“房东破防了，一口价248万。”
三墩北的资深中介老姚发了这样一条朋友圈。
配图是由平台自动生成的“业主急售卖”海报。海报内除房源的基本信息外，还有老姚的联系方式以及房源二维码。
中介朋友圈截图
主城西湖区，三墩北板块，250万元不到，这是哪个小区？
实际上，这是一个刚交付三年多的商品房小区绿都云和湖（云湖台公寓），2021年交付，新房摇号时也曾红极一时。
现在三墩北248万元就能买到次新三房了？这真如中介所说的，是房东“破防”捡漏价吗？
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按照建面约89㎡，248万元一口价计算，这套急售房源出售单价约27856元/㎡。
开盘时该楼盘的高层限价26900元/㎡，这么一看，这个急售价与新房均价基本持平了。
“房子目前还挂着的，挂牌价已经从原先的280万元调到260万元了，底价是248万元，房东急用钱。”资深经纪人老广说。
绿都云湖台
绿都云和湖位于西湖区庄墩路与联鸿街交汇处，从地铁2号线白洋站下车，步行至小区东北门约960米。
小区由洋房和高层组成，其中高层限价26900元/㎡，洋房32080元/㎡，总户数869户，户型建面从89-128㎡不等。
新房销售时，该楼盘中签率屡创新低，2019年收官加推，更是吸引到8800多组购房者报名，中签率仅2.98%。
据中介介绍，该房源位于12幢，是低楼层房源，调价至248万元至今已有10余天时间。
“不少人因为价格低来咨询和实地看房的，不过目前还没有意向成交。”老广说，“它是4楼的中间套，虽说前面就是洋房，但采光视野还是会有遮挡。”
绿都云湖台
我们查询透明售房网一房一价可知，该房东购入时总价为229.02万元，折合单价约25724元/㎡。
该房子房东自住，从账面上看仍有微利，不过交付后需要缴纳的契税、物业维修基金等，还有从买入到交付长达两年的持有成本。
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绿都云湖台
据了解，根据网签记录，上个月云和湖成交的两套89㎡，成交总价在260-270万元之间，均位于小区中高楼层。
“这两套都是简装的，跟现在这套差不多，房东就简单添置了家具，没做定制柜子之类的，对比下来，高楼层和低楼层十来万元的价差，性价比不算高。”另一资深经纪人小盛说。
目前，云和湖共有75套房源在售，89㎡户型除这套260万元的房源外，还有3套高楼层房源，挂牌价在290万元以内，分别为276万元、280万元、288万元。
“这个房东原来挂280万元的，也是着急出手才调价。不过248万元这个总价确实能吸引到客户。”小盛说。
“这边成交很少，要想吸引客户，就得靠价格。”小盛直言，对比西湖国际城和西雅图的热闹，云和湖以及隔壁的云谷天境（备案名：天境福邸）显得冷清，成交寥寥。
云谷天境
根据查询到的成交记录，虽同为三墩北板块，隔着杭长宜高速，东西两侧的成交竟是不同光景。
1月份至今，云和湖仅7套成交，其中2月份和4月份“0成交”，成交的房源中，89㎡的三房一卫占比70%。云谷天境亦是如此，1月份至今成交量不过6套。
反观西雅图，6月份成交12套，5月份11套，1月至今已经成交52套房源了。西湖国际城近3个月每月也都有五六套的成交量。
同为次新房，有小区一个月卖十来套，也有小区甚至“0成交”。究其原因，学区是一个重要因素。
“西雅图和西湖国际城有星洲二小的学区，尤其是西雅图，今年价格下来以后成交没停过，西湖国际城反而卖不过它了。”小盛说。
西雅图89㎡不靠高架的中间楼层，目前成交价格在310-320万元之间。西湖国际城的89㎡价格跨度较大，出租装修的成交价在270-280万元，自住精装修的能卖到300万元以上。
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2018年到2023年间，三墩北板块热盘层出不穷。
从中国铁建西湖国际城、万科融信西雅图，到绿都云和湖、银城云谷天境；再从金辉紫雅云邸到建发金辉紫璋台、融信天澜以及钱江古墩彩虹轩、滨江翠语彩虹里……
每个楼盘都在用中签率来证明实力。
热度最高的西湖国际城，3次摇号，3次“万人摇”，中签率一度低至1.52%。
轰动全城的“现房销售”项目紫璋台，在只有人才、无房家庭可以登记的情况下，还是吸引了超过1万组家庭登记。
紫璋台
待到如今潮水退去，市场不断调整之下，板块内分化已显。
接下去，板块内还有古墩彩虹轩、翠语彩虹里待交付，从地理位置来说，他们比绿都云和湖、银城云谷天境离地铁站都要更近些，到时又会有怎样的市场表现呢？
编辑：鲁晨 审核：张巧英 丁艳