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Q1
改善，港宸潤府183平
Q：我想在港務區看套改善房，華潤港宸潤府183平怎麼樣，S姐還有推薦的樓盤嗎？
A：感謝信任。在港務區看改善房，那肯定首選的就是奧體闆塊，畢竟現在區域已經從剛需盤過渡到了改善盤階段，當然這也是跟闆塊成熟度有關，越有改善需求的人越不願花時間等區域開荒。
港宸潤府屬于奧體闆塊成本效益比較高的一個樓盤。百畝的用地，華潤央企開發，實景示範區從入戶大門到會所、園林、外立面、架空層再到實體樣闆間的展示确實能看到這個樓盤在前期的品質兌現。另外它有兩點很強的配套資源，一是距離河岸線直線距離800米左右，這是改善盤必備的外部休閑環境；二是距離陸港高新一小一中學校約600米，學校的确定性會更強一點。
183平的這個戶型，我認為在港務區還是非常扛打的。利用端廳實作了客廳的多面采光，做到了豪宅的體驗感。同時又有開間7.9米的大露台的贈送，主卧套房的尺度感也非常合适。一般的豪宅産品都會把主卧套和客廳的面積拉到極緻。那同時三衛四室的布局，房間功能性也是完備的。183平所處的樓位都是相對靠裡的，我們都知道港宸潤府的地塊是鄰着三環的，如果挨着三環邊上難免會有一些噪音幹擾。那作為改善房肯定是希望更安靜安逸，靠裡的樓位也比較合适。
在港務區看改善房，主要就是看你的需求。如果注重産品我覺得港宸潤府是做的比較優秀的。如果比較看中資源的話，陸港雲啟可以比較，它是172～234平的産品，純粹的改善定位，你的預算差不多可以看172平，190平的。這個盤最大亮點就是周邊資源，它距離陸港鐵一小非常近，距離奧體的公建化配套資源，奧體場館這些也非常近。但它的産品就屬于比較傳統的四開間朝南方正的戶型，另外社群内配套不如港宸潤府。
另外就是綠城紫棠苑。位置也是比較好的，而且面積段也很純粹143～182平的純改善盤。一共8棟小高層，社群内部的園林肯定不能夠很豐富的展示。綠城之前開發的口碑還可以，這次紫棠苑的産品也做的是四代宅，182平是做的四開間朝南，客廳連通南向陽台，主卧套和南向次卧連接配接露台的設計。這個盤離地鐵比較近，如果想要對賭陸港鐵一小一中，雖然直線距離不遠，但學校目前已經很飽和了，未來的不确定性較大。
這三個樓盤，它的優缺點，還是比較明顯的，注重資源的話，肯定是陸港雲啟。看重綠城的物業和它的品質兌現力，離地鐵近，可以看紫棠苑。如果是注重小區百畝大盤所呈現的環境，喜歡華潤的産品、戶型設計，港宸潤府更合适。這三個盤，從成本效益來看港宸潤府也是最高的。
Q2
李家村周邊改善房推薦
Q：S姐你好，我在李家村有二套房，現在想再買一套新房改善自住，孩子在李家村這邊上學，是以還是想在附近看看有沒有合适的新房，預算300-350萬，三室，有推薦的嗎？
A：其實你現在在李家村已經有兩套房了，我就不知道為什麼還要在李家村再去選擇置業？如果你看過周邊的房子，應該知道這個闆塊是沒有新房開發的，次新的二手房都非常的少。況且你現在已經有兩套房了，如果是為了孩子上學的話，實在是現在兩套房不夠住，那我建議在這個區域可以先租一個面積大點的，可以住得開的房子。然後在其他區選一個品質還不錯的改善房，350萬以内的預算還是可以好好挑挑的。
如果說你非說要離李家村近一些，去選改善房的話。第一個建議是去看看曲江次新二手房。比如萬科城市之光、金輝世界城，350萬基本上能選到面積110～130平帶精裝的房子。想看新房再往南，可以看看航天的保利天珺，這個距離李家村得有8公裡了，但這個算是南邊區域裡距離相對較近的，你的預算能拿下143平的房子，四代宅，産品沒什麼問題。這個盤的規模比較大，總占地在500畝左右，這種體量的大盤未來就是自成體系自成配套的小區。而且央企保利開發，也是保證。
第二個建議是青龍寺闆塊，距離李家村比較近，也就4公裡。一個是恒志雲都，位置在南二環的邊上，如果你能往上夠一後，差不多能拿下198平的大平層産品。但這個項目是超高層，2T2梯戶比倒是合适的，就看你能不能接受超高層。而且這個項目現在已經是準現房狀态了，年底就能交房。一個是金泰唐樾，143平的三室也是在你的預算内，國企開發安全性也是有保障的。
第三個是明德潤府，這個就屬于往北走了，差不多六公裡，開車大概20分鐘。這個小區華潤央企開發，位置是在大明宮闆塊，靠近一環的位置，品質還不錯，做的是唐風園林景觀。産品也是四代宅，143平做到了南北雙露台，得房率達到了95%。
我還是那個建議，因為你在李家村本身有房子，如果是現在暫時離不開李家村，可以住你現有的房，或者去租房。這樣呢，你的選擇面會更大一些，如果能接受，我再幫你看看350萬買哪些房合适。如果說你現在就想下手買新房或者次新房，就是我剛才建議的三個闆塊：一是曲江二期的次新房或者靠近曲二的保利天珺。二是大明宮闆塊的明德潤府，也屬于四号線沿線，到李家村也比較友善。三是往東邊，青龍寺闆塊的恒志雲都或金泰唐樾。