主。”詹翔羽說。
莎拉也表示，一些期房确實存在中途爛尾的風險。“如果客戶的資金充足，我們更推薦客戶購買現房，但目前市場上的現房項目不多了。如果要購買期房，一定要選擇一些國際性的開發商或實力雄厚的本土開發商。”她說。
與購房者們的憂心忡忡不同，中介普遍保持着謹慎的樂觀。他們一緻認為，這次房地産衰退其實是政府面對經濟下行的主動刹車。“上半年的經濟增速雖不如以往，但下半年經濟肯定會有所回溫，現在是抄底最好的時機。”首望地産中介說。
但是，在沈坤看來，現在再來越南買房，“收割時代”的可能性已經越來越小。這裡的房子可供外國人選的太少，價格和風險也比以前更高了。如果現在在越南買房，不建議五年内就倒賣掙錢。至少要等到五年後，越南房地産市場進入存量時代再出手。
“想要做長期投資，就必須接受回報的起伏。現在在越南投資需要理性。”他說。
實習生張宇、楊曉歌對此文亦有幫助。沈坤、衛曉、朱躍、莎拉為化名。