樓市最後一個大招，正在路上？

包不同

2024-07-02 10:49财經領域創作者

城市更新，能達到當年棚改的效果嗎？

01

樓市資料還是沒起來

今年5月份房地産救市已經進入沖刺階段，二線全域取消限購，一線限購也在逐漸松綁。

到了5月17日，這一輪救市達到高潮。

高層四箭齊發，貸款利率、首付比例等等全部放開。

然而，市場到底是個什麼情況呢？

資料上看，恐怕沒那麼樂觀。

先看看最上遊的土地市場。2024年前5個月，全國賣地收入1.28萬億元，同比下降14%。

2024年即将過半，5個月賣地收入隻有1.28萬億，月均賣地收入隻有2560億元。

以14%的跌幅估算，今年全年賣地收入可能跌破5萬億。如果按照月均賣地收入預測，今年全年賣地收入可能跌至3萬億出頭。

細化到地方，個别城市的資料，真的不忍看，連一線城市都未能幸免。

6月25日，廣州舉行了今年上半年最後一次土拍。從上半年的成果來看，上半年廣州隻賣出了4塊地，攬金64.77億元。

12宗涉及住宅的用地，隻成交了4宗，土拍市場徹底冷了，沒人玩了。

新政之後，新聞上，樓市似乎熱火朝天。

齊魯一點報道：中介淩晨都在接待購房人，樓市新政後，部分樓盤“人山人海”。

南方新聞網也在報道：樓市新政首日，廣州樓盤淩晨加班迎購房客。

每日經濟新聞報道：淩晨2點半還有客戶轉錢訂房。

.........

看這些新聞，你是不是覺得全國各地的房子都已經賣爆了，房價馬上就要起飛了？

事實上，中國百強房企依舊萎靡，5月銷售業績3224億，同比大降33.6%。

02

城市更新，大招來了？

政策效果不及預期，高層召開會議：

要求解放思想。

什麼叫解放思想，就是不要被現有的條條框框限制住，要有超出正常的思路和做法。

随後不久，各地陸續爆出一件大事：成立城市更新局。

最先出消息的是湖北，全省17個地市州住房和城鄉建設局均更名為住房和城市更新局。

然後财政部官方網站透露了一則更為重量級消息：

從今年起，中央财政創新方式方法，支援15個城市實施城市更新行動，單個城市最高補助12億元。

這也标志着15個重點城市，如上海、杭州、東莞、成都等，即将踏上城市更新的征途。

表面上，這似乎隻是名稱的變化，但實際上是一個時代的變更。

或者說是真正意義上的救市大招。

這兩年，為了拉動内需，政策出台不少。

小到服裝、旅遊。

中到汽車、家居。

大到商品住宅。

統統都在刺激大家去購買，去消費。然而最後的效果很明顯就是不行。

因為刺激内需，隻是放開了政策限制讓大家買，但大家沒錢，怎麼有膽量去買房？

是以兜兜轉轉，試過一輪錯之後，猛然回頭發現：

三駕馬車，還是得靠投資才能拉動經濟回暖、樓市複蘇。

可是現在居民杠杆已經很高了，中國居民部門杠杆率從2016年初的40%左右，上升到了2020年中的60%左右，到2023年末已經達到64%左右的水準，幾乎沒有太多加杠杆的空間。

是以，隻有官方主導的那隻手來托住樓市了。

具體的辦法，大概就是這兩年着重提到的——城市更新！

這一類動作其實大家夥很熟悉，類似于2015年的棚改貨币化。官方通過諸如專項資金、專項債這些方式投放貨币到各個城市更新項目。

一方面是通過更新項目把貨币投放到市場流通；

另一方面就是帶動相關産業的就業。

可以了解為另一種基建的模式，現在國家确實也在做。

隻不過遠沒有棚改的動作那麼大，投入的資金那麼多。

03

地産還能續命20年？

然而單純地把城市更新了解為救樓市，倒也片面了。

與其說是救樓市，不如說是救經濟。政策大概有以下幾個目的：

第一，城市更新是“大基建+房地産”的一部分，是傳統的拉動經濟的手段。在經濟低迷期，需要上更多新項目，以穩增長、保就業。

第二，提升中心城市的韌性和品位，提升防災能力、環保能力，提升大城市的價值。

第三，城市更新核心是“老舊片區更新改造”，其實還是拉動房地産行業發展。在改造過程中，還可以對舊房子做減法，“創造”購房需求。

過去二十年，中國房地産雖然發展迅速，留下的問題也不少，沖突很多。取消福利分房制度之後，是讓很多人都能按需住上了房子，可是也推高了房價，讓房價成為很多家庭中最大的奢侈品。

于是出現了一個很奇怪的現象的：貴的房子太便宜，便宜的房子又太貴。

一些大城市的房子，比如北上廣深核心地段的房子，其實是沒有什麼品質感的。

比如甚至所謂一些千萬豪宅，但實際上容積率高達6以上，還是超高層，也沒有什麼社群可言。

房子對普通老百姓來說太貴，但對買得起的人來說，又不值得這個價。

是以城市更新就是要來解決這個問題。

一頭解決普通老百姓住不起房子的問題；

另一頭提升城市品位，讓富裕階層有更大的購買意願來買房。

大家不要覺得這不太可能實作，事實上各地已經在拿出真金白銀和切切實實的政策來搞“以購代建”了。

5月17日央行在國新辦釋出會上表示，将新設3000億元保障房收儲再貸款，用來支援地方收儲，給地方上開了個頭。

随後，越來越多城市開始下場“收房”。

上周廣東江門提出以保障房的價格征集商品房現房，征集範圍不僅包括江門市區，還包括下屬縣級市台山市、開平市、鶴山市、恩平市。征集房源要求單套面積120平方米及以下，産權清晰的現房，征集時間為一個月。

惠州也提出了在市區内收購商品房用作保障性住房。

蘇州在6月2日提出“以需定購”，組織國企收購部分存量商品住房用作保障性住房。

重慶動作最快，6月23日重慶市首個由國企批量收購商品房用作租賃住房的項目已經投入使用。

鍊條已經非常清晰：貨币投放到地方—地方回購房子—回購房投入到公租房保障房—騰出空間搞城市更新—更新後再投放市場或公租保障

是以，樓市真正的大招，不是救房價、救房企，而是救經濟，救信心。

無論大家怎麼看過去二十年的樓市，不可否認的是地産業已經完成了它的國運使命。

房地産曾經作為國民經濟的支柱産業，讓中國經濟迅速發展了三十年，讓城市化建設達到了新的高度，更讓人們的生活水準與居住條件提升了好幾個檔次。

如今進入尾聲階段，未來的地産行業大機率就是城市更新或舊階新時代了。

這也是為什麼從上到下的工作報告和發展規劃都在提城市更新。

這也是為什麼在上一個重要會議後，各地陸續開始成立城市更新局。

個人推測，相應配套政策已經在路上了，之後會陸續頒布施行。

而接下來7月份的另一場重磅會議，很有可能會公告相關政策。

現在是大家要緊跟市場變化，看懂樓市方向的時候了。

檢視原圖 1.09M

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

•