商品房賣不動，保障房建不起，住房沖突如何解？

本文作者：姜兆華 山東師範大學特聘教授、碩士生導師

1月11日，央行批複1000億元的住房租賃團體購房貸款。消息一出，引發市場一片熱議。有媒體甚至發出國家隊進場樓市托底救市的猜測。

嚴格意義講，無論央行釋出的住房租賃貸款支援計劃，還是央行、金融監管局聯合出台的鼓勵商業銀行發放住房租賃團體購房貸款政策指引，都稱不上國家隊進場托底救市計劃，但卻向市場發出了一個重要信号：市場化解決住房供給側“去化”“缺口”沖突或是未來方向。

目前，大陸房地産市場面臨的突出問題是供給側結構性“去化”，和需求側結構化“缺口”之間的沖突。

從供給端看，市場中大量的存量房源無法“變現”實作銷售，“去化”問題成為商品房市場中最大的“痛點”；從需求端看，保障性住房“缺口”仍然較大，無法滿足城市中低收入人群、特别是新市民的住房保障需求。

目前房地産行業面臨的難題有：商品房賣不動，“去化”誰買單？保障房建不起，缺口誰來補？商品房“去化”和保障房“缺口”沖突如何解？三個方面的突出沖突亟待破解。

一、商品房賣不動，“去化”誰買單

目前，房地産市場面臨的最大問題是商品房賣不動，商品房供給出現嚴重過剩，“去化”壓力較大。

據易居房地産研究院最新統計，全國商品房供給方面，除了目前6.73億平米待售商品房之外，還有近12億平方米新開工但未竣工的在建房産，總共18.7億平方米商品房将成為待售的存量商品房。

據CRIC監測資料測算，“去化”周期的合理區間大概為11-14個月，高于該區間說明庫存規模偏大，低于該區間則說明庫存規模偏小。

而易居研究院對全國100個城市樣本調查顯示，目前商品房“去化”平均周期22.1個月，其中一線城市“去化”周期16.1個月、二線城市“去化”周期19.4個月、三四線城市“去化”周期28.4個月。商品房賣不動，“去化”問題成為事關房地産生死存亡的“命脈”。

目前，受經濟下行壓力、三年疫情和資本市場低迷等因素影響，居民實際可支配收入下降、購房投資消費動力不足，改善型人群和剛需人群“去化”買房已成為房地産“去化”需求端發力的強弩之末。

市場急需具備超級“購買力”的經營主體“托起”房地産“大盤”，通過典型示範效應，穩定市場預期、增強房地産投資消費信心。

央行、金融監管局出台的相關金融政策，鼓勵企業和社會團體批量購買商品房從事租賃經營，對商品房“去化”可以收到立竿見影的效果；同時這一政策試點、全面實施或将成為房地産市場“去化”的一個重要風向标。分析認為，國資背景地方性平台公司或是商品房“去化”買單的主力軍。

二、保障房建不起，“缺口”誰來補

《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（簡稱“14号文”）提出：未來5年，将在上海、北京、深圳等35個300萬人口以上城市率先試點，建成600萬套保障性住房，逐漸形成“保障房+商品房”的雙軌制。

“14号文”明確定障性住房供應對象為收入不高的“工薪階層”，包括城鎮戶籍家庭、機關事業機關人員、企業引進人才等不同群體，預計未來新增城市人口将是保障性住房的重要覆寫主體，疊加現階段中低收入群體，受保障居民規模将大幅增加。按照“十四五”期間全國計劃籌建保租房約 900萬套。

據此估算，全國保障房至少有400萬套缺口。衆所周知，地方财政是建設保障房的重要資金來源，全國保障性安居工程96%來自于地方财政，地方财力是保障房工程可持續的重要保障。

在房地産飛速發展的黃金時代，很多地方财政收入主要來源于土地拍賣收入，彼時保障房建設資金“缺口”并不突出。

受三年疫情、特别是房地産市場行情下行影響，财政收入增長面臨巨大挑戰，地方财政收入入不敷出，保障房建設資金“缺口”日益加大。

1000億元住房租賃團體購房貸款先行先試，為解決商品房“去化”與保障房“缺口”沖突打開了一條新思路。

據初步測算，通過央行、金融監管局政策指引，鼓勵企業批量購買“去化”商品房可達15萬套，全國8個試點城市平均可配置設定2萬套保障房。

在目前商品房供大于求、保障房供不應求的“兩難”背景下，供給側結構化調整或是化解商品房“去化”、保障房“缺口”沖突的一劑良藥：央行、金融監管總局給予專項政策扶持，房地産開發商斷臂求生，地方政府、金融機構通力配合，相關各方同向發力保障房建設“缺口”将會得到有效彌補。

三、用市場化手段，平衡“去化”“缺口”沖突

冰凍三尺非一日之寒，商品房供給側的結構性沖突由來已久。

如何解決商品房庫“去化”和保障房“缺口”之間的沖突，已成為住房保障體系高品質發展的重要命題。在持續低迷不振的市場行情下，商品房“去化”依靠商品房限購、限貸等需求端的政策性發力，短期内很難取得成效。

同時由于土地财政收入減少，地方财政持續“吃緊”、地方保障房建設“缺口”壓力劇增。國家層面給予特殊政策鼓勵房地産企業供給側結構化調整，平衡商品房“去化”和保障房“缺口”沖突：央行住房保障計劃試點、央行和監管監管局聯合出台鼓勵金融機構給予社會企業、團體批量購買商品房轉租的信貸政策指引，鼓勵房地産企業在建工程保交樓、保傳遞，政策性扶持社會企業團體擴大住房租賃、保障房供給；這些市場化的經營運作，對平衡供給側商品房“去化”、保障房建設“缺口”之間的沖突無疑将發揮積極作用。

從目前的情勢看，用市場化手段解決住房供給側“去化”“缺口”沖突或是未來的方向。