最近长沙楼市一大典型现象：两极分化！
一边是总价700万/套的大平层“日光”，一边多个网红公寓再现降价潮。
5字头、6字头公寓再现江湖，工抵房、特价房等多种促销形式频出，“跌跌不休”成为长沙公寓给大众最直观的印象。
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最低首付仅8万！
雨花区一公寓特价清盘
近日，雨花区的碧桂园印象公寓，特价清盘，最便宜的一套总价只要16万多，首付约8万多。价格低到让人惊掉下巴！
图源网络，价格以售楼部为准
首付8万起，6字头，也许你还以为这样的公寓在三环外。实际上，这里周边发展已经十分成熟，已经算是接近市中心的区域。
碧桂园印象位于雨花区，距离地铁5号线雨花区政府站约600米，旁边还有长株潭城际地铁香樟路站，附近有五江天街，喜盈门范城，通程商业广场，德思勤城市广场等，综合配套较为齐全。
区位图
此次清盘的公寓主力户型为建面约37-83㎡，整层平面图类似个不规则三角形。
据悉，这一批房源预计今年年底就可以交房。
地铁口、市中心、6500元/㎡、准现房，周边楼盘全装修价格几乎1.4万/㎡起，性价比确实很高。
不过，好房汇发现，这其实早已不是碧桂园印象第一次“清盘”推出特惠公寓。
早在去年9月份，碧桂园印象4#栋清盘平层公寓7xxx元/㎡起的海报就传遍朋友圈，当时均价8400左右。
大半年一晃而过，项目公寓依然“清盘”中，只是价格从7字头降至6字头。
对于想在长沙有个窝的年轻人来说，这样的价格无疑诱惑力十足。尤其是在今年首轮土拍过后，长沙住宅限价再次刷新，暂无房票或者手头资金有限的小伙伴们，可以酌情入手。
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唯有套路得人心？
有公寓直降3000+
很明显，最近公寓降价的并不只是碧桂园印象这一个项目。
近期长沙陆续有多个公寓推出降价促销活动，各种降价海报传遍朋友圈，长沙的公寓降价潮似乎又要到来。
3月以来，已有不少项目公寓打出了降价促销的口号，涵盖滨江、麓谷、市中心等热门板块，甚至连北辰三角洲都加入了战场。
据悉，此次降价的北辰三角洲C1公寓，建面约44-65㎡，不看江公寓均价约12000元/㎡，看江公寓约15000元/㎡，相比之前直降3000+。
当然，11000的北辰三角洲，对比它自身已是“自降身价”，但在长沙动辄5、6字头的公寓市场，它或许还排不上号。
那么近期长沙为什么会涌现这么多公寓降价呢？
好房汇认为，主要原因有三点：
1、库存大。
降价的背后，是高企的库存。
图源：克而瑞湖南
据克而瑞数据，一季度长沙公寓成交套数6736套，成交面积34.44万方，成交均价10650元/㎡。
而在库存方面，一季度长沙公寓库存套数87217套，库存面积430.23万方，去化周期35.12个月。
公寓市场“红海”，以价换量成为房企去化的主要手段。
2、房企资金链紧张。
从长期来看，长沙公寓还是供过于求，加之部分开发商现金流吃紧，亟需资金回笼，所以需要快速去化公寓，哪怕可能存在一定亏损。
在这样的基础上，长沙公寓的降价预计还将持续；
3、公寓自身置业特点。
除此之外，公寓仅有40年产权、一层N户、隔音比较差、水电费都按商业价、层高2米-2.2米让人感到压抑等等，使得公寓本身需求偏小。
总而言之，在各种不利因素叠加之下，公寓降价成为必然趋势。地段稍差点的公寓，价格打“骨折”的都有。
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高价也能卖出好成绩
产品差异化打造才是关键！
看到这里不禁想问：难道长沙公寓市场就只有降价这一条出路了吗？
在观察一季度的长沙公寓销售排行榜发现，目前长沙公寓市场除了打折降价的公寓项目，有另一部分高端公寓热度正在升温。
图源：克而瑞湖南
据克而瑞数据，雨花区的运达中央广场三期，一季度成交金额8.34亿元，登顶公寓销量排行榜，并且与第二名拉开6个亿的差距。
从大堂、会所到450㎡样板间实景呈现，到2021年底首批大平层零瑕疵交付，再到900㎡复式样板间，运达公寓以创新力、品质力、服务力广受业主认可。
由此可见，降价并不能从根本上解决去化问题，高价公寓也能卖出好成绩，产品差异化创新发展才是关键。
在普通公寓以价换量促销的同时，受到长沙限购多年、房票稀缺的影响，商业大平层公寓的出现，从产品上另辟蹊径，成为品质改善突破口。
比如润和滨江湾、印湘江New288、IFS国金·宇等，在产品打造上独具特色，走出了属于自己的行情。
但是这些商业大平层公寓全部面向高端改善群体，面积段200+以上，一线品牌、私人订制，包括会所、泳池……需要开发商有极强的实力。
不得不面对的现实是，更多的开发商，只能在同质化的小户型公寓市场继续煎熬。
你认为长沙楼市这一轮公寓降价还会更低吗？同质化严重的市场下，你觉得公寓应该打造成什么产品，更符合你的需要？欢迎留言分享你的看法！
撰稿：好房汇 土豆思
编辑：好房汇 斯峤
原创内容，来自@湖南赋润科技