在经济生活中，差不多所有二选一的命题，结论都是平衡。
这就是经济学不同的特点，本质上社会学也一样，政治学、军事学则是降维打击，以干掉对手而后快；秦人的长剑挥向赵国时，四十万军士已经投降，还是全坑了。俄乌之间的平衡点是什么？巴以之间的平衡点是什么？有点难，但是，所有经济学原理都是平衡原理。
房价与整体经济的关系，谁受益于谁？谁又受累于谁？
如果要寻根，当然是经济的内在驱动力，推动了房地产的市场化。没有需求，谈什么房价？那时大学中的青年教师，不混个七八年，很难分上房子，《人世间》中的周蓉，左到不食人间烟火，分房这事还是蔡小光托了处长；上海那时也是全国人民翘首的大都市，人均住房面积只有四平米多，巨大的需求，而国力不足以满足这么巨大的美好向往，于是，房子商品化了。是经济的发展，让房地产的战车上了潜在需求的轨道。
房地产的魔幻般地发展，有三个重要的开关。
最值得一提的开关是税改。
税改的结果是地方财政得到５５％的财权，是不是要承担５５％的事权？
不是，中国的地方不是什么藩镇，它还是要承担８５％的事权；这种分配关系定义了未来房地产的大格局，为什么？正因为财权少，事权多，就要找补，这就模仿了香港；所不同的，香港是地道的市场经济，是法治大于人治；模仿到了中国，当然是人治大于法治，是地方财政说了算；这就是土地财政的开启，土地出让金归地方了。
哪知，这可是巨大无比的摇钱树。
全民所有制时代，还真有点全民共享的意思，差别在等级，你是局长还是锻工，在分房的关系中就鹤立鸡群，这就是那个时代的贫富两极分化，没市场经济什么事。谁又能说前三十年的分配实现了共富？
那时。房子的产权是国家的，分配的是使用权。
市场化后，土地公有制还是具有象征性，不能私有，但房子可是业主花钱买的，也不能破坏市场经济的法治环境；于是，就成了以租代售，七十年的租子，钱一分也不少花，但土地所有权还是国家的。
这就催生了两个麻烦，这两个麻烦将长期存在。
一是拆迁。
如果是私人产权，没有特殊的情况和足够的赔偿，是无权拆的；但是土地权是国家的，房子的产权是个人的，在所有制的产权关系上就分裂了；这就是拆迁的难题，我们难在如何拆迁，老外难在如何决定拆迁。二是房地产税，原则上只能征房税，如果按国际惯例，显然填补不了地方财政缺口；如果也要加上地税，法理不支持，因为地是国家的，已经交了七十年的租子，没理由再交税。
第二个重要开关是土拍。
我们是学的香港，香港就那么大点地方，与我们有一个共同点，就土地基本上是政府的，所以，也是政府主导土拍；美国土地私有化程度非常高，土拍只能是市场主导。
政府主导，还是市场主导，决定了中国房价的不受约束地奔跑了起来。
而人们有意无意地把高房价的推手定义成了开发商，做梦吧。市场主导，市场有效需求说了算，如果有人把它炒高了，就一定会跌下来，该崩就崩，与比特币崩盘没本质上的差别，政府的调控很有限。政府主导就不同了，土地出让金是房价上涨的动力源，其它的都不值一提，因为土地出让金占了房价的６０％，把空间已经挤成了无缝拼接，再有什么波动，不过是江河上的浪花。
第三个重要开关是预售制
这也是从香港取的经。
香港是法治经济，款项打入指定账户监管，预售并没有出问题；内地人治经济，缺少监管，这是另一个问题了。
既然房地产是棵巨大的摇钱树，预售制的应运而生是必然的，因为房地产量级太大，一定要把资金的利用率玩到极致，这样，房地产本质上是一局棋，用所有制名下的土地权，以租赁的方式收取巨额土地出让金，由地产开发商将财政收入摊入综合成本，占了房价的６０％，再经预售的方式让业主出钱，开发商也就是一个中间的合法转换环节。
所以，谈房地产的问题离开了土地财政，都是伪命题。
房地产快速膨胀，对中国经济增长产生了巨大的推动力，４０００万的就业，长长的产业链上有多少小微企业在与之水涨船高，占了中国ＧＤＰ总量的二十个百分点；房地对中国经济的推动以及影响都是显而易见的。
但是，功过是非，也存在着两个致命的影响。
一是无休止的地租意识。
完整地解释了官本位不具有可持续性。
地方财政不是按税收做计划，而是计划在土地出让金上做扩张，然后层层分食利益，形成了吴晓求说的令人发指的吸血；吸走了老百姓７０％的流动性，当然会出现有效需求不足，吸走的钱中６０％由于走的不是市场，是官路，都被花的光光的，既不支持产业，也不支持就业，成为中国出现需求长期不足的重要原因之一，而且，由于地方财政已经形成了对土地出让金的巨大依赖，体制成本上去了，很难下来，这就成了一个死结，解不了。
或者是沉没的三十年，或者是一场大通胀。
二是打断了市场信用链，
正是预售制推动的资金高速运转得充分的使用率，一旦有了堵点，就是整体市场和相关产业链的巨大的拖欠款，而且必然地发生于地方财政与企业。长期拖欠款是房地产供需变化的初段，通过拖欠款淡化并掩盖了供过于求的巨大的危机，大批的中小微企业以及长长产业链上的实体，以自己的牺牲，换来了早已经败絮其中的中国房地产。
这么严重的市场信号，也阻止不了一年三轮的土拍。
这就是非市场主导又缺乏法治约束的大背景。第二轮的牺牲，直接波及到了业主，出现了严重且普遍的人保交付问题，实际上构成了危机的起爆点，信用的断链已经不再是企业与企业，不再是上下游之间，已经直接损害了购房者的利益，而地方财政还在土拍；这就不是许家印们孤立的无序扩张了，而是土地财政所定义的中国房地产的必然结果，是盐铁论的现代版。
如何总结中国房地产的功与过呢？确切地说是土地财政的功与过？
这显然不是一个量的问题，我想说的是，土地财政必须放入法治的宠子里，否则将是姚洋说的超级房地产中期。
它推动了中国经济，而巨大的惯性也决定了，中国经济将步入一个漫长的资产荒的大周期，我们所有遥遥领先的的预测，都将按下暂停键。