上周真情實感地看了10個二手房小區——它們的高層在5月份賣得非常好，位列前十。
這些小區的二手房為什麼這麼好賣、适合什麼需求的購房者去買？
答案，來了。
01
這次高層二手房賣得最好的10個小區裡，照母山獨占3席。
總的來說，随着軌道、學校、商業等配套的兌現，加上房齡比較新、地段也不錯，房價又有上漲預期，照母山的二手房才能一直保持熱度。
這次去看的三個小區，首先是吃到了闆塊成熟的紅利，然後才是自身的優勢。
融創凡爾賽，5月高層建面成交均價15738元/㎡
融創凡爾賽一共四期，每一期的二手房成交量都不錯。其中，一期賣得最好。
資訊來自貝殼找房
一期有面積較小的戶型，還能找到120來萬的低總價房源。其它幾期，總價單價都比一期貴一些。
在照母山同類型同配套的小區裡，也很難找到比凡爾賽一期價格更親民的二手房。一期正對面就是龍湖舜山府，襯托之下，顯得更加親民。
一期還有一個亮點：小區側門能直通照母山森林公園。一些朝向的戶型，前能看湖、側能看照母山，居住環境幽靜、舒适。同時，小區大門靠近星光隧道，前往核心區非常友善。
但一期也有bug。
親測，星光隧道的噪音比較大，靠隧道的戶型可能常年不能開窗。小區底商還未成熟，吃飯買菜不太友善。離輕軌比較遠，更适合開車出行。
如果你想在照母山買房，但是預算有限，可以看下凡爾賽一期。雖然它配套不如金州商圈一帶便捷。但勝在居住環境舒适、成本效益高，又能享受到照母山的利好。适合剛需或者追求居住環境的剛改人群。
通往照母山森林公園的路
約克郡，5月高層建面成交均價20065元/㎡
約克郡一直是照母山的标志小區：小區就在光環購物廣場、軌道5号線重光輕軌站旁；北郡讀人民國小和博雅國小，南郡讀金洲國小。
品牌開發商、配套優質、有學區光環，又能領漲抗跌。是以約克郡的二手房一直比較受歡迎。但價格也不便宜，不同組團的挂牌均價在2.2-2.8萬/㎡。
人民國小、博雅國小、金州國小，2021年劃片範圍
約克郡主要分為南郡和北郡。南郡有翠微堤、上林上景、閱林景悅等組團。北郡有汀蘭、壹号湖畔、壹号半島等組團。
以高層為主的南郡比北郡便宜些，建面均價在2.2-2.4萬/㎡。上林上景最便宜，成交建面均價在2.0萬/㎡，是以它的二手房也最受歡迎。
閱林景悅貴一些，均價在2.3萬/㎡。優勢在于房齡比上林上景新一點，離重光輕軌站和光環購物公園很近。
總的來說，如果不看重學校，隻是喜歡約克郡的配套，南郡是更有成本效益的選擇。
上林上景二手房成交價格
閱林景悅二手房成交價格
北郡偏改善，面積更大、總價更高。如果是沖着學校去買北郡的房子，要注意兩江新區人民國小和博雅國小在招生政策上的差別。
根據2021年的劃片，北郡不符合兩江新區人民國小招生條件的适齡兒童劃片博雅國小。
根據今年3月份上司留言闆上兩江新區教育局的回複，人民國小的招生條件是不但要有開發商承諾的入學名額和入學時限，也要符合“三對口”原則。
我的了解是按照目前政策，北郡沒有兩江新區人民國小入學名額和不符合入學時限的家庭，劃片對口兩江新區西師附中的博雅國小。
資訊來自上司留言闆
約克郡景悅小區内部
北大資源博雅，5月高層建面成交均價20109元/㎡
北大資源博雅劃片對口兩江新區西師附中的博雅國小，是一個吃教育紅利比較大的小區。如果買房就是為解決讀書問題，可以考慮北大資源博雅。
