房价砍半！配售型保障房来了，谁影响最大？

想住成都

2024-07-02 14:59想住成都官方账号

被誉为“福利大礼包”配售型保障房，

开始频繁出现在各大城市的楼市新闻里。

这也让保障房到底需要什么条件申请，价格如何，开始水落石出。

保障房有好香？！为大家划重点：

①价格低：房价低，一般是商品房价格的5-6折；

②面积小：平均面积70-90㎡，以刚需小户型为主；

③保障群体：住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

成都也公布了保障房细则，已经有7个项目项目全部公示。

意味着工薪收入群体的“福利房”马上要来了！

位置好价格低，简直太香了

目前公布的7个项目来自5+2区域，每个区各一个，分别位于天府前湾、中和、林家坝、青羊新城、武侯新城、凤凰山、龙潭寺等板块。

最开始大家都以为保障性住房的位置及产品都不会太好，比较边缘那种。

而实际上根据公布的资料显示，地段还算不赖。

位置均在热门区域

像锦江区保障房，应该成都首批次保障房中位置最好的。

项目位于当下大火的林家坝板块，离规划中的林家坝TOD仅约600m，周边新项目都3w左右。

高新的保障房靠近陆肖TOD，天府新区的保障房算是在天府法务区，在地铁6号线青岛路旁边。

产品实用，舒适度不错

产品方面所有项目均是以70㎡左右套二单卫和90㎡左右套三双卫户型为主，部分项目有少量120㎡左右户型供应。

梯户比是2T4、3T6户，比市面上很多刚需房的配置还高一些！且这些项目的容积率都是2.5，属于改善型房的指标了。

数量将超5000套

目前公布的配售型保障性住房，只是成都新房改的一个序幕，未来还将有更多的保障房面市。

价格充满想象空间

虽然目前项目没有公布具体售价，但根据定价机制以及其他城市的情况能有大致的判断。

首个配售型保障房在福州，单价5200-5400元/㎡，是片区商品房价格的3-4折。

昆明首批次配售型保障性住房价格，根据官方文件预计约6000元-7000元/㎡。

广东东莞的配售型保障房，价格约为产品房售价的5折。

最高定价是贵阳，它规定保障房售价是周边商品房均价的65%。

为什么折扣都这么大？

因为按照去年8月份国务院审议通过的“14号文件”指示，定价机制是保本微利。

也就是说，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这一块零成本。最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。

据公开信息，5+2区这几块地地价在4-6k，算上3-3.5k的建安成本，叠加上5%的利润，最终的销售价格应该不会超过1万/平太多！

按照文件规定的定价，保障型住房总价甚至能控制在150w以下，最低百万内。基本可以吊打市区大部分优质板块的刚需老破小。

可用来读书，但不能卖哦

“14号”文件中明确提到：保障性住房，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

目前，成都配售型保障房还未出细则，但可以肯定的是，低收入群体和人才机会更大。

对于有读书需求的家庭来说，还会问保障房购买之后未来可以享受学区等社会资源吗？

文件还规定：保障性住房项目应纳入街道和社区网格化管理，保障性住房购房人应当享受商品住房小区购房人同等基本公共服务。

所以，读书完全可以！

但是！凡是都有但是！

两点需要注意，其一，保障性住房实施的是封闭管理，不允许对外出售，其次，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。

这样就意味着：配售型保障房无法像商品房一样正常流通。

这么安逸，上市会不会抢疯？

看看其他城市的反馈。

今年3月，全国首个开放申购的配售型保障房-福州双龙新居保障性住房项目。

共有701套房源，面积包括45-75平方米，带简装价格只需5200-5400元/㎡，大概只是周边商品房价格一半，按理应该非常具有吸引力。

目前他们的配售型保障房开始进行第二轮认购，时间长达两个多月，比第一期认购时间还长不少，预估首轮申购并不会太理想。

为什么没有想象中的那么抢手呢？

原因除了目前收入并不太高的刚需上车意愿并不太强，以及配售型保障房实行封闭管理，基本告别投资回报外。

还有可能跟项目区位也有一定关系，福州不少区新房均价都是两、三万，而这个项目所在片区价格1.2万左右，比福州新房均价1.6万元还低不少，属于本来就没啥人会看的区域。

这点来看和成都的配售型保障性住房有不少差异，成都即将问世的项目，所在区域无论是林家坝、万安、成飞、中和等，都可以算是热度较高的新房板块，应该会有更好的关注度。

那么问题来了。

保障性住房，会冲击商品房吗？

首当其冲的应该会是同区域同面积段的二手刚需房。

总价100来万，也考虑不了什么投资属性了，这类需求的人群来说，比起后续的流通价值，价格更低房子更新，选谁？想都不用想。

此外，环境不好、无配套的小面积公寓产品也会流失租户和接盘者。

对于改善新房市场来说，产品差异过大冲击力是有限的。

但在改善市场也有不少置换人群，必须卖掉自己手里现有的（大概率就是个刚需房），才有足够资金去买改善新房，如果未来刚需房直接被这类保障房冲击，势必又会拉低“卖了再买”的周期，新房购买客群也会相对缩量。

随着配售型保障房的来临，长远看未来商品房市场刚需更式微，改善更兴盛。

而一些手里资金十分有限，只能上车老破小、回迁房的购房者，如果没有入学、结婚等刚性需求，真的可以等一等保障性住房，因为你一旦盲目上车，可能所持有的房产，跌幅会大于房租成本。

而那些手头有多余的刚需商品房的房东，建议赶快卖掉。

你会怎么选择？对此，你怎么看？

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