貳
◎ 文 / 克而瑞研究中心
2024年上半年,全國建立商品房銷售延續低位回升，主要得益于短期從中央到地方利好新政刺激，銷售面積、金額同比降幅持續收窄，新開工、竣工止跌企穩，不過房企投資開發熱情不及一季度，開發投資額累計同比降幅連續3個月走擴至10.1%。
預判三季度，我們認為，因去年低基數和短期中央至地方利好新政刺激，行業有望延續弱複蘇，銷售面積、金額降幅有望收窄；而在中央保交樓等政策号召下，無論是新開工、還是竣工都有望止跌企穩，而房企投資依舊保守也将使得開發投資額延續低位，不過考量到去年低基數，整體累計同比降幅仍有望持穩10%左右。
總結
01
寬松新政刺激全國商品房銷售面積、金額低位回升，同比降幅持續收窄
一季度建立商品房銷售面積、金額延續低位，絕對量基本與去年12月持平，4月環比大幅回落後，5月因政策利好持續發酵，市場延續若修複：5月建立商品房銷售面積為7390萬平方米，銷售金額為7598億元，環比漲幅均在10%以上，同比降幅分别較上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月銷售面積和金額累計同比降幅分别為20.3%和27.9%。
二季度因中央到地方利好政策頻頻對短期樓市起到了很好的提振作用。先是430政治局會議定調房地産工作，研究消化存量住房和優化增量住房的政策，而後517新政首付比、房貸利率、公積金利率等三大信貸政策調整，央行3000億再貸款支援政府收儲，自然資源部支援地方回收存量閑置土地等；地方省市寬松政策再度加碼，滬深限購松綁，杭鎬全面取消。短期内居民購房信心略有修複，從CRIC監測資料來看，部分重點二三線成交率先複蘇，杭津青漢佛徐等二三線5月新房成交環比增幅均在20%以上。
02
二季度新開工、竣工止跌企穩，前5月累計同比跌幅收窄至24.2%和20.1%
1—5月份，房地産開發企業房屋施工面積688896萬平方米，同比下降11.6%。房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，下降19.8%。
今年以來，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現實質性扭轉，降幅始終保持在低位運作，但有逐漸企穩之勢。
新開工面積累計降幅連續三個月收窄，1-5月降幅較1-4月繼續收窄0.4pcts，5月新開工面積6580萬平方米，環比上漲5.67%，同比下降22.7%，但從絕對量上看，企業新開工意願依舊不高，5月新開工量是2014年以來單月次低（僅高于上月）。
受到去年高基數的影響，竣工面積增速在2024年跌入負區間，但無論是從單月亦或是累計增速來看，均有邊際企穩的迹象。1-5月竣工面積跌幅較1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。考慮到保交樓仍是化解目前市場風險的重要一環，随着未來配套政策落地，竣工面積增速有望企穩。
03
開發投資額累計同比降幅連續3個月走擴至10.1%
1—5月份，全國房地産開發投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴大0.3pcts，累計增速為2020年3月以來新低。
而從變化情況來看，二季度開發投資額雖有止跌态勢，但是累計同比降幅連續三個月擴大，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對開發投資的拉動影響有限，另一方面，土地市場的走弱甚至核心城市土拍降溫也對開發投資形成拖累。根據CRIC統計，2024年1-5月全國300城經營性土地成交金額同比下降28%，作為房企重點關注的一線城市降幅達到30%。
展望
04
三季度銷售弱修複，核心一二線回升将拉動銷售降幅顯著收窄
2024年二季度，整體市場延續弱複蘇走勢，銷售面積、金額同比降幅持續收窄，預判三季度，商品房銷售面積、金額仍有進一步回升空間。
主要基于以下幾點：一是去年三季度基數較低，當屬2023年年内低點；二是得益于近期從中央到地點降首付、降利率，特别是上海、深圳、杭州等核心一二線限購松綁等利好政策疊加，刺激前期存量客戶積極入市，還有一波購房需求有待釋放；三是近期二手房延續高位震蕩，二手房業主置換資金之後仍有可能轉投至新房市場。
05
新開工、竣工保持低位、拿地收縮将緻開發投資額仍降10%左右
受制于行業下行、銷售、融資不振帶來的現金流壓力等影響，三季度房地産新開工面積将繼續保持低位運作，但因去年同期基數較低，同比降幅或收窄至2成以内。短期内房企新開工意願難以大幅提升，一方面源于過去兩年城投拿地占比較高，據CRIC監測，30個核心一二線城市2023年城投拿地總幅數占比高達50%，開發周期相較于房企而言明顯滞後；另一方面，中央号召加快保交樓，預期房企也會将工作重點集中在現有項目開發建設。
在“保交樓”政策推動下，加之目前地方政府收儲在即，主要針對已竣工未售現房項目，預期也将刺激房企加快工期，因而預計2024年三季度竣工面積仍有支撐，整體同比降幅也将穩步收窄。
此外，從土地端角度來看，因2024年以來供地規模延續曆史低位，因而全國300城前5月經營性土地成交規模僅24997萬平方米，同比去年低位仍下降13%。
基于新開工、竣工保持低位、拿地收縮等多重影響，三季度開發投資額預期延續低位，不過考量到去年基數較低，預期開發投資額累計降幅也将有止跌回穩态勢。
本文為《2024上半年中國房地産總結與展望：行業篇》删減版
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