産業轉移帶給租賃住房的“潑天富貴”如何接？：從萬達集團整體搬遷至珠海引發的思考
6月下旬，萬達集團總部整體從北京搬遷至珠海橫琴的消息震驚了地産圈兒。而至6月底，萬達總部遷移一事基本塵埃落定，大約500人的團隊将搬至珠海，而這500人的住宿問題不僅成為萬達集團亟待解決的頭号要事，也給珠海住房租賃市場帶來沖擊：
• 市場需求瞬時暴增：500人并非分批次遷入，而是在同一時間段集體遷入，市場需求瞬時暴增。
• 租住品質要求高：萬達的這500名員工并非全部為普通員工，高職（即年薪在50-90萬及以上）員工占比約50%，具有較強支付力且對居住品質有更高要求。
圖 萬達珠海總部位置
資訊來源：ICCRA
自萬達搬遷的消息傳出，ICCRA也接到很多萬達集團員工的咨詢，諸如珠海有哪些機構化租賃住房可供選擇？珠海的租金水準幾何？不同品牌的租賃住房應如何選擇……
這也引發了ICCRA對于産業轉移帶給住房租賃行業影響的一些思考，珠海市場要如何應對，
萬達集團員工的租房需求
ICCRA總結了此次涉及搬遷的各級萬達員工的共性需求：
租金補貼标準
根據ICCRA的市場監測統計，截至2023年底，珠海橫琴區域的平均租金水準為2,147元/月（以開間為例）。而萬達集團給員工提供的的租房補貼标準為人均3000元/月，基本上覆寫搬遷員工的租金成本。但仍有很多員工感覺無房可租，這與搬遷員工多為“高職”有關。
戶型要求
萬達總部在北京已有20多年的時間，員工中的很多人都定居在北京并成家立業，高職員工中，已婚已育的比例更高。這部分員工對生活品質有較高要求，對合租或較小面積開間的接受度低。而3000元的房租補貼為搬遷員工擴大選擇範圍提供了不錯的基礎，是以搬遷員工在戶型的選擇上，更加偏好一房間。
而對于有子女的員工而言，在珠海入職的時間要求集中在7-8月，正值暑假，可以帶孩子一同前往，作為未來可能的長時間分居兩地的過渡。而孩子仍在幼稚園階段的員工，則有家庭整體搬遷，讓孩子在珠海入園的計劃，是以有低齡子女的員工更加偏好二房間。
而對合租産品偏好度的原因還在于部分員工對穩定性的預期較低。本次集團搬遷較為突然，部分員工也希望通過後續求職傳回北京。是以，如果由個人尋求合租，可能會面臨合租夥伴不穩定的情況。目前，橫琴區域品牌較高價的電梯大廈的三房間戶型并不适合萬達員工需求。
産品品質及配套要求
在産品品質及配套方面，則出現較高的趨同性。ICCRA總結了搬遷員工表達的高頻訴求：
（1）産品設計要美觀也要實用：較高價的電梯大廈設計風格要有顔值，而戶型要規整，有較高的使用率；
（2）要有生活氛圍：員工傾向于租賃社群，因為會有瓦斯，帶着家人做飯會友善；而房間排布不能過于密集，類住宅的兩梯幾戶、多梯幾戶的最好。
（3）生活習慣不能丢：一方面很多員工有健身習慣，對健身房要求較高。健身房不能太小、太簡單，器械配置齊全；如果健身房能夠跟外部機構合作，引入一些健身課程就更好了（願意為此另付費）。另一方面，很多員工提到公共空間需要配淨水機、預制便當販賣機。
（4）商業配套要有品質：較高價的電梯大廈周邊的生活配套要便利，起碼要有連鎖品牌型的便利店、簡餐餐廳、咖啡店等。
珠海長租較高價的電梯大廈市場的應對
及對行業的啟示
據ICCRA了解，珠海的幾個品牌較高價的電梯大廈均已經與萬達集團取得了聯系，向萬達集團的行政部門提供房源資訊，以協助萬達集團解決員工找房問題。
而在整體員工安置過程中，需求端反映出來的一些問題也将帶給住房租賃市場挑戰。
01
健康安全是産品力的基石
ICCRA在與萬達員工溝通過程中了解到，很多員工在租房時候都特别關注甲醛問題，也會在選擇較高價的電梯大廈實地考察時，自行進行甲醛檢測。有些較高價的電梯大廈就出現了甲醛超标情況，進而導緻很多員工都不再考慮該品牌較高價的電梯大廈。行業發展過程中，産品疊代和服務創新必不可少，但健康安全問題仍是産品品質的基石，不可忽視。尤其面對B端企業租戶，“口碑”是最好的營銷通路。
02
産業聚集區對于品質型較高價的電梯大廈的需求越發旺盛
珠海大橫琴屬于産業聚集屬性較強的區域，這次萬達集團整體搬遷也是選擇了大橫琴作為新辦公地點。在産業聚集區，有效租住人口中除了基礎的白領青年外，還會存在很多中層管理者。如果按照行業30比例來說（即月租金占月可支配收入的30%），本次萬達的員工之中，就會有一半以上員工可以承受7500元以上的房租，屬于有較強支付能力的客群。那麼，這部分客群對于品質型較高價的電梯大廈的需求十分強烈，特别注重産品的生活美學與功能性的結合。
03
對于2房間和3房間的産品如何有效經營？
根據ICCRA的調研，從全國範圍來看，目前市場對于2房間和3房間戶型的租住需求來自家庭的比例約為47%，而同僚、朋友合租的比例占比超過一半，這就引發了對于合租客源如何進行有效管理和經營。在對萬達員工溝通過程中，得到兩個啟示：一是，産品設計是否能以「卧室套」的形式呈現，即在單個房間中包括寝區和衛生間，共享區域為起房間和廚房。這樣産品設計的好處在于可以充分保護合租租客的隐私性。二是，在對合租客源的管理上，能否從營運商層面即按照分租形式進行管理，即每個卧室的租戶單獨登記并進行租約管理，可以有效避免目前萬達員工的顧慮（合租同僚退租後，自己需要承擔空置損失）。
圖 「卧室套」戶型示意圖
圖檔來源：雅高酒店集團
随着宏觀經濟結構的調整，産業轉移趨勢還會持續，對于住房租賃企業來說，需要對産業變化進行密切監測（《租房人口厚度預測與産業動态監測 | 投資視野》），才能在市場變革過程中實作“靈活且華麗的轉身”。