房價砍半！配售型保障房來了，誰影響最大？

想住成都

2024-07-02 14:59想住成都官方賬号

被譽為“福利大禮包”配售型保障房，

開始頻繁出現在各大城市的樓市新聞裡。

這也讓保障房到底需要什麼條件申請，價格如何，開始水落石出。

保障房有好香？！為大家劃重點：

①價格低：房價低，一般是商品房價格的5-6折；

②面積小：平均面積70-90㎡，以剛需小戶型為主；

③保障群體：住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。

成都也公布了保障房細則，已經有7個項目項目全部公示。

意味着工薪收入群體的“福利房”馬上要來了！

位置好價格低，簡直太香了

目前公布的7個項目來自5+2區域，每個區各一個，分别位于天府前灣、中和、林家壩、青羊新城、武侯新城、鳳凰山、龍潭寺等闆塊。

最開始大家都以為保障性住房的位置及産品都不會太好，比較邊緣那種。

而實際上根據公布的資料顯示，地段還算不賴。

位置均在熱門區域

像錦江區保障房，應該成都首批次保障房中位置最好的。

項目位于當下大火的林家壩闆塊，離規劃中的林家壩TOD僅約600m，周邊新項目都3w左右。

高新的保障房靠近陸肖TOD，天府新區的保障房算是在天府法務區，在地鐵6号線青島路旁邊。

産品實用，舒适度不錯

産品方面所有項目均是以70㎡左右套二單衛和90㎡左右套三雙衛戶型為主，部分項目有少量120㎡左右戶型供應。

梯戶比是2T4、3T6戶，比市面上很多剛需房的配置還高一些！且這些項目的容積率都是2.5，屬于改善型房的名額了。

數量将超5000套

目前公布的配售型保障性住房，隻是成都新房改的一個序幕，未來還将有更多的保障房面市。

價格充滿想象空間

雖然目前項目沒有公布具體售價，但根據定價機制以及其他城市的情況能有大緻的判斷。

首個配售型保障房在福州，單價5200-5400元/㎡，是片區商品房價格的3-4折。

昆明首批次配售型保障性住房價格，根據官方檔案預計約6000元-7000元/㎡。

廣東東莞的配售型保障房，價格約為産品房售價的5折。

最高定價是貴陽，它規定保障房售價是周邊商品房均價的65%。

為什麼折扣都這麼大？

因為按照去年8月份國務院審議通過的“14号檔案”訓示，定價機制是保本微利。

也就是說，配售型保障房的土地由地方政府直接劃撥，這一塊零成本。最終的定價是基于建設成本、人工成本、稅費成本以及微利原則。

據公開資訊，5+2區這幾塊地地價在4-6k，算上3-3.5k的建安成本，疊加上5%的利潤，最終的銷售價格應該不會超過1萬/平太多！

按照檔案規定的定價，保障型住房總價甚至能控制在150w以下，最低百萬内。基本可以吊打市區大部分優質闆塊的剛需老破小。

可用來讀書，但不能賣哦

“14号”檔案中明确提到：保障性住房，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。

目前，成都配售型保障房還未出細則，但可以肯定的是，低收入群體和人才機會更大。

對于有讀書需求的家庭來說，還會問保障房購買之後未來可以享受學區等社會資源嗎？

檔案還規定：保障性住房項目應納入街道和社群網格化管理，保障性住房購房人應當享受商品住房小區購房人同等基本公共服務。

是以，讀書完全可以！

但是！凡是都有但是！

兩點需要注意，其一，保障性住房實施的是封閉管理，不允許對外出售，其次，以家庭為機關，保障對象隻能購買一套保障性住房。

這樣就意味着：配售型保障房無法像商品房一樣正常流通。

這麼安逸，上市會不會搶瘋？

看看其他城市的回報。

今年3月，全國首個開放申購的配售型保障房-福州雙龍新居保障性住房項目。

共有701套房源，面積包括45-75平方米，帶簡裝價格隻需5200-5400元/㎡，大概隻是周邊商品房價格一半，按理應該非常具有吸引力。

目前他們的配售型保障房開始進行第二輪認購，時間長達兩個多月，比第一期認購時間還長不少，預估首輪申購并不會太理想。

為什麼沒有想象中的那麼搶手呢？

原因除了目前收入并不太高的剛需上車意願并不太強，以及配售型保障房實行封閉管理，基本告别投資回報外。

還有可能跟項目區位也有一定關系，福州不少區新房均價都是兩、三萬，而這個項目所在片區價格1.2萬左右，比福州新房均價1.6萬元還低不少，屬于本來就沒啥人會看的區域。

這點來看和成都的配售型保障性住房有不少差異，成都即将問世的項目，所在區域無論是林家壩、萬安、成飛、中和等，都可以算是熱度較高的新房闆塊，應該會有更好的關注度。

那麼問題來了。

保障性住房，會沖擊商品房嗎？

首當其沖的應該會是同區域同面積段的二手剛需房。

總價100來萬，也考慮不了什麼投資屬性了，這類需求的人群來說，比起後續的流通價值，價格更低房子更新，選誰？想都不用想。

此外，環境不好、無配套的小面積較高價的電梯大廈産品也會流失租戶和接盤者。

對于改善新房市場來說，産品差異過大沖擊力是有限的。

但在改善市場也有不少置換人群，必須賣掉自己手裡現有的（大機率就是個剛需房），才有足夠資金去買改善新房，如果未來剛需房直接被這類保障房沖擊，勢必又會拉低“賣了再買”的周期，新房購買客群也會相對縮量。

随着配售型保障房的來臨，長遠看未來商品房市場剛需更式微，改善更興盛。

而一些手裡資金十分有限，隻能上車老破小、回遷房的購房者，如果沒有入學、結婚等剛性需求，真的可以等一等保障性住房，因為你一旦盲目上車，可能所持有的房産，跌幅會大于房租成本。

而那些手頭有多餘的剛需商品房的房東，建議趕快賣掉。

你會怎麼選擇？對此，你怎麼看？

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