2020上半年，南京寫字樓市場迎來位于河西闆塊的甲級寫字樓國壽大廈以及奧美大廈入市，共計約13.2萬平方米的新增面積，全市整體存量累計達到235.9萬平方米。縱觀供應的變化，南京寫字樓的存量在過去的6個季度共計增加了約27萬平方米，較2018年底存量增加13%；供給端的集中入市，短期内對寫字樓市場去化形成一定的壓力。
需求方面，受到疫情及全球性經濟放緩的影響，一些經營不善或是現金流短缺的企業，陸續從租金單價較高的甲級寫字樓中退租。同時，除了大型專業服務業及傳統金融行業仍積極在南京甲級寫字樓市場中布局，其他類型租戶多在大環境不确定性較大的前景下暫緩企業的擴張并采取較保守租賃政策。受此影響，2020年上半年南京甲級寫字樓市場錄得負吸納，加之新傳遞項目内仍有較多空置面積，空置率升至29.5%。同時，租戶強化成本導向的情況下， “成本效益高”的乙級寫字樓及園區寫字樓的新租和搬遷需求有所上升，二季度乙級寫字樓的淨吸納量有所改善。該現象一方面顯示了需求的基本面仍在，同時驗證了以價換量的政策仍可有效的吸引客戶的需求。
上半年寫字租賃博弈逐漸向租戶傾斜，業主相應地調整租金預期，全市平均租金與2019年底相比下降3.4%至每月每平方米120.4元。此外，絕大多數的業主亦提升了租賃優惠政策，以期進一步刺激租賃活躍度。
未來六個月南京寫字樓市場仍有四個優質寫字樓共計42.5萬平方米将投入市場，其中以新鴻基國金中心主大廈及地标項目河西金鷹A座最引人矚目。需求方面，我們認為業主方對于租金的讓步将一定程度上刺激需求的釋放；其中TMT、傳統金融及大型企業等租賃預算未受疫情影響的租戶預計将乘機入市，為租賃市場增添回暖的活力。
2020年上半年，南京零售物業市場迎來了江甯闆塊的龍湖龍灣天街入市，為南京零售市場帶來了12萬平方米的新增供應，全市的零售物業總存量也達到了350萬平方米。需求方面，受疫情的影響，一季度的需求受到一定程度的沖擊，部分原本便經營不善的租戶出現退租，我們錄得了-26,596平方米的淨吸納量。不過在南京市疫情控制得當、複工及消費複蘇迅速的帶動下，租戶開始積極拓展門店。從CBRE調研顯示，南京二季度錄得了76,041平方米的淨吸納量，同時上半年的空置率維持于5.1%的低水準。
綜合分析需求的狀況，我們發現2020年上半年南京新增的租戶需求大多來自生活必需類消費，比如，盒馬鮮生于東方弗萊德插旗新街口、居家消費品牌NOME于水遊城開業。另外在疫情的沖擊下新街口仍持續吸引國際一線品牌及網紅餐飲品牌；本季度Christian Louboutin于德基廣場開設了南京首店、輕奢品牌COACH在金鷹A座也擺出了圍擋、網紅火鍋品牌賢和莊也在新街口插旗，顯示出各大品牌對疫情後南京消費複蘇和新街口商圈引流能力充滿信心。
租金方面，雖然南京零售市場在疫情爆發初期受到了沖擊，但需求的快速複蘇使得業主方在租金的報價上并未有較大讓步。2020年上半年南京購物中心首層租金報價仍維持在每天每平方米19.6元，與2019年底持平。
未來六個月，由華潤收購并改造的橋北萬象彙将在年底入市，為市場帶來約10萬平方米的新增供應。需求方面，在疫情穩定的情況下租戶的拓店需求已逐漸複蘇；而閉店改造的項目也将在年底重新開業。是以，我們預測南京的零售物業市場空置率将下降，同時帶動租金仍有微幅增長的空間。
河西CBD作為南京市全力打造的新興核心功能集聚區，規劃将重點引導現代金融及數字科技兩大重點産業的聚集。自2010年起，在新地中心等一衆優質樓宇陸續聚集了一些内外資金融及現代服務業的頭部企業遷入。比如，入駐旗艦樓宇新地中心的彙豐銀行、位元組跳動、華潤電力及安永等行業頭部企業，以及在河西購置或自建總部的華泰證券、工商銀行、南京銀行紫金财險等。
同期，建邺區政府在離河西CBD的交通樞紐——元通僅一站之遙的新城科技園大力引入高新技術及數字科技産業。在政策支援及樓宇成本效益優勢的利好下，阿裡巴巴、小米科技及哔哩哔哩等TMT龍頭企業相繼入駐，令新城科技園的産業集聚與河西CBD的高端商務闆塊形成優勢互補、互相促進的發展态勢。
2019年以來，随着國金中心及河西金鷹等又一批優質辦公樓的入市，河西CBD迎來了新一輪的擴容更新。其中國金中心先後引入了首都銀行、殼牌、賽威傳動一衆知名外資企業入駐，尤其是德勤及錦天城律師事務所等專業服務業租戶從新街口的遷入預示着河西CBD已具備成為南京頂級商務區的要素。CBRE的資料顯示，截至2020年上半年，河西CBD租賃型優質寫字樓的出租面積已超過60萬平方米；其寫字樓租金與新街口闆塊的差距也逐漸縮小。
無論從産業聚集和商務區發展的角度，河西CBD在過去10年中已奠定的堅實基礎上，正進入新一輪的飛速增長期。在未來的1至3年内，國金中心項目綜合體将開出知名的國際酒店ANDAZ及國金中心商場，河西CBD的商業配套品質和輻射能力将進一步提升，新街口和河西CBD的雙中心格局将加速成型。
“2020年上半年，供應高峰同時疊加疫情的影響下，南京寫字樓市場更多顯現出“租戶市場”特征，業主在租金報價和優惠條款方面保持靈活。CBRE建議租戶可利用此時間視窗對其企業房地産進行搬遷、整合、更新等戰略性優化。零售市場方面，随着複工複市的順利推進，預計下半年品牌拓店力度将逐漸加強。同時， 南京商業版圖随人口集聚趨勢向“一核多心”格局發展的趨勢将為零售商的布點和擴張創造新的契機，而河西CBD無疑是其中的優先選項之一。”