日前，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，即刻引发了商业不动产领域的强烈关注。
目前，已有40多个国家（地区）建立了REITs制度，截至22年3季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。以美国REITs为例，截至2020年末，美国市场共发行REITs产品200多只，市场价值达到1万多亿美元，孕育了西蒙地产等地产巨头，庞大的市场规模奠定了美国REITs世界领先的地位，也验证了REITs在地产领域尤其是商业地产的巨大成功。
大陆有高达数十亿平方米的商业地产物业，价值高达数十万亿元，这是重要的经济资源，但由于商业地产与资本市场的渠道并不通畅，这些商业资源很多都是沉睡的资产。在近20年的房地产开发中，大陆商业地产也迎来了快速发展。统计数据显示，自2002年至2021年20年间，办公楼销售4.6亿平方米，商业营业用房销售14.4亿平方米，仅这两类商业地产，销售面积合计达19亿平方米。除此之外，在大陆商业地产资源中，还有大量自持商业地产项目，其体量也在数十亿平方米。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，REITs的诞生，本来就是服务于商业不动产领域的流动性管理，进而服务于商业不动产投融资与资产管理的，而长租房也当然属于商用不动产领域。因为商用不动产领域基于相对分散的租户、相对稳定的租约以及长期经营所形成的客群，自然也就形成了REITs底层资产必不可少的相对稳定的现金流，并以此作为主要收益来源分配给潜在投资者与收益人。这才是商业不动产REITs基本的隐含逻辑。
而中国内地的REITs市场发展走过了一条不同于国际资本市场的发展与试点路径，因而在早期因为制度缺陷而迫使大量的REITs融资活动被迫搭建海外架构远赴国际资本市场，或者变型为偏债类融资行为；近年来的REITs改革试点，却是首先开放了底层资产流动性较差、市场集中度过高的基础设施类REITs试点，其主要诉求在于希望借助资本市场盘活原有资产存量以增强基础设施再投资能力，而非真正的培育和发展REITs市场本身。也就是说，之前中国内地的REITs政策仅仅是出于自身诉求需要，而非为了商业地产行业发展与培育REITs市场、完善多层次资本市场体系建设本身的。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，在房地产被确立为国民经济发展支柱性产业，而且大消费已成为经济发展最主要的动力源和维护经济稳定主力军的情况下，以创新资本工具和多层次资本市场建设来支持中国内地商用不动产行业的发展已毫无政策羁绊了。
因此此次证监会借助开放房地产股权融资的契机，提出研究推动REITs试点范围拓展到长租房及商业不动产等领域，应该属于真正回归REITs研究与市场建设的本源。这既是对完善国内多层次资本市场建设中始终缺少的REITs一环的应有补课，也是推动中国商用不动产存量市场流动性提升，乃至改变行业融投资格局和行业发展生态，反过来重估和重构中国商用不动产行业版图与行业未来的重要举措。