本期看点
今年以来，酒店资产拍卖市场一直相当活跃。尤其最近，越来越多的酒管公司开始加入对外出售股权的序列。
5月31日，湖南南华大酒店100%股权及土地使用权等资产（不含公司债务）将以4.13亿元的起拍价拍卖。
5月30日，内蒙古鹊桥酒店管理有限公司100%股权挂牌转让，转让底价为7604.88万元。
5月20日，海南天利度假酒店有限公司以约8.29亿元的转让底价挂牌转让75%股权及相关债权。
股权转让只是酒店资产退出路径之一，属正常的市场行为。并且，相比美国每年出售酒店资产金额超过1000亿元量级，国内整体酒店交易金额大约在100亿到150亿元，流动性较低。
不过，即便如此，仍有不少酒店处于卖不出去的窘境。
当卖家越来越多，接盘者却依旧有限，整个酒店行业资产交易领域亟待破局之路。
01
酒店生意难做？
近年来，国内酒店市场进入“存量时代”，酒店数量激增加剧酒店之间的竞争。
研究表明，酒店在63%出租率基础上的平均房价增长，给酒店带来的贡献率最高。如果低于63%，平均房价增长对每间可供房收入增长带来的效益的贡献仅为48%。
据迈点研究院发布的报告显示，2023 年全国星级酒店平均出租率为51%。
对此，旅游酒店行业高级经济师赵焕焱曾指出，国内星级酒店的年度平均出租率没达到63%，这是中国酒店业供大于求情况下业绩不理想的原因所在。
他认为，酒店供给过剩、需求错位，是当下酒店资产难出售的原因之一。
《酒管财经》注意到，上述几家酒店中，多数因经营压力走向股权转让。
先说海南天利度假酒店。其转让方为康旅集团下属的云南康启企业管理有限公司，该公司持有海南天利度假酒店有限公司75%股权，而2014年开业的海口万豪酒店为海南天利度假酒店有限公司名下资产。
值得一提的是，康旅集团拥有对标的公司近12亿元的债权，并且即将到期，可此次转让的底价尚不足债权金额的7折，堪称大甩卖。
据其公告披露，海南天利度假酒店有限公司2023年度营收约1.06亿元，亏损6595万元。资产评估情况为：资产总额11.31亿元，负债总额16.34亿元，净资产-5.03亿元，已严重资不抵债。转让标的股权对应评估值已清零，债权对应评估值为8.3亿元。
资料显示，内蒙古鹊桥酒店管理有限公司旗下经营的内蒙古鹊桥大酒店位于内蒙古自治区呼和浩特市，定位为舒适型酒店，2014年开业，后因经营困难在2022年至2023年多次被挂牌拍卖，但都因无人拍卖而流拍。
湖南南华大酒店的遭遇，更令人唏嘘。
湖南南华大酒店有限公司是上世纪90年代永州招商引资的第一家高星级酒店，在永州乃至湖南积累了深厚的企业文化和民众影响力。酒店是由香港惠联投资有限公司独资经营、自主管理的一家豪华酒店。
据悉，湖南南华大酒店破产原因主要是其投资人用长丰置业跟南华酒店作抵押贷款到伊朗投资，最终结果并不理想，导致南华大酒店走向破产。
通过梳理发现，上述酒店股权出售转让的原因主要是为了回笼资金、盘活资产，减轻企业负担。
不难看出，上述几家酒管公司持有的多为经营十年甚至十年以上的酒店。
受困于产品老化、营销滞后或资金投入制约，造成当下生存空间被压缩，发展举步维艰，也就难以避免股权转让或拍卖的命运。
《酒管财经》梳理发现，仅2022年，100%股权全部转让的酒管公司至少有6家，分别是鄱阳县瑞峰酒店有限公司、宁波开元名都大酒店有限公司、桂林市凯威国际大酒店有限责任公司、上海嘉奕酒店管理有限公司、朔州市海苑酒店有限公司。
在2023年，酒管公司卖股权的动作依然还在延续。
2023年1月，绿地控股拟转让酒店管理公司52%股权给明宇商旅，股权转让对价为6.24亿元。
2023年8月，北京首都旅游集团有限责任公司249.2305万元挂牌转让安岚（北京）酒店管理有限公司30%股权。
