核心观点：
- 5月70城住宅价格跌幅创新高，市场仍在深度调整。5月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.7%，二手住宅价格指数环比下跌1.0%，跌幅均有所扩大；70城新建商品住宅、二手住宅价格指数同比跌幅分别为4.3%和7.5%。新房和二手房价格的环比和同比跌幅均创历史新高。此外，5月70城中新房价格下跌的城市数量增加至68城，且所有城市二手房价格下跌，充分说明了整体市场的不景气。
- 5月一线城市二手房价格加速下跌。尽管“5·17”新政试图刺激市场，但一二三线城市房价的下跌趋势并未改变，且二手房市场都面临着更大的压力。其中，一线城市的二手房价格环比和同比跌幅在三类城市中最大，且下跌速度最快，如北京、上海、广州和深圳的二手房价格同比分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。
- 上海新房价格环比涨幅持续3个月领跑，广州新房和二手房价格跌幅均比较大。5月新建商品住宅价格指数环比上涨的城市仅剩上海和太原。上海近期豪宅热度不减，叠加新政发力，一定程度上提振了购房者的信心。广州5月新房价格环比下降1.4%，同比下降8.3%；二手房价格环比下降1.6%，同比下降11.4%。在连跌一年后，广州的二手房房价基本已经回到2018年水平，需要重点关注其市场变化和风险。
- 5月70城二手住宅价格环比指数突破近10年来最低值，或将继续探底。由于“5·17”楼市新政的推出时间落在中下旬，并且各地具体落地政策的实施已接近月底，这导致政策效果来不及显现。客观上使得5月70个大中城市房价未能达到预期水平，仍呈现下降趋势，且降幅未能得到有效缩小。此外，当前全国房地产市场依然呈现出“以价换量”的明显趋势，行业调整持续，说明70城房地产市场距离企稳尚早。各市场主体要对房地产行业转型、市场周期调整的长期性、深刻性和复杂性有一个客观认识。相关部门特别要重视二手房市场，主动在二手房购房政策方面持续发力。
一
房价指数：70城住宅价格跌幅创新高，市场仍在深度调整
1、环比指标：新房和二手房价格环比跌幅创近10年新高
易居研究院根据国家统计局公布的《2024年5月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。2024年5月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅为0.7%，跌幅较上月扩大0.13个百分点；二手住宅价格指数环比跌幅为1%，在连续下跌13个月后，本月跌幅扩大0.06个百分点。“5·17新政”虽然在需求侧降低了首付门槛并下调公积金利率和商贷利率，在一定程度上降低了购房的门槛，长期来看有利于增强潜在购房者的入市意愿，但目前住房市场仍未出现企稳迹象。可以说，全国70个城市的新房和二手房价格仍处于调整期，并且新房和二手房价格环比指数分别创下了2014年12月和2014年9月以来的最低值，进一步说明全国住房市场下行压力空前大，预期仍非常不稳定。
2、同比指标：新房和二手房价格同比跌幅也创历史新高
对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均，计算得知，2024年5月，70城新建商品住宅、二手住宅价格指数同比跌幅分别为4.3%和7.5%，跌幅相比上月分别扩大0.79个百分点和0.7个百分点，房价的下跌压力依然较大。当前70城新建商品住宅价格同比已经连续26个月呈现下跌态势，而二手住宅价格同比的下跌则已经持续了28个月。
目前新房和二手房市场“以价换量”现象都比较突出，价格总体持续下行，创历史新低。考虑到此前70城新房和二手房价格环比下跌已经持续了较长时间，并且跌幅较大，这种趋势可能会在未来一段时间内继续对房价指数同比指标产生拖累效应。因此，可以预见的是，新建商品住宅和二手住宅的同比跌幅在未来可能会进一步扩大。这将对房地产市场的稳定性和购房者预期产生重要影响。
3、城市数量：68城新房价格下跌，所有城市二手房价格下跌
2024年5月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨、持平和下跌的城市数量分别为2、0和68个，新房价格上涨的城市仅上海和太原。相比上月，上涨城市数量减少4个，持平城市数量不变，下跌城市数量增加4个。二手房方面，目前所有城市都在下跌，无上涨或持平的城市。这种大范围价格下跌的现象，实际上揭示了二手房市场浓厚的悲观情绪。二手房的工作需要重视，目前各地还没有明确提及二手房方面的金融风险问题，但鉴于此类深度调整的现象，有必要对二手房有关的金融风险问题进行提前预警，如持续价格下跌会使得一些高位接盘的项目面临较大的压力问题，或者会出现“负资产”的现象和问题。
二
本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。
