在浦東這片波瀾壯闊的發展海洋中，有很多闆塊淪為了無聲的犧牲者。而其中犧牲最大的莫過于惠南了，惠南處在陸家嘴和臨港中間的C位，同時也是原先南彙區的“心髒”。
但是自從南彙并給浦東後，惠南就被剝離了區級的發展資源。産業被虹吸、商業一個個倒閉、教育也在滑坡，發展遇到了各方面的問題。
身為浦東中心第一大鎮的惠南，現在到底怎麼樣了？
01
産業面臨空心化
老南彙被浦東收下後，區域發展戰略發生了很大轉移，目前産業主要集中在這三個地方：
周康（張江醫療産業園）、新場北（張江創新藥産業基地）、臨港（先進制造業叢集+自貿區）。
惠南的南北兩端都在大力發展産業，唯獨中間的自己在被“空心化”。
浦東的一些重要功能區如金融集聚區、科創示範區、自貿區、戰略性新興産業區等，惠南全部挂0。
與惠南鎮中心一河之隔就是臨港新片區，臨港在扶持和吸引産業發展方面擁有更大自主權和魔力。
臨港滴水湖畔摩天辦公樓拔地而起，成了浦東未來發展的新興之地。但是惠南卻遇到了很大問題，産業路子走的不順，商務地位下滑嚴重。
惠南兩大商務區已退出曆史舞台，紛紛轉型為酒店式較高價的電梯大廈，昔日的地标辦公樓成了居民住宅。氣派的彙港國際商務廣場（中錦鑫座）已經不見企業辦公的身影，全部散割為酒店式較高價的電梯大廈住上了人：
彙港國際大廈内部
盡管中錦鑫座一樓搞了一個浦東微谷直播基地，還挂了農文旅數字電商創業就業孵化基地的牌子。但是脫不了一股農家樂帶貨的氣息！
綠地峰彙商務廣場同樣難逃命運，兩幢辦公樓都改成了酒店式較高價的電梯大廈。很難想象，高聳入雲的辦公樓裡入住的不是一個個企業精英，而是一個個居民：
辦公樓裡的住戶
當然辦公樓裡面入住的也有部分小微企業，如工程裝飾、咨詢、人力類的小公司或工作室。但明眼人一看就知道是什麼樣的能級，而且它們與住戶混雜在一起，形成了一種奇特的景象。
辦公樓門前，工程裝飾的材料和雜物堆積如山，淩亂不堪：
至于其它的産業園，如上海同濟南彙科技産業園，也沒什麼大公司在裡面。雖然惠南在持續推動未來能源谷品牌，引入了一些投資項目，但相關産業能級不高，還有待發力。惠南不像臨港那樣，引來不了規模化的戰新産業，沒有行業大牛為這個中心鎮的發展輸血。可以說，為了服務浦東發展的大局，惠南選擇了犧牲，曾經全區的商務中心地位再也找不到了。
02
商業凋零得不像樣子了
惠南的鼎基商業廣場已經倒閉，華潤萬家大門緊鎖：
鼎基商業廣場南門前的小楊生煎、肯德基都閉店了，西邊的幾家商鋪也基本上是“關門大吉”：
還有那曾經紅極一時的富客斯豪布斯卡名品村，也已經盡顯破敗。漫步在東西綿延近1公裡的名品村步行街，真的有種惠南版“小南京路”的韻味：
從步行街外面看一樓店鋪開的都還好，但是進入二樓卻倒了一大片：
名品村如今的商業形态，主要以普通服飾和三方教育訓練為主，不再像以前成為引領消費時尚潮流的聖地。
而惠南最為著名的商業項目——五角世貿廣場，更是命運多舛。這座占地50萬方的巨無霸商城，自2004年開工建設以來便波折不斷。在2009年因南彙并入浦東而被迫暫停建設，陷入了長達數年的爛尾困境。直到2016年，一期20萬方的建築才得以完成，并因其酷似美國五角大樓的外觀而短暫走紅。
五角世貿廣場沙盤實拍
不過不靠地鐵加上招商困難，建成後一直閑置，後來一部分改成了五角興農城。現在五角世貿廣場是惠南最大的農副産品批發市場：
