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預期7月供求延續企穩，政策發酵刺激部分城市再改需求釋放。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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6月因房企年中沖刺和核心一二線城市新政落地影響，供求環比持增、延續弱複蘇走勢，二手房成交動能不減，環比增長7%，累計同比降幅8%仍顯著好于新房。土地市場供地規模延續曆史低位，全國300城6月經營性土地成交規模同比降幅超三成，南京、青島等部分城市土拍熱度點狀回暖。
01新增供應
環比增11%
滬穗鎬等顯著增加緊貼銷售視窗期
6月供應規模止跌回升，30個重點城市新增供應1046萬平方米，環比上升11%，同比下降37%，絕對量來看，顯著好于今年年初，較一季度月均增長37%，上半年累計同比降幅為29%。
一線供應穩中有增，環比增幅略高于二三線，僅深圳持平上月。4個一線城市整體預計供應面積227萬平方米，環比上升34%，同比下降33%，較一季度月均水準增41%。僅深圳一城持平上月，供應節奏略有放緩；而北京、上海、廣州供應環比均有不同程度上升，以上海為例，房企推盤積極性穩步上升，本月有近20個樓盤加推，超4000套房源入市。
二三線城市供應環比小幅微增，武漢、重慶、惠州、嘉興等縮水明顯，成都、西安仍保持高位。26個重點二三線城市合計供應820萬平方米，環比微增6%，同比下降38%。其中成都、西安等延續高位，單月供應量均超高100萬平方米，且上半年累計同比降幅仍在2成以内。從變化情況來看，蘇州、甯波、南甯、福州、佛山等迎來階段性放量，6月環比持增增，顯著好于一季度月均；還有部分城市諸如武漢、重慶、惠州、嘉興等因行情低迷+供應節奏等原因，6月供求同環比跌幅顯著，上半年同比降幅均在4成以上。
02新房成交環比增17%創年内新高
上廣深杭環增四成顯著放量
6月因核心一二線密集利好政策疊加+房企年中沖刺加快推盤節奏，成交延續穩中微增态勢，創年内單月新高，顯著好于一季度月均。據CRIC監測資料，6月30個重點城市整體成交1335萬平方米，環比增長17%，同比下降19%，與一季度均值相比增長52%。上半年累計同比降39%，降幅收窄4個百分點。
分能級來看，4個一線環比持增46%，韌性顯著好于二三線。4月末以來，北上廣深四個一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，刺激了一波前期存量客戶入市，尤其是上海、廣州、深圳環比增幅均在35%以上，6月成交量顯著好于一季度月均。以上海為例，527新政之後樓市熱度顯著提升，第七批次新房項目中已有３個項目觸發積分制，前期項目來訪、認購穩步回升已在成交端有所展現。
二三線城市成交表現平平，環比增12%，同比持降20%。可以将各城市劃分為以下幾類：
（1）短期内熱點恒熱的西安、成都等中西部大市，市場熱度微降，但是仍處于相對高位。單月成交規模均在100萬平以上，位列二三線單月成交規模TOP3，與一季度熱度持平，累計同比降幅均在3成以内。主要得益于适銷對路的改善盤入市，支撐市場成交熱度延續。
（2）内陸二三線表現平平，成交不增反降，以天津、鄭州、長沙、濟南等為典型代表，短期内降首付、降利率政策落地對市場提振效果一般，主要源于該政策出台前，開發商積極自救，已經出台了低首付甚至“0首付”購房，透支了一波需求，目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導，購買力降級已是不争的事實，加之二手房持續以價換量分流客戶，也使得新房成交增長動能轉弱。
（3）還有部分城市諸如杭州、南京、南甯、廈門、珠海等迎來了階段性放量，除杭州熱度延續外，其餘城市均經曆了長時間低迷行情，本月成交略有修複，但是累計同比降幅仍處高位，成交增長持續性存疑。
03項目去化
平均去化率27%與上月持平
滬穗杭新政刺激活躍度提升
6月受年中沖刺影響，房企推盤積極性略有回升，全月27個重點城市首開和加推共計266次，去化率與上月基本持平，據CRIC調研資料，重點城市6月平均開盤去化率為27%，較上月環比微降1pcts，同比下降17pcts；和一季度相比微增3pcts，去化率仍處于低位波動。
分城市來看，大體可分為以下幾類：一是上海、廣州、杭州得益于短期利好新政刺激，市場活躍度持續提升，去化率環比持增；二是西安、昆明、嘉興、珠海等得益于供應結構調整，因核心區高成本效益樓盤入市帶動整體項目去化率穩步回升；三是長沙、天津、合肥、鄭州、濟南等6月去化率大幅回落，主要源于供給結構問題，改善客戶持續觀望，市場暫無明顯升溫迹象。
04庫存供求比降至0.78緻庫存繼續下降
穗津漢等9城去化周期改善
6月，因供應增幅略高于成交，30個重點監測城市整體供求比由上月的0.83降至0.78，延續供不應求，7成城市供求比降至1以下，供應總體趨緊，惠州、鄭州、重慶、常州、青島、徐州、嘉興等供求比降至0.5以下，30城庫存面積為23823萬平方米，環比下降1.2%，與去年同期持平。
南甯、珠海、重慶、武漢、廣州、天津、杭州、徐州、昆明等城消化周期環比有所縮短，降幅均在6%以内，所有重點監測城市消化周期均高于去年同期，顯示庫存壓力有增無減。從絕對量來看，仍有7成城市消化周期超過18個月的警戒線。