劃片博雅國小的其它小區，要麼是别墅為主的碧桂園中駿天玺和康橋融府，洋房為主洋豐聖喬維斯，總價300萬—500萬左右。要麼就是以小戶型為主的金科時代中心。或者是位置稍微偏一點的湖霞郡。
相比之下，北大資源博雅價格相對适中，總價150-300萬左右。
配套也豐富，軌道、學校、商業齊全：幾分鐘步行到光環購物廣場，十分鐘左右到5号線重光地鐵站，幼稚園、國小、國中都在項目附近。
但博雅的居住舒适度相對約克郡和凡爾賽要差一點。小區比較嘈雜，環境有些陳舊。目前可選的房源也不太多。
北大資源博雅小區内部
沖着學校買北大資源博雅的房子，還有兩件事要注意。
1，根據2021年的劃片，未名苑這個組團讀不了博雅國小。
2，博雅國小入學條件除了基本的三對口原則，對戶口遷入時間、房子産權都有要求。并且要求二手房的前業主不能有子女在博雅國小讀書。
資訊來自博雅國小官微公告
02
融景城，5月高層建面成交均價18627元/㎡
作為兩江四岸的核心闆塊，北濱路因為地段的優越性一直很受歡迎。而在北濱路看房，不論是在網上搜尋還是詢問中介，一定繞不過龍湖春森彼岸、融景城、珠江太陽城這三個小區。
融景城周邊環境
和其它兩個小區相比，融景城比較重要的優勢是房齡比較新，從2014年開始陸續接房。而珠江太陽城、春森彼岸早期接房的房子可以追溯到2010年前後。
融景城規模比較大，有尚峰、郎峰、臻苑、融禦、錦峰等将近10個組團。尚峰和郎峰是融景城目前過了限售期、賣得最好的兩個組團。
這兩個組團離10号線鯉魚池站很近，就幾百米的距離。它們總價相對于融景城其它組團是比較低的，成交總價主要在200萬以内。
其它組團，比如瀾岸、融禦、郦苑等組團，二手房成交總價都在兩百萬、三百萬到四百萬不等。
總的來說，如果是以投資或者買小戶型自住為目的在融景城買房，尚峰、郎峰是更合适的選擇。
03
紫禦江山，5月高層建面成交均價19932元/㎡
江北嘴房齡比較新、房源比較多、離江北嘴中央商務區比較近的二手房小區有三個，紫禦江山、寰宇天下、江北嘴壹号院。
江北嘴壹号院還沒有過2年限售期，暫時不能交易。寰宇天下總價高。對比之下，紫禦江山在三個小區裡總價相對便宜、更适合剛需和剛改，是以二手房一直賣得比較好。
紫禦江山區位圖
紫禦江山位于北濱二路，朝天門長江大橋旁。周邊配套豐富，小區環境維護得比較好，小區品質在江北嘴算中上。
紫禦江山的四個組團，紫峰、禦灣、熙岸、天譽。紫峰的二手房曆史成交套數是四個組團裡最多的，是江北嘴人氣最高的二手房小區。流通性很好。
紫禦江山紫峰小區環境
紫峰的建面單價主要在2.0-2.1萬/㎡，比其它三個組團便宜不少。同樣的總價在紫峰可以買到面積更大的房子，成本效益更高。
另外，紫峰離輕軌站也很近，六七百米的距離内有6号線五裡店站和江北城站兩個輕軌站。我對比了一下另外三個組團到輕軌站的距離，綜合來講紫峰是最近的。
再把寰宇天下和紫禦江山放在一起對比，兩個小區的位置和配套都差不多，主要是總價和品質的差別。從錢的角度講，預算充足就看寰宇天下，預算不夠就看紫禦江山。
紫禦江山小區
今天的五個小區，首先是吃到了闆塊本身的紅利：照母山、北濱路、江北嘴一直是熱門闆塊，地段好、配套好，房價預期好。
其次才是小區本身的優勢：要麼配套足夠優質；要麼是在配套豐富的情況下，相對其它小區更便宜、成本效益更高。