導語
9月新房供應小幅放量而成交延續降勢，9月單月成交較上半年月均跌幅也到達17%，“金九”成色一般，二手房成交走弱，環比降10%，同比增幅收窄至5%，前三季度累計同比與去年持平。土地成交規模持續低位，熱度略有回落，平均溢價率3.8%，較上月降0.3個百分點。
01
新增供應
環比增12%持平上半年月均
一線顯著放量環增25%
9月供應規模小幅微增，與上半年月均持平，30個重點城市新增供應908萬平方米，環比上升12%，同比下降50%，絕對量為年内低位，與上半年月均值持平，前三季度累計同比降幅為34%。
一線供應顯著放量，環比大增，顯著好于上半年月均。4個一線城市整體預計供應面積195萬平方米，環比大漲25%，同比下降45%，較上半年月均水準增幅達10%。僅深圳一城顯著縮量，同環比降幅均在6成以上，北京、上海、廣州環比持增，廣州增幅較為顯著，單月供應量達80萬平方米，達年内單月高點，其中花都區和黃浦區都迎來了多盤加推，累計供應房源量超2000套。
二三線城市供應放量幅度不及一線，絕對量尚不及上半年月均。26個重點二三線城市合計供應714萬平方米，環比上漲10%，同比下降52%，累計同比降幅為36%。從變化情況來看，成都、杭州、武漢、長沙、青島、南京、蘇州、甯波等核心城市環比增幅均超3成，對于成都、杭州等短期市場熱度較高的城市，房企推盤積極性也相對較高；而武漢、南京、蘇州、甯波經曆了前期深度調整，目前市場也處于緩慢修複行情，整體供應量穩中有增，但前三季度累計供應與去年同期仍有差距。而鄭州、昆明、濟南、廈門、常州、福州、嘉興9月供應顯著回落，一方面源于部分城市上月提前放量，本月階段性疲軟；另一方面回落類城市多為短期内市場行情較為慘淡的弱二三線城市，“以銷定産”模式之下房企推盤積極性一般，短期仍以去庫存為主。
02
新房成交
規模三連降至近6年單月次低
京滬深皆環降3成
9月成交成色一般，延續8月低迷行情，即便供給量回升而成交延續穩中有降，為年内次低。據CRIC監測資料，9月30個重點城市整體成交859萬平方米，環比下降6%，同比下降34%，與上半年月均值相比仍降17%，前三季度累計同比下降34%。
一線規模穩中有降，4個一線環比下降15%，同比下降35%，較上半年月均下降12%，累計同比下降27%。除廣州外，北京、上海、深圳三個一線城市同環比均有不同程度回落，主要源于居民購房觀望情緒持續加劇，尤其是5月刺激性政策對市場提振效應遞減，疊加高溫、台風天氣等不利因素影響，居民購房積極性不高。廣州成交量回升主要得益于供應顯著放量，成交積極性有一定回升。
二三線城市成交環比降幅4%不及一線，但累計同比降幅均顯著高于一線。可以将各城市劃分為以下幾類：（1）前期熱點城市西安、成都等市場增長動力略顯不足，成都環比下降16%，西安微增1%，雖成交規模在二三線城市中居前，但因前期剛改需求集中釋放，金九成色相對一般。（2）武漢、杭州、蘇州、甯波等少數城市成交迎階段性複蘇，環比持增，同比回落，市場有築底企穩态勢。（3）嘉興因上月基數較低，本月成交同環比倍增，迎來一波小幅放量。（4）多數城市延續低位波動行情，9月傳統營銷旺季，折扣力度有所上升，而成交表現還是略顯低迷，同環比延續降勢，青島、昆明、無錫等同環比降幅均在2成以上。
03
項目去化
開盤環比增41%
平均去化率再降4pcts至25%
9月恰逢“金九”傳統營銷旺季，房企推盤積極性穩中有增，全月24個重點城市首開和加推共計230次，環比增長41%；不過市場熱度略有降溫繼續，去化率較上月小幅微降，據CRIC調研資料，重點城市9月平均開盤去化率為25%，環比下降4pcts，同比下降12pcts；和上半年相比微降1pcts，去化率仍處于低位波動。
分城市來看，上海、成都、天津、長沙熱度居前，9月去化率均在5成以上，而從變化趨勢來看，大體可分為以下幾類：一是前期熱點城市北京、上海、成都、西安等本月均存在不同程度降溫迹象，去化率同環比齊跌，北京、西安去化率已經降至2成以内，除了因供給結構因素之外，需求略有疲軟征兆；二是深圳、長沙、杭州等城市環比持增，而同比大幅回落，供給結構改善僅能刺激市場小幅升溫，熱度延續低位波動；三是合肥、武漢、重慶、昆明、佛山等城市整體市場已經出現企穩回升征兆，去化率保持同環比齊增，且較上半年月均也存在一定增幅，一方面這些城市經曆了漫長的調整期，需求有了局部修複；另一方面，得益于供給結構優化，改善盤尚有購買力支撐，因而整體市場低位回升态勢較為顯著。
04
庫存
供求比1.06緻庫存微增
濟廈榕等去化周期改善
9月，因供應持增而成交回落，30個重點監測城市整體供求比由上月的0.88增至1.06，供求持穩趨勢延續，16城供求比為1以下，長沙、上海、杭州、北京等因供應顯著放量，供求比增至1.5以上。30城庫存面積為23768萬平方米，環比微增0.2%，同比下降1.6%。
僅濟南、廈門、福州、嘉興等4城消化周期環比有所縮短，降幅多為10%以内，嘉興因本月0供應而成交倍增，去化周期降幅高達11%。30個重點城市消化周期均高于去年同期，顯示庫存壓力有增無減。從絕對量來看，仍有近8成城市消化周期超過18個月。