05二手住房成交同環比分别增24%、7%
滬深杭創近1年單月新高
6月，22個重點城市二手房成交面積預計為1428萬平方米，環比轉增7%，同比由負轉正，增長24%。前6月累計成交面積預計為7221萬平方米，累計同比下降8%，跌幅有所收窄。
按周來看，6月成交前低後高，主要是517新政效應滞後顯現在成交端所緻。前2周，多數重點城市成交基本持平于5月周均，第3周開始成交逐漸發力，北京、杭州、南京等均升至年内高位，較年内周均值增長3成以上，深圳成交更是創近年單周新高。
分城市來看，6成城市成交環比回升，其中，上海、廣州等領漲，增幅在40%左右，北京、杭州、南京等穩步回升，增幅在10%左右，而成都、青島等成交有所回調。同比來看，除東莞、佛山等個别三四線城市以外，其餘多數城市成交表現均優于去年同期，上海、杭州近乎翻番，上海、深圳成交量更是創2022年以來單月新高。
06土地市場成交規模低位，熱度點狀回升
甯青等多城高價地成交
6月，土地市場供地節奏不及去年同期。截止6月25日，全國300城6月經營性土地成交規模4152萬平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，平均溢價率降至2.4%，環比上月微降0.1個百分點。不過，部分城市土拍熱度點狀回暖，典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2單價紀錄被重新整理，無獨有偶，青島也誕生了新的單價地王，月末杭州土拍也出現了三成以上的高溢價。
各能級城市表現一緻，成交規模同環比均呈下降之勢。CRIC監測資料顯示，截止6月25日，一線城市本月共成交土地89萬平方米，環比上月下降31%，同比大降70%；成交金額275億元，環比增加16%，但同比大降69%，受北京大體量高價地成交影響，成交均價環比大漲68%至30995元/平方米。具體來看，北京成交規模最高，達66萬平方米，攬金額255.6億元，除海澱永豐地塊1.5%溢價率低溢價成交外，其餘3宗均底價成交，市場熱度處于較低位。廣州成交2宗商辦地和2宗純宅地，成交建面22萬平方米，攬金額19億元，除廣鋼廣船地塊8.5%溢價成交外，其餘地塊均底價成交。此外，上海底價成交2宗小體量商辦地塊，深圳則零成交。
二線城市環比量跌價漲。具體來看，至25日二線城市成交建面717萬平方米，環比下降17%，同比大降61%。由于廈門、西安、南京、成都等高價地成交規模占比提升，樓闆價環比大漲35%，增至5049元/平方米。具體到城市來看，無一城市成交建面超過100萬平方米，榜首西安成交建面僅81萬平方米，攬金額33億元，涉及7宗地，除周至縣一宗商辦地塊11%溢價成交外，其餘地塊均底價成交，市場熱度延續低位。居于第二位的廈門成交建面64萬平方米，攬金額100億元，均底價成交。值得注意的是，南京本月3宗宅地均溢價成交，河西新城和夫子廟地塊均高溢價成交（超過15%），整體溢價率升至15.8%，重新整理了2023年以來南京月度溢價率記錄。青島崂山區本月也有高溢價地塊成交，樓闆價高達39516元/平方米，重新整理了青島的單價地王。除青島和南京外，其餘城市土拍熱度較低，溢價率多在5%以下。
三四線城市環比表現為量跌價漲。截止6月25日，總成交建面3346萬平方米，環比下降14%，成交均價環比微漲4%，增至1665元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，無一城成交規模超過100萬平方米，榜首佛山成交建面僅67萬平方米，涉及2宗地，均底價成交。從區域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，除麗水、漳州、福清、泉州等少數宅地高溢價成交外，其餘大多數城市以底價成交為主，市場熱度延續低位。
07綜觀預期7月供求延續企穩
政策發酵刺激部分城市再改需求釋放
預判7月，我們認為，得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期，加之目前供應、成交基本也降至階段性低位，後期大機率延續企穩态勢，環比持平6月，基于去年7月為全年低點，預期7月同比降幅也将大幅收窄甚至轉正。
不同城市仍然呈現出顯著的分化行情：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期内市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運作。北上廣深杭等核心一二線城市受短期新政影響，仍有一波購房需求有待釋放，尤其是因二手房回暖之後，部分潛在置換需求被激發，有望帶動新房成交回穩。對于多數弱二線和三四線城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果較差，後續若無明顯擴充購買力新政出台，成交大機率沒有起色。
對于二手房市場而言，仍處于高位震蕩行情，目前受益于新政落地，也是二手房業主賣房視窗期，适當降價的确可以促進一波剛需釋放，預期7月整體成交規模還将延續高位。
排版 | Jenny
本文摘自《2024年6月全國市場簡報8P》
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