2023年9月，徐州国泰太平洋酒店有限公司挂牌转让100%股权。
2023年11月，华天酒店拟转让控股子公司娄底华天酒店管理有限责任公司11%股权。
2023年12月，京投发展拟公开挂牌转让上海礼仕酒店全部55%股权。
此外，由于产品力低下、人员老化、服务缺少灵魂、营销管理滞后等一系列“隐形忧患”，最终使许多老酒店在拍卖平台上不仅亏本转让股权，还一直处于流拍状态。
就比如，2023年以1万元转让底价挂牌转让100%股权的河南迪美商务酒店有限公司。
据悉，成立于2014年的河南南迪美商务酒店有限公司，发展至今已算得上是河南当地的较有名的老牌酒店，但仍逃不过沦为“不良资产”被转让拍卖。
商业世界，总会有断舍离。
02
酒店交易的最佳时机？
近几年，酒店倒掉一大批，有人想卖的同时，也有人想买。
据戴德梁行统计数据，2023年上海大宗交易市场中酒店成交金额占比达11%，而在2022年这一数字仅为1%。
进入2024年，投资者对酒店资产的热情依旧不减。据仲量联行统计，2024年一季度全国酒店交易总额约为31.4亿元人民币，较去年同期增长41%。
另据仲量联行估计，2024年，国内酒店交易总额有望突破200亿元，而过去几年，国内酒店大宗交易平均交易总额一直维持在150亿元水平。
可能会有人问，现在是酒店交易的最佳时机吗？
谈及此，一位有着多年酒店资产处置经验的行业人士表示，不能说是最好的时间，现在只能说是酒店资产交易比较活跃的时间。酒店资产交易频繁发生，也是酒店资产管理开始成熟的表现。
为什么很多酒店在资产交易中都偏爱转让股权？
据酒店产权网披露，国内酒店交易多采用股权转让，原因是可以减少纳税，如资产转让的转让方税包括土增税（转让价减去原成本的30%-60%）、所得税（25%）、城建税、印花税等，受让方税为契税（3%），而股权转让只需投资方所得税（转让价减去原成本的25%）。
近两年，比较有意思的是，酒店交易市场呈现两级分化态势，用“冰火两重天”来形容也不为过。
待出售的酒店资产名单在持续增加，尽管酒店资产流拍现象时有发生但售价依然处在高位。
对此，一位资深酒店投资人表示，现阶段凡是还能有如此大额现金拿出手的投资者都是谨慎型玩家。毕竟，投资人抄底的前提是酒店资产值得收购，这需要投资人在前期谨慎评估存量酒店的价值、物业的价值。
鉴于当下市场处于谨慎型买方和乐观型卖方之间的持续拉扯，业内人士推演出了市场后续几个局面：
1、大量资产在甩卖，依然没人在成交。
2、最先成交的那批，一定是做出了合理价格让步的资产。
3、因待售量太大，还能出手买的那一波在第一批已扫完货，市场又进入一波冷静期，出不了手的只能继续被动持有了。
4、酒店资产价格开始大规模归回理性，酒店交易间歇性活跃。
基于此，国际知名酒店顾问机构合纵顾问指出，结合当前的经济及房地产形势，国内酒店资产估值较低，酒店资产转让成功的案例较少，许多挂牌出售的酒店资产面临流拍的困境。投资者需注意市场风险和资产流动性问题，审慎评估投资机会。待经济复苏、市场出清之后，可能会有新的投资机会。
赵焕焱提醒道，酒店行业的股权转让已成为一种趋势，以现在行业情况下的项目估值来说，还是值得有实力的并购方考虑下手的，但前提是需要综合判断好标的的整体情况，如果项目本身负债太高且不具备产品优势，尽管资本市场活跃度升高，也很难寻到合适的资方、难达成交易。
资产频繁买卖的背后，往往预示着一个行业正迈入变革期。
未来的酒店投资，我们有理由相信会有投资人一直秉持“长期主义”，不过在面对新的市场变化下，除了选择暂时“分手”，或许还需要更加脱胎换骨的创新精神。
统筹丨劳殿 编辑丨阿思
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