05
二手住房
成交環降10%、同比增幅收窄至5%
京蘇莞等跌幅居前
9月，16個重點城市二手房成交面積預計為594萬平方米，環比下降10%，同比增長5%，增幅進一步收窄。前9月累計成交面積預計為5781萬平方米，累計同比增長0.2%。
環比來看，9月二手房市場繼續轉冷，近7成城市成交回落，北京、蘇州、東莞等二手房交易活躍度明顯下降，成交環比降幅超過10%，跌幅居于重點城市前列，僅有的幾個成交維持正增長的城市，如杭州、佛山等，增幅也普遍在10%以内，市場并無明顯起色。同比來看，重點城市漲跌參半，北京、大連等轉入負增長區間，成都、青島等雖然成交規模仍高于去年同期，但同比增幅較上月也有所收窄。預判後市，在924央行多項重磅新政出台後，市場信心有望得以提振，10月及四季度二手房整體成交或将逐漸止跌企穩。
06
土地市場
成交面積環降12%
滬蓉等土拍平均溢價率破10%
9月，土地市場供地節奏不及去年同期。截止9月25日，全國300城9月經營性土地成交規模僅5806萬平方米，較上年同期基本持平。熱度方面，至截稿時9月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。本月各地土拍熱度延續分化，上海、成都、揚州等地單月平均溢價率突破10%，上海更是重新整理全國單價第二紀錄，但更多的城市還是以低溢價成交為主，廣州、武漢、西安、南京等城市本月絕大多數地塊仍是底價成交。
一線同比量漲價跌，二線量價齊降、三四線量跌價漲。CRIC監測資料顯示，截止9月25日，一線城市本月共成交土地209萬平方米，環比上月下降8%，同比上升15%；成交金額288億元，環比增加5%，同比大降27%，由于本月上海曹家渡11萬+地塊成交，帶動成交一定程度上升，環比增加13%，至13748元/平方米。具體來看，廣州成交規模最高，達147萬平方米，但地塊品質相對一般，攬金額62億元，涉及3宗涉宅地和5宗商辦地，3宗宅地均底價成交，總體來看市場熱度仍舊處于相對低位。相比之下，上海在優質地塊刺激下保持一定熱度，2宗涉宅地中，1宗地高溢價成交、1宗底價成交，曹家渡地塊溢價率高達31.2%，樓闆價高達114145元/平方米，僅次于徐彙濱江小米地王，成為上海單價第二地塊。此外，北京底價成交2宗涉宅地和2宗商辦地，深圳則零成交。
二線城市成交規模同環比均降。具體來看，至25日二線城市成交建面761萬平方米，環比下降32%，同比大降50%。樓闆價同比亦大幅下降，降幅達38%，降至4758元/平方米，不過環比上月上漲了9%。具體到城市來看，榜首南京成交建面89萬平方米，攬金額63億元，涉及15宗涉宅地和1宗商辦地，除彙通路G32地塊1宗地溢價成交外，其餘15宗地塊均底價成交，整體溢價率僅有1%。居于第二位的濟南成交建面81萬平方米，攬金額僅28億元，涉及12宗地，其中王舍人片區兩宗住宅地塊也溢價成交（8%、9%），其餘地塊均底價成交，整體溢價率僅有3.2%。值得注意的是，成都本月也有3宗宅塊和1宗商辦地塊土拍，其中錦江柳江地塊素質較佳，吸引了綠城、越秀等十多家房企參與競拍，最終貝好家（貝殼）以樓面價27300元/平方米、總價約10.77億元競得，溢價率42%。該成交樓面價重新整理成都市土地拍賣樓面價新高。除成都外，其餘城市土拍熱度較低，溢價率多在5%以下。
三四線城市同環比表現為量跌價漲。截止9月25日，總成交建面4836萬平方米，環比下降8%，同比更是大降三成；成交均價環比上漲12%，增至2160元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，鹽城、溫州、淮安和徐州四個城市成交規模超過100萬平方米，榜首鹽城成交建面175萬平方米，溫州、淮安分别位于第二、三位，成交建面分别為170、141萬平方米。本月熱度最高的城市為揚州，廣陵區、儀征市、邗江區、寶應縣多宗地高溢價成交，使得揚州本月整體溢價率顯著上升（23%），成為三四線城市中熱度最高的城市，其餘大多數城市以底價成交為主，市場熱度延續低位。
07
綜觀
預期10月新政落地發酵
市場預期改善料将成交止跌企穩
預判10月，我們認為，因9月末中央到地方利好頻頻，先是924國新會推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支援比例、續期“金融16條”等，再是政治局會議定調促進房地産市場止跌回穩，而後廣州南沙全面放開住房限購，滬廣深等“四限”調整之後效果發酵，市場預期逐漸改善，10月整體成交或将止跌企穩，而一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空間。
二手房市場仍處于高位震蕩行情，目前整體成交動能略有放緩，但是因剛需購房客群基數較大，疊加二手房業主延續以價換量政策，市場韌性還是略好于新房，預期10月整體成交規模還将延續高位。（來源：克而瑞研究中心）