近日，清華大學五道口金融學院在第13屆中國（廣州）國際金融交易·博覽會上舉辦清華五道口全球金融論壇區域論壇。論壇由清華大學五道口金融學院主辦，中共廣東省委金融委員會辦公室、中共廣州市委金融委員會辦公室、廣州銀行股份有限公司支援，北京清控金媒文化科技有限公司、廣州金交會投資管理有限公司、《清華金融評論》編輯部承辦。論壇以“新産業 新模式 新動能——以金融高品質發展助力強國建設”為主題，為期1天，設定“科技金融賦能新質生産力”“金融創新加速賦能自貿區發展”“發展數字金融，建構新生态格局”“普惠金融可持續發展之路”“綠色投融資洞見與布局”“金融力量助推城市更新多元發展”6大議題，共邀請到18位權威專家分享交流，共同為中國金融業持續健康發展、為粵港澳大灣區及廣東省經濟金融發展建言獻策。
北京清華同衡規劃設計研究院有限公司副總規劃師張飏發表主題演講。他提到，宏觀經濟背景下，随着城市化率達到一定水準，經濟進一步增長需要依賴存量改造和提升來提供進一步支撐。城市更新不僅是空間改造，更是價值提升和增值的重要手段。然而，城市更新面臨四個主要問題：更新片區區位價值的充分發揮、資金投入與價值平衡、社會力量參與度提升以及營運增值路徑有效保障。是以亟待在城市更新中，依靠價值判斷與挖掘，以及采取設計、投資、建造和營運一體化的複合增值模式，是保障城市空間價值增長的有效手段。總結來說，城市更新在存量時代是推動經濟再生的重要途徑，并應通過價值增值與價值共享實作高效的金融等多方面要素的全面參與。
圖為張飏分享
以下為嘉賓演講全文：
尊敬的各位上司、各位嘉賓:
我今天分享的是關于城市更新的價值認識和方法實踐思考，不當之處請各位包涵。
從經濟發展的大趨勢可以看到，房地産建立面積的增長趨勢一直陪伴着過去的城市經濟高速增長，房地産開工建設的大量場景，無論是建立樓宇、産業園區、房地産，實際上都是為經濟價值的創造提供空間，也是服務于經濟價值的創造活動。我們更多希望把這個趨勢和現在的場景進行延續比較，目前面臨什麼樣的場景？可以看到GDP還在有所增長，但房地産建立面積在持續下降，沒有房地産建立面積支撐，創造的價值、創造的空間去哪兒了？城市更新正在為這樣的價值創造空間提供一定支援。
從發達國家的發展曆程來說，城市化率發展到70%多就已基本停滞，靠擴張式城市化支撐經濟運作已經到了末端，更多是需要進入城市存量空間的改造和提升，拓展城市經濟活動的新場景。同時，城市經濟發展也更多要依賴于新動能、新産業空間、新增值場景的進一步發展，未來的城市經濟是第三産業或者是新經濟發展的空間，也需要城市更新提質提供，為城市價值增長提供增值和提升空間。
我們為什麼要提出關于價值認識？認識價值是文化遺産保護的首要任務。價值一方面有曆史文化遺産含義，同樣也有經濟上的含義，這種價值的認識也在不斷拓展，從過去簡單的曆史、科學、藝術價值，也在拓展到服務經濟的文化、社會等多元價值中。城市保護更新活動也可以不斷的促進價值提升，通過城市保護更新，我們可以凝聚城市人文情感記憶，在記憶場景中煥發出曆史文化價值；通過城市保護更新，可以提升城市公共空間，創造印象難忘的城市名片，衍生出空間社會價值；通過城市保護更新，還可以在具體建築空間利用上，為新經濟活動，例如特色文創經濟、特色休閑經濟等，提供很好的經濟産業價值亮點。是以應該城市保護更新活動，也是提升産業實作價值增值的重要方式，這是我們對保護和更新的認識。
城市保護更新活動中，應該充分挖掘判斷價值，是從價值和外延等方面深入認識，不斷推進我們對城市價值的挖掘利用和價值的提升。在這樣的價值認識基礎上，城市更新也面臨很多實實在在的問題，有幾個方面：
第一，很多城市更新地段的老廠區、老片區多位于城市核心區域，有非常好的區位，尤其是周圍人口吸引能力非常強，而且具有很強的不可再生性，實際上有相當的潛在價值，值得我們全面認識與挖掘，但是否得到了有效的利用卻不一定完全充分。第二，在保護更新的活動中，也要審慎充分進行價值判斷，避免失誤導緻錯誤決策或不當行為，包括拆真建假或是形成不是很高品質的空間場景。第三，城市保護更新投入巨大，投入産出比需要我們重新認識價值，建立一個多元的價值構成，實作經濟價值和社會價值的綜合平衡，同時也亟待更多的金融或者其他資金管道的多元支援這樣巨大的保護更新投入。第四，在具體的參與場景上，大量城市更新多以政府操盤為主，社會平台參與度非常低，或者是資本金融參與程度相對低一些。當然背後的因素，是城市更新的條件複雜多變、周期長，是很多社會參與力量不熟悉的新領域，很難迅速跨越壁壘。第五是在營運增值方面，不同于一般房地産投資的“投融建管退”的增值路徑，轉化為通過空間經營營運提升機關空間價值，實作持有資産的增值提升。
