蓝鲸新闻7月2日讯（记者 崔陆鹏）“前几月整体卖得确实不好，但近期有些项目跑起来了。”在5·17新政后的楼市复苏中，周莉（化名）结束了上半年的工作。
“我们在核心城市可售的项目非常少，但能明显感受到，自5月份以后，这些项目的营销数据起来了。反观三四线城市，由于之前政策相对宽松，上半年表现平平，没太多起色。”周莉称。
周莉所就职的某民营房企的现状，也是2024上半年房地产行业的真实写照。
据中指研究院数据显示，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。其中，TOP100房企6月单月销售额同比下降19.55%，环比增长26.05%，均较五月份有所好转。
“短期新房市场或延续筑底行情，其中部分核心城市成交量有所回升。”中指研究院市场总监刘水称，下半年政策支持力度持续加大，房企销售将有所改善，整体上房企销售降幅将进一步收窄，全年商品房销售规模预计不足10亿平方米。
上半年百强房企销售门槛不足50亿元
2024年上半年，各阵营房企销售额均有所下降。
中指院数据显示，TOP10房企销售额均值为1029.6亿元，较上年下降33.2%；TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元，较上年下降46.9%；TOP31-50房企销售均值为113.8亿元，较上年下降52.8%；TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元，同比下降45.7%。
其中，销售额超过千亿以上企业为6家，较去年同期减少1家；销售额超过百亿以上企业44家，较去年同期减少34家。
值得注意的是，在上半年房企销售排行榜中，排名第一百位的时代中国销售额为42.9亿元，百强销售门槛降至50亿元以下。
分城市看，中指院数据显示，20家代表房企54.0%的销售业绩来源于二线城市，同比下降1.9个百分点，销售贡献率仍为主导；一线城市销售业绩贡献率同比增长2.5个百分点至30.4%。
其中，20家代表房企销售额贡献前三城市分别为上海、杭州和广州，销售额贡献率分别为12.8%、9.7%和8.0%。
就产品类型而言，代表企业在140-200平方米改善类项目销售额占比明显提升，增长4.2个百分点至24.7%；200平米以上高端类项目销售额占比为22.0%，同比增长2.8个百分点，增幅仅次于改善类项目。
据中指院分析师孟新增介绍，改善类与高端类项目销售占比增长，反映出在基本居住需求得到满足的前提下，当下购房者更加追求居住条件的改善。
上半年广深土地出让金降幅超7成
市场端销售情况直接影响房企拿地积极性。据中指院报告显示，1-6月，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。
从新增货值来看，TOP10企业2024年1-6月新增货值总额3743亿元，占TOP100企业的33.7%。
前两年，领跑土地市场的保利地产、中海地产、中建智地等央企上半年拿地金额有所下滑，建发房产、华润置地和中建壹品等央国企冲进拿地榜前三。
“央企国企仍是主力。”孟新增表示，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系，此外滨江集团、龙湖集团等民企也在重点深耕区域补充土储。
从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。2024年1-6月，长三角TOP10企业拿地金额776亿元，继续居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额749亿元，位列第二，增长较快；中西部TOP10企业拿地金额326亿元，位列第三。
“大湾区意外受冷与2023年供应较多有关。”中指研究院企业研究总监刘水称，上半年，广州、深圳住宅用地推出及成交面积同比降幅均在七成以上，成交土地出让金降幅也均超过七成。广州、深圳土地供求较弱，导致房企在华南整体上表现为拿地较少。
减少拿地同时，房企投资思路也相应调整。孟新增介绍，“一方面，对于优势地区的优质地块，房企投资积极性较高，竞争也更加激烈。另一方面，对于性价比不高的地块，房企拿地较为谨慎。土拍分化加剧，也导致房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。”
下半年销售降幅或将进一步收窄
上半年房企整体销售虽有所下滑，6月略有好转。数据显示，上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%，6月同比下降约20%，降幅较5月收窄约10个百分点。
实际上，上海、深圳、广州政策优化后，市场情绪明显提升，二手房成交量有所回升，新房置业链条也逐步被打通。
“上半年，中央多次强调房地产的重要性，年初明确楼市稳市场、防风险、促转型政策方向。”孟新增介绍，多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等，明显提振了市场情绪，带动购房需求释放。
某出险企业全国营销负责人也告诉蓝鲸新闻，今年上半年整体市场情绪仍较弱，部分基本面较强的核心二线城市，如成都、杭州，在政策优化后市场活跃度回升较明显，但多数城市市场调整压力仍较大。
麦田机构相关负责人预计，政策利好的持续发酵，有利于市场供过于求状况改善，预计7月份二手房市场仍将维持一定热度。
中指院则分析认为，短期新房市场或延续筑底行情，全年商品房销售规模预计不足10亿平方米。
“下半年，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向。”据中指院预计，一线城市将继续优化限购政策，包括京沪深或参考广州放开120平以上大面积段限购，取消郊区限购，非本地户籍购房社保年限要求有望进一步降低，购房政策与生育、人才等政策结合，增加特定人群购房名额等。
孟新增表示，短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线、三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观。
“以价换量，保证现金流安全仍是企业下阶段的主基调。”刘水称，下