近日，某自媒體披露：天津市武清區某樓盤的房價從160萬跌到39萬，有人設問：“160萬房降到39萬可以不還房貸嗎？”證成可不還房貸結論的難點在于：行業惡意串通不被裁判者采信，如何證成還需從房價如何被炒高說起。
今日法律問答：惡意串通行為
一、禁止集體建設用地建商品房的原因
修訂前的《城市房地産管理法》第九條規定：“城市規劃區内的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”據此，集體建設用地所建房屋被稱為“小産權房”，不少地方“嚴打”小産權房，如，被認定為非法建築物等。有人可能要問，社會主流觀點為何禁止集體建設用地建商品房？
從本質觀察，集體經濟組織強大不利于社會資本。例如，《農民專業合作社法》規定，外資加入專業合作社受到成員數額的限制，第二十條規定：“農民專業合作社的成員中，農民至少應當占成員總數的百分之八十。”農村集體經濟組織有土地資源優勢，允許其開發商品，社會資格可能與商品房開發“沾不上邊”。
從微觀分析，不少人寄希望于将來的法律、行政法規減免國有建設用地續期費用的繳納。例如，《民法典》第三百五十九條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”。而第三百六十一條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理。”
上述兩個原因的結論，社會主流觀點禁止集體建設用地建商品房，而《城市房地産管理法》是有一部有時代局限性的法律，如，本法的制定目的是“促進房地産業的健康發展”，而其健康發展便是營利為目的，如，第三十條規定“房地産開發企業是以營利為目的。”據此，第九條禁止集體建設用地開發商品房。
二、房價被炒高的原因
房價被炒高還應當從法律、政策，實踐執行等方面尋找。法律上的原因如，《城市房地産管理法》第十九條第一句規定：土地使用權出讓金應當全部上繳财政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。據此，沒有房地産的“崛起”，城市建設可能也沒有今天這樣的局面；從公平的角度觀察，城市人倘若看不起農村人可能缺乏基本的配置設定正義。
政策上的原因如，貸款利率政策将住宅用房升至5.0％以上，且不允許集體建設用地設定抵押貸款。住宅用房利率升至5.0“版本”，意味着全款貸款購買商品房，三十年後又“創造”了一個新的房地産業，如，貸款利息超過本金。金融資本能獲得開發商的利潤，房子豈不越來越高？
實踐執行上的原因如，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款前半句規定：“房地産價格評估機構由被征收人協商標明”。據此，不動産征收人不能指定評估機構，但實踐執行上卻是相反。房地産價格評估機構不能獨立、客觀、公正開展房屋征收評估工作，拆遷利益重大，房價不斷上升。
房價被炒高的原因
三、惡意串通行為的認定
《民法典》第一百五十四條規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”民法理論将本條的内容概括為：雙方當事人非法串通在一起，進行某種民事法律行為，造成國家、集體或第三人利益損害。但如何證成則需要增加若幹個連結：
第一，行為人與相對人須有共同的利益。房地産開發商與銀行等金融機構有共同利益，如，住宅用房利率升至5.0％以上。
第二，行為人與相對人須有惡意。房地産開發商與銀行等金融機構通過不同的方式宣傳，房價還要上升即為惡意，如，按揭貸款的房價評估等。
第三，行為人與相對人互相串通。房地産開發商與銀行等金融機構提供按揭貸款便是典型的互相串通，如，貸款人為房地産開發企業指定。
第四，損害他人合法權益。以天津市武清區某樓盤的房價為例，2019年83平方米的房價160萬，目前跌至39萬完全可以評價損害他人合法利益。
惡意串通行為的認定
需要特别說明的是，上述證成僅是從理論方面的探讨。在實際司法實踐中，房地産、銀行等處于強勢地位，如，客戶将資金存放銀行，資金遭他人盜竊，銀行不承擔責任。據此，“兩強”惡意串通，裁決者不會采信。
2019年《城市房地産管理法》第九條已作了修訂，即，增加了“但法律另有規定的除外”，這裡的法律，是指《土地管理法》規定的集體經營性建設用地。據此，人民群衆戶有所居不僅能夠實踐，且房價也不會再繼續“攀升”。