在這樣的視角下我們做了一些思考，認為城市更新的實施路徑要從過去的房地産資産轉化為認識價值後的金融持有資産，在綜合認識的角度要從簡單的空間更新到轉為為空間更新增值的全鍊條路徑，這是在存量時代應該推進的技術方法。在這樣的價值方法下，我建議要深化價值認識，同時也要通過空間、内容全路徑的方式推動城市空間價值的保值增值，實作城市保護更新的價值最大化、價值持續增長，為前面提到的金融等多元力量參與可能性創造可行條件。
下面結合景德鎮陶溪川保護案例，介紹我們在價值判斷和價值增值上的實踐路徑。過去景德鎮是非常輝煌的城市，瓷對世界都有重要影響。景德鎮在八十年代之後，很多工廠都面臨倒閉，形成了凋敝的城市面貌。很多工廠現狀情況完全荒廢，保護更新迫在眉睫。我們在保護更新路徑中提出了全面評估挖掘價值，以及空間和内容複合價值提升設計方法，從兩方面全面推進保護更新空間的價值認識與價值增值。
第一，價值的認識與評估是重要的基礎工作。針對景德鎮的瓷業遺産可以從文化次元價值來認識，這些工廠廠房雖然普通殘破，但是是城市重要文化記憶的重要載體；從空間次元價值來認識，煙囪林立的城市印象是景德鎮所有市民的長期曆史記憶，這樣的煙囪廠房形象可以提供具有标志性的老城市空間場景；同時，從功能經濟的價值角度，很多工廠内外空間也可以轉化成創新利用功能産品，能夠對城市新經濟活動的空間利用提供很好的支撐。在這樣三方面的價值認識基礎上，可以認為對工廠的格局、代表性建構築物的保護傳承，可以實作建築城市空間價值的全面留存，包括通過煙囪、大樹留存城市情感記憶，轉化城市公共活動開展的新空間。
第二，在具體的工作設計上，景德鎮的保護更新實踐探索采用“設計投資建造營運一體化”的模式，充分推動城市建築空間的價值利用與增值。具體工作上，不再是過去的簡單空間設計，而是和營運策劃、空間經濟增值充分一體化的設計模式，實作空間規劃推動價值增值。在空間設計的全流程中實作與營運策劃充分複合協同，在前端通過策劃先導，判斷實作經營場景、産業與建築城市空間、産品進行更好的比對，進而更好實作前面提到的城市保護更新空間的充分價值利用；在後端重視營運，空間場景積極推動經營活動不斷開展，吸引人群聚集，實作城市空間的不斷增值，成為城市新的空間增長點。
通過這樣的複合規劃設計實踐模式，推動城市更新實作持有營運提升價值的增值模式。讓老片區成為有業态、有營運、有管控、有增值空間的産業新區，轉化為具有突出價值的不可替代資産，為持有者或者業态參與方提供資産價值的增值空間。今天陶溪川片區已經成為了城市的新副中心，不再是衰敗的老地段，成為了城市新經濟活動的新爆發點，促進了城市空間社會結構的發展與變化。同時，陶溪川片區也稱為景德鎮成為國家陶瓷文化傳承創新試驗區這樣一個國家級探索創新平台，成為傳統落後城市轉型發展的良好例證。今天景德鎮在城市保護更新上的探索，也使景德鎮成為社會及各界廣受贊譽的保護更新片區與城市，具有越來越大的示範作用。
城市更新未來可能是城市存量發展時代非常重要的建設活動，同時也可能是重要的經濟價值創造活動。我們能夠通過價值次元的思考，引入價值挖掘的認識方法和空間内容複合的一體化設計實踐方法，實作城市更新空間的不斷提升與價值增值，真正促進城市場所塑造、結構重塑乃至經濟的良好再生，也能夠為金融機構或更廣泛的社會力量參與城市保護更新提供可實施路徑。以上就是我的分享内容，謝謝大家！
（注：根據現場發言整理，僅供參考）
清華五道口全球金融論壇（廣州）是清華五道口全球金融論壇的系列區域論壇，也是中國（廣州）國際金融交易·博覽會主論壇，自2016年發起以來已連續舉辦了九屆，論壇長期緻力于搭建推動粵港澳大灣區經濟金融交流與全面互聯互通的高品質平台，融合政策、學術和業界等多方面觀點和研究成果，打造輻射全國的專業、開放、共享的高端金融盛會，以助力大陸經濟金融改革與高品質發展。本屆論壇現場參會人員500餘人，座無虛席，同時在清華五道口視訊号、抖音号，《清華金融評論》視訊号、金融微課堂，廣州金交會視訊号，新華網、新浪财經、鳳凰網财經、21世紀經濟報道、每日經濟新聞、經濟觀察報等多平台線上同步直播，累計觀看人次近60萬。
清華五道口全球金融論壇
清華五道口全球金融論壇由主論壇和區域論壇組成，旨在關注全球金融發展的新思想、新趨勢、新實踐、新動力，聚焦中國與世界、市場與監管、學術與實踐三大層面問題，共商經濟金融領域重大問題，為實作高品質發展，推動中國式現代化建言獻策。
中國（廣州）國際金融交易·博覽會
中國（廣州）國際金融交易·博覽會（簡稱“金交會”）創辦于2012年，迄今已成功舉辦13屆。金交會通過“線上+線下”“展示+互動”“路演+洽談”等方式，打造集金融成果展示、金融改革宣講、金融知識普及、金融學術研讨、金融産業對接、金融産品推銷、金融裝置展銷、金融人才交流和金融招商推介“九會合一”的金融盛會，實作“讓世界在這裡感悟中國金融”的願景。
本文編輯丨梁婧
責編丨白雪 、蘭銀帆
初審丨徐蘭英
終審丨張偉