天河東真是熱鬧，最近又有一個新盤準備上市了，它就是位于天河智慧城闆塊的城投天禧，五一開放了售樓部到現在，市場熱度好像一般，不過接下來宣傳力度應該會大不少。
産品方面：主打剛改和改善
城投天禧位于天河區華觀路和大觀中路交彙處，項目占地共約7萬m²，總計容建面近28萬m²。整個項目包含商業住宅、商業寫字樓、人才住宅等，分東西兩個地塊開發，東地塊規劃有2棟住宅、2棟較高價的電梯大廈、1棟寫字樓和3棟人才房，西地塊包含6棟商品房住宅，合計貨量550戶左右，比較純粹，均為住宅，而且大部分是大面積的戶型。
首推的是東側地塊的1、2棟，也是距離主路最遠的兩棟，受噪音的影響相對小，容積率3.0，其中1棟是兩梯五戶30層，2棟是兩梯四戶31層。
至于産品方面，項目主要有建面約108-196m²戶型，整體偏剛改和改善。首推的是建面約108-110-136-138m²三至五房，由于是新規後的産品，所有戶型實用率也是超百分百的，最高的戶型實用率約107%左右。目前售樓部隻開放了108m²和138m²的樣闆房。
戶型方面，建面約108m²的3+1房是經典的豎廳+LDKG一體化設計，3+1開間朝南，整體比較通透。這個戶型看着是三房設計，其實在方廳還有一個房，但是個人覺得如果改造成四房的話客廳略顯偏窄，＋1的房間有點勉強，看各人住房需求，這個戶型比較中規中規，沒有多驚豔。
丨108m²樣闆間實拍
建面約135m²的4房，客廳帶南北對流的雙陽台，主卧在雙面飄窗的基礎上還多了個步入式衣帽間，這個戶型還是雙主套設計，動靜分區也做得比較好，适合和長輩同住的家庭，各自有獨立的空間可以做到互不幹擾。缺點嘛，進門小房間空間同樣不是很寬敞，也有些家庭未必會對雙主套買賬。
如戶型圖所示，這個戶型贈送的面積也是比較多的，花池、飄窗，基本上能送的都送了，這種設計居住起來也是比較舒适的，是項目的主力戶型。
根據銷售介紹說，項目交标會配有全屋華為智能系統，不過智能家居這些現在已經不是什麼新鮮事了，總的來說，戶型整體都是偏改善的。另外，項目的外立面用的是現在新樓盤比較流行的玻璃幕牆（據介紹約70%面積為玻璃幕牆），外觀看上去還是比較有格調的，首推的兩棟樓距也比較寬，視野上也會更開闊。
配套方面：三件套除了商業其餘都有短闆
城投天禧在天河智慧城的位置還是不錯的。交通方面，距離21号線天河智慧城地鐵站不算近，從智慧城地鐵B出口步行到營銷中心大約1.4公裡，到東地塊西門也大概需要1-1.1公裡。
教育方面，項目隻配建幼稚園，中國小都需要靠蹭。距離最近的是項目南側的新塘國小和東側的華外同文外國語學校。其中新塘國小時區一級，教育品質和口碑都一般，後續是要納入華陽教育集團的。華外同文外國語學校則是民辦學校，學費一學期需要6萬以上。
距離項目2公裡左右有一所清華附中灣區學校二期，目前在建中，預計2026年完工，學校規模108個班，12年學制。雖然城投天禧處于配置設定範圍内，也是有這個可能性的，但是最終是否能入讀，還得以教育公布的資訊為準。
目前來說，城投天禧的教育配套還是存在不确定因素，實際能讀哪所學校，現在還說不準，家裡有小孩比較在意學校确定性的要慎重考慮這個因素。
商業方面，項目自身配有社群商業街區，500米範圍内有萬科廣場、廣百廣場等，1.5公裡的大悅彙也已經開業，日常吃喝玩樂還是挺友善的，周圍也有幾所大型醫院，生活配套上，該有的項目都不缺。
一路之隔是黃埔，項目靠近高速
城投天禧距離黃埔隻有一路之隔，位置上有點尴尬，說它是天河，其實已經是天河邊緣了，過條馬路就能到黃埔。另外，項目外面是正在施工中的機場第二高速，未來高速建成後，小區會受噪音影響是一定的，不過最靠近高速的地方規劃寫字樓以及人才房，盡可能地減少噪音和粉塵對商品房住宅的影響。
另外，由于天河智慧城是一個比較新的闆塊，闆塊内又集中了不少高端産業，是以整體的城市界面還是可以的，有點像科學城，而且這裡企業雲集，不少年輕的白領在這邊上班，是以闆塊也洋溢着一種朝氣蓬勃的氛圍。不過項目南邊靠着城中村，蹭個大排檔倒是挺友善，周邊面貌就一般了。
項目總結以及吹風
城投天禧打造建面約108-190m²的産品，整體是偏改善的，周邊有一定的配套基礎，但是缺點也很明顯，教育不确定，靠近高速，處于黃埔天河的交界處等等。
目前天河東的新房供應還是蠻多的，但由于項目的定位是改善，是以上車成本會比另外幾個競品樓盤大。在遍地名校的天河東，城投天禧的教育配套起碼目前來看不出色，不确定性大。
至于價格方面，暫時還沒有出來，去年吹風是6萬+的，不過今年行情不好，賣這個價格會被市場暴打，目前相對靠譜的吹風價在5萬多到6萬多面積越大越貴，預計6月中開盤。
可能因為綜合拿地成本高，項目為了利潤把戶型面積做的偏大，隻是目前從周邊環境、教育配套、小區自身素質等方面來看，未必能吸引這麼多改善客戶。
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