樓市，不忍看了！

作者：餘飛

​01

宏觀資料強于預期

最近，國家統計局與央行公布了今年前兩個月一系列宏觀經濟資料，整體來看，很多資料都在複蘇路上，唯有樓市，跌勢仍收不住。

國家統計局披露：

2024年1至2月份，規模以上工業增加值同比實際增長7.0%。

來源：國家統計局

7.0%的增速遠高于去年同期的2.4%。這意味着，進入2024年，制造業有明顯起勢勢頭。

分行業來看，41個工業大類行業中有39個行業增加值保持同比增長，較前值增加8個行業。

制造業的起勢，和出口恢複，直接關聯。

海關總署資料顯示，1-2月份，貨物進出口總額66138億元，同比增長8.7%。其中，出口37523億元，增長10.3%；進口28615億元，增長6.7%。

其中，全國規模以上工業出口交貨值由上年12月份同比下降3.2%轉為增長0.4%，回升3.6個百分點，結束了此前連續8個月下降态勢。

主要工業産品中，鐵路船舶航空航天、金屬制品和通用裝置等行業出口分别增長32.6%、20.4%、12.3%；汽車行業出口增速雖有所回落，但仍保持13.0%的兩位數增長；消費品制造業出口受海外需求改善拉動，出口增速由上年12月份下降10.6%轉為增長4.0%，其中紡織服裝、家具、文教工美等行業出口增速均有較大幅度回升。

消費資料方面，前兩月增長了5.5%，高于去年同期，增速整體來看，不算高也不算低。

來源：國家統計局

固定投資方面，出現了明顯反彈。

前兩月，固定投資增加了4.2%，增速雖然不如去年同期的5.5%，但結束了過去一年來的不斷下滑态勢。

來源：國家統計局

整體來看，各項宏觀資料，大多都強于預期。

不過，市場認為，後續壓力依舊很大。

财新網分析，此前被抑制的需求在春節假期強勁釋放，不過高頻資料顯示假期後至3月以來經濟增長動能有所放緩，房地産銷售、春運客運量、整車貨物流量指數和建築項目開複工率均有所走弱（按春節可比口徑）。

來源：财新網

02

房地産資料不忍看

相比于其他資料，房地産資料簡直不忍看了。

其他資料雖然在3月份走弱，但好歹前兩個月還是靓麗了一把，而房地産資料，一路蔫到底。

國家統計局披露：

前兩個月，全國房地産開發投資11842億元，同比下降9.0%；其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

來源：國家統計局

官方給出的解讀是，跌幅收窄了。

從走勢看，這話沒毛病，的确收窄了，但收窄也還是跌。

這一資料，自2022年4月份轉負以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。

這意味着，房地産市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。這一結果，誰都能想到，畢竟當下的房企，不是在暴雷，就是在暴雷的路上。

而且，從恒大财務造假來看，這個引線會讓很多此前光鮮亮麗的房企的遮羞布，被扯下來。

商品房銷售方面，國家統計局披露：

建立商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。建立商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

來源：國家統計局

從走勢圖可以看到，銷售額與銷售面積呈現跳水态勢。

肯定有人會說，這是春節因素影響。但看清楚，國家統計局采取的方式是1月與2月合計對比。因為每年的農曆春節對應的基本是陽曆1月份或者2月份，2023春節對應的便是當年的1月份，2024年對應的是2月份。為了避免春節因素幹擾，是以采取了每年前兩個月合計統計。

今年前兩個月商品房銷售面積下跌了20.5%，銷售額下跌了29.3%。這意味着，新房很難賣出去。

這一跌勢，從央行公布的房貸資料，也能得到呼應。

央行披露，今年1月份房貸增加了6272億元，算是很不錯。但2月份的增量為-1038億元，這是2020年以來第6次房貸負增長。

按理說，隻要有商品房成交，房貸增量都不可能為負數，除非貸款的數量還沒有還款的數量多。

也就是說，2月份的樓市，購房人從銀行貸款的額度還趕不上老業主們還款的額度。要知道，2023年春節月（1月份）增量雖然不高，但好的也有2231億元。

這種現象，無論一線二線還是三四線，無論東部、中部、西部還是東北，皆如此。

從大闆塊資料來看，東部、中部、西部、東北四大闆塊，無論是房地産開發投資，還是商品房銷售面積與銷售額，均全線下跌。

來源：國家統計局

寫到這，我突然想起了去年标普與惠譽兩大國際評級機構對中國樓市2024年的預測。

國際評級機構标普去年年末釋出的《報告》認為，2024年仍是房地産銷售的築底之年，但市場也不會再度大幅下跌，預計全年商品房銷售額同比下降5%左右。

另一家評級機構惠譽則表示

2024年中國房地産市場銷售額将繼續下降，但降幅将縮小至0-5%，對應10萬億元左右的銷售體量。房地産市場不會再像前兩輪周期有明顯反彈，而是會步入一個緩慢下行的新常态。

兩個評級機構的預測，表述方式有所不同，但觀點基本一緻：緩慢下行會是常态。

本号也早分析過，中國樓市已經從2021年的“雙18”調整至2022“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分别調整至13億平方米、13萬億元左右。去年又跌至“雙11”，商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元，跌至“雙11”。

制圖：城市财經；資料：國家統計局

制圖：城市财經；資料：國家統計局

這仍不是底。

之前有專家預測，未來的房地産市場，可能最終會在房屋老舊之下的自然更疊需求和改善需求平衡之下，維持在10萬億級别。

10萬億，我認為還是偏樂觀了。

03

談底，還尚早

這輪調整周期，參考日本，會很漫長。

從資料層面來看，人口通縮正在加快，購房主力人群在快速收縮。

最近機構有一組預測資料。

根據房地産行業權威中指研究院理論26-40歲是買房、置換房地産的主力，那麼40歲的是1984年出生的2088萬，26歲的是1998年的1585萬，是以得出結論2024年買房主力人口減少503萬。

同理預測未來若幹年買房主力變化需求，2025年繼續減少603萬，2026年繼續減少904萬，2027年繼續減少1240萬人，2028年繼續減少1167萬人，2029年繼續減少1406萬人，2030年繼續減少1414萬人，2031年繼續減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。

此後買房主力人口在正負100萬以内上下浮動。

此外，全國房地産供大于求，管理層已經通過“中國房地産供需關系發生重大變化”的表态中已經定調。

當下除了少數城市的住房供小于求外，大多數城市包括大多數二線城市的住房均供大于求。

在供應過量，需求又不斷萎縮的背景下，價格持續調整，在所難免。當下一切救市操作，無非是阻止硬着陸，實作軟着陸而已。