政府征收无产权的建筑物给与补偿是否纳税

案例：A公司在其母公司的土地上建造房屋，日前，该房屋以及母公司名下的土地一并被政府征收。政府依法征收无产权的建筑物给与A公司房屋的补偿是否纳税？

首先，无产权房屋并非一定是违章建筑。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。因此可知，违章建筑主要是指没有取得相应许可擅自施工的房屋。但是无证并不等于违章建筑。另外，违法建筑的认定主要依据的是《城乡规划法》，而《城乡规划法》于2008年1月1日实施，依照“法不溯及既往”的原则，对于在2008年以前建成的建筑，不能以现在的法律去规范以前的行为，因此在2008年以前建造的房屋也是不能不分情况一刀切的认定为违法建筑。

其次，无产权房屋被政府依法征收给与的补偿收入涉及增值税、土地增值税、企业所得税，是否征收应当区分情况：

一、增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：《销售服务、无形资产、不动产注释》“销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”因此，建筑物补偿属于“销售不动产”增值税应税范围。

《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。因此，收回土地使用权给与母公司的土地补偿，以及支付给A公司土地上相关有形动产、不动产补偿费均免征增值税。

注意：纳税人享受免征增值税政策时，需要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。因此，虽然A公司并没有土地，但同样需要提供其母公司土地被政府依法收回的相关文件。

二、土地增值税。《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例》第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。根据上述规定，A公司单纯转让建筑物的，也须计算缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税:…(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)进一步明确：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

三、企业所得税。《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)第三条规定，企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：(一)国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(五)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第五条规定，企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。第八条规定，企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。第十五条规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

根据上述规定，符合上述规定的政策性搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，为企业搬迁所得。企业按规定进行搬迁核算及报送搬迁相关材料的，其取得的搬迁收入暂不计入当期应纳税所得额，应在符合规定的搬迁完成年度，进行搬迁清算，计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。需要注意的是，企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。如果不符合政策性搬迁的相关规定，应当在收到补偿的当年计入应纳税收入。

，土地使用权被政府收回，取得的土地以及地上附着物的补偿款，不论什么原因都是免征增值税。但是，土地增值税只有在满足一定条件下才能免征。企业所得税方面，如果满足政策性搬迁取得补偿款的，补偿收益只是在补偿期间暂缓缴纳企业所得税，搬迁结束后对于搬迁所得就需要依法申报缴纳企业所得税。

作者：纪宏奎 来源：中汇武汉税务师事务所十堰所