不過這個批發市場隻占用了五角世貿廣場中的一個角，其它大部分區域仍然在荒廢中。廣場中心雜草叢生，周邊存在很多“黑屋”，裡面很适合探險：
除了五角世貿廣場，惠南的東方電影院地塊更是一個超大的爛尾商業項目。建于1983年的東方電影院曾是南彙縣城的地标性建築，是當時青年男女約會的首選之地。現在電影院拆了不止10年了，作為曾經縣城裡最好的地皮，說好要建商業廣場的，如今還是一片荒地：
惠南的商業版圖已顯頹勢，能稱得上商業體的僅有世紀聯華和禹悅彙兩家。從惠南地鐵站出來，唯一能夠納涼的商業體就是世紀聯華：
這個商業體很小巧，隻有兩層，一樓開了部分連鎖店，二樓是聯華綜合超市。其中一樓商業除了入住的有老鄉雞、胖哥倆肉蟹煲、成都你六姐·牛肉冒菜少數知名餐飲店外。其它開的就是繼光香香雞、衢州鴨頭和足力健老人鞋，多種業态混雜在一起：
禹洲商業廣場（浦東禹悅彙）雖然也算惠南的一大标志性商業，但是不是盒子設計。夏天逛太熱了，冬天逛太冷了，體驗感大打折扣：
禹悅彙商場比世紀聯華大多了，但也不是哪裡都熱鬧，關閉的店鋪也随處可見：
在現有商業不景氣之後，惠南又規劃了一個更令人矚目的商辦項目——惠南TOD。惠南TOD本來計劃去年底開工的，結果至今仍未動工，商業部分經過調整後也大幅縮水：
惠南工作報告中明确TOD2023年底前開工
惠南TOD調整前後對比
拱泰路以北本來要建54%的商辦的，結果全部改成了住宅；拱亮路以北兩個地塊70%的商辦+30%的商業全部消失，分别改成了幼稚園和住宅；拱亮路以南兩個地塊59%、70%的商辦開發強度分别降低到了36%、22%。
看來惠南TOD要降級開發了，那麼山姆店、開市客是否還能如期引來呢？即便TOD建成後能為惠南的商業注入新的活力，但辦公樓是否能逃過淪為酒店式較高價的電梯大廈的命運呢？
03
大學城悄然蛻變為大專城
南彙的大學城建得比松江大學城還早，巅峰時期聚集了7所大學。但是現在有的院校停辦了，有的搬走了，隻剩下幾所大專，昔日大學城已悄然蛻變為大專城。
（基礎學院）是第一所紮根惠南的大學，1997年就來了，但是在2013年搬到了楊浦。
是南彙大學城開辦最短、最早停辦的一所高校；
2004年成立，2008年就停止招生，2011年正式撤銷。該校區目前仍處于廢棄狀态，學校台階上長滿雜草，校園成了探險愛好者光顧的地方：
在2000年踏入惠南，2008年改名上海海洋大學後随即整體遷往臨港；其校區移交給了上海電力學院，然後又出售給上海民航職業技術學院。
2000年開始建設南彙校區，2018年更名上海電力大學後也整體搬遷至臨港；其校區同樣出售給了上海民航職業技術學院。
是2001年來到惠南的，2010年更名為上海興韋資訊技術職業學院；2014年又改為，正式升為大學，成為惠南唯一的“大學之光”。
雖然這是一所大學院校，但學校僅開設兩個專業（英語專業和國際商務專業）。而且因為每年高達15萬的學費還招不到生源，2021年在校生僅為191人：
當主力辦學的大學院校出走後，除了興偉學院外，惠南大學城還剩下幾所大專院校在默默堅守。如上海民航職業技術學院、上海工商外國語職業學院、上海思博職業技術學院。南彙大學城變成了名副其實的大專城。以上來源環線房産咨詢，版權歸原作者所有