好久沒寫房地産的文章了，這段時間我經常會思考，大陸的樓市到底還有沒有機會迎來再一次的上漲周期？房價還會不會漲回到2018年的水準？
最近關于房地産的政策還在不斷地放松，對比兩年前的樓市政策，我們會發現已經出現了180度大反轉。現在是房貸利率、首付比例都在降，公積金的貸款額度在不斷上調。
這兩天有媒體報道說是當下“上海部分銀行申請1000萬以下房貸，無需流水，銀行秒批！”這可不是危言聳聽，而是已經有銀行在操作了，隻要你敢行動，一些銀行就敢把錢貸給你，1000萬直接秒批。
整個流程就好像生怕你半路後悔不貸款似的，難道說銀行的貸款業績已經差的不能看了？畢竟這年頭誰沒事會貸那麼多錢啊，更多的隻是手裡有點存款就放到銀行裡面，為以後得不确定性做準備。
當下的樓市在衆多利好政策的加持下到底怎麼樣了？是否像某些人說的開始火爆，一些樓盤開始被購房者哄搶？
其實作在想一想，當我們跟随潮流的時候，真的很容易喪失獨立思考。現在的情況，一個樓盤之是以被大家哄搶，除了能從中賺到極大的利差之外，相信沒有幾個真正有需求的會往前沖了。
不說那麼多，我們看今年1-5月份的資料，根據國家統計局資料顯示，2024年1-5月，建立商品房銷售面積為3.7億平方米，同比下降20.3%，5月單月商品房銷售面積為7390萬平方米，同比下降20.7%（單月增速為調整基數後測算，下同），降幅較4月收窄2.1個百分點。
其中，建立住宅銷售面積為3.1億平方米，同比下降23.6%，降幅較1-4月收窄0.2個百分點。
2024年1-5月，建立商品房銷售額為3.6萬億元，同比下降27.9%，降幅較1-4月收窄0.4個百分點，5月單月商品房銷售額為7598億元，同比下降26.4%，降幅較4月收窄4.1個百分點。其中，建立住宅銷售額為3.1萬億元，同比下降30.5%，降幅較4月收窄0.6個百分點。
果然沒讓大家失望，在衆多利好政策加持之後，樓市還是沒有太大的起色，不管是銷售額還是銷售面積依然在下滑。
在這一輪樓市“降價潮”中，筆者看了很多房子降價的案例，綜合來看，其中有3類房子下跌的最為厲害，在這裡也建議大家買房的時候做好規劃。
第一類是容積率高、物業差、小區品質差的剛需小區。
這類小區因為容積率高，導緻小區住戶非常多，各種公共資源使用頻率更高，以及損壞的周期也就更短。再加上一個劣質的物業，維修和管理不到位，那麼整個小區的破敗程度就會加快。
然後随着時間的推移，不斷有人賣房或者出租，住進來的人開始參差不齊，管理也就越來越混亂，物業費收取也越來越難，最終成為一個髒亂差的新型“貧民窟”，房價也會快速下跌。
第二類是遠離城市中心區或者核心發展區的房子
這一點用鄭州荥陽來舉例再合适不過了，2017年左右荥陽洞林湖的房子能賣到1萬左右，甚至更高。雖然這裡屬于荥陽，也是五環開外了，但是這裡環境好，還有在建的地鐵6号線（現在已經開通了）。
是以，當樓市行情普遍向好的時候，很多人還是願意花8000-1萬的價格買這裡的。
可是，到了現在這裡的房子普遍挂牌價在5000左右，甚至更低，很多剛需都是直接打五折，真的很難受。
第三類是房齡超過15年的步梯房，也就是大家所說的老破小和老破大。
這類房子最大的問題就是沒有電梯，上下樓真的累，年輕人或許還好一些，但是對家裡的老人真的不友好。其次，這類小區通常非常破敗，一切都是舊的，生活幸福感真的不高。
特别是在你觀察過那些剛交房的小區之後，你會發現生活在老小區挺難受的。
當然了這一切或許都是建立在高價買的老破小（大）之上，如果你最近兩年買這類房子，價格已經下跌很多，成本效益開始出現。畢竟周邊配套是真的齊全且成熟，醫院、商超、地鐵、公園什麼的都不缺。
還是那句話，未來的樓市全面普漲的可能性基本沒有了，隻有少部分優質的房子會繼續漲價，大多數劣質房産将成為少數優質房産的墊腳石。原因主要有二，一是剛需房子太多，二是保障房正在大批量入市。