2024年5月，一线城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.7%，二线城市下跌0.8%，三线城市下跌0.8%。其中，一线城市环比跌幅和上月持平，二线和三线城市环比跌幅均扩大了0.14个百分点。在二手房方面，三类城市二手房价格环比分别下跌1.3%、1.0%和1.0%，跌幅较上月分别扩大了0.15、0.1和0.02个百分点。从同比指标来看，5月一二三线城市新建商品住宅价格指数分别下跌3.3%、3.7%和4.9%，跌幅分别扩大0.77、0.87和0.71个百分点；二手住宅价格指数同比分别下跌9.3%、7.5%和7.3%，跌幅分别扩大0.73、0.7和0.7个百分点。其中，一线城市中，北京、上海、广州和深圳的二手房价格同比分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。
尽管“5·17”新政试图刺激市场，但三类城市房价的下跌趋势并未改变。与新建商品住宅市场相比，二手住宅市场面临着更大的压力。与二、三线城市相比，一线城市的新房价格下跌趋势相对稳定，但下跌幅度仍然较大；二、三线城市的新房价格下跌趋势相对更明显，环比跌幅均有所扩大。但一线城市的二手房价格环比和同比跌幅在三类城市中最大，且下跌速度最快，需要重点关注其市场变化和风险。
三
城市情况：上海新房价格环比涨幅持续3个月领跑，广州新房和二手房价格跌幅均比较大
2024年5月，新建商品住宅价格指数环比上涨的城市仅剩上海和太原；环比跌幅相对较小的城市有海口、西安、长春、乌鲁木齐、合肥、洛阳等；环比跌幅较大的城市则有广州、重庆、武汉、昆明等。二手住宅价格指数方面，环比跌幅相对较小的城市有遵义、徐州、桂林、长春等；二手住宅价格指数环比跌幅较大的城市则有宁波、济南、广州、唐山、南昌、厦门等。
目前上海新房价格环比涨幅已经持续3个月领跑。近几个月上海的高端优质新房住宅项目热度不减，其强劲的市场表现可能成为了支撑整个房地产价格走势稳定的重要因素之一。此外，自“5·17新政”实施以来，上海作为一线城市中的领军者，率先放宽了相关调控政策，此次新政的调整不仅力度显著加大，而且涵盖范围更广，这无疑为市场注入了新的活力，提振了购房者的信心，进而促进了购房需求的释放。此外，太原新房价格环比也已连续3个月维持上涨态势，可能是由于近几个月太原改善型项目销量较好。还有太原的纾困政策开展较早，政策力度大，持续性也强等因素影响。
值得注意的是，本月广州新房和二手房价格继续下跌，且跌幅均比较大。具体来看，本月广州新房价格环比下降1.4%，延续了12个月的下跌趋势，同比下降8.3%；二手房价格环比下降1.6%，已经连续13个月下跌，同比则下降11.4%。在连跌一年后，广州的二手房房价基本已经回到2017、2018年，特别是外围区域的增城、从化、南沙、番禺等。而中心区域如老黄埔等，房价也大致回落到了2018至2019年的价位。其他中心区域虽然还未跌至2018年的水平，但也普遍下跌了20%至30%左右。可能的原因有三点：其一是过去广州房价上涨过快，部分区域房价虚高，导致当前价格回归理性水平；其二是近年来房地产金融、互联网等重点行业下行风险的释放，影响了中低收入新市民和年轻人的支付能力，导致供需失衡；其三是随着市场下行，以及教育均等化改革等政策的实施，过去规划概念、学区房等楼市炒作逐渐减弱，市场回归理性。
5月28日，广州市政府办公厅印发了《关于进一步促进广州市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、公积金提取、优化限售政策等6条政策措施。其中在限售政策方面提出，居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间，取消2年限售时间。预计未来一段时间里广州的新房和二手房价格可能不会再出现如5月一样的大幅下跌情况，但限售政策取消后广州二手房挂牌量大幅增加，短期内市场仍会面临一定的下行压力。
四
趋势预判：70城二手住宅价格环比指数突破历史新低，或将继续探底
观察历史数据，2021年10月，70城二手住宅房价指数环比涨幅曲线自2015年3月以来首次跌入“过冷区”，此后至今总体处于低位盘整阶段。虽然2023年2-4月该指标曾短暂回暖至“偏冷区”和“合理区”，但很快市场再度急转直下，2023年11月出现本轮周期阶段低值-0.8%，随后到2024年3月为止，该指标略有改善。2024年5月，70城二手住宅价格指数环比跌幅为1.0%，创下近10年来的最低记录。
在楼市传统上被视为旺季的5月份，由于“5·17楼市新政”的推出时间落在中下旬，并且各地具体落地政策的实施已接近月底，这导致政策效果来不及显现。客观上使得5月70个大中城市房价未能达到预期水平，仍呈现下降趋势，且降幅未能得到有效缩小。特别是一线城市二手住宅价格的大幅下降也进一步凸显了整体房地产市场所面临的压力，这种压力似乎并未减轻，反而有增无减。此外，由于当前全国房地产市场依然呈现出“以价换量”的明显趋势，行业调整持续，我们对于70城二手房价格指数后续的走势需要做一些风险提示：第一、70城房地产市场距离企稳尚早，稳定房地产的工作需要进一步发力。第二、未来半年内70城二手住宅价格指数环比涨幅或仍在“过冷区”持续停留，且可能将持续探底。考虑到“二手房-新房-土地市场”的传导机制，且当前各地二手房市场的看空力量还较强，我们认为相关部门要重视二手房市场，主动在二手房购房政策方面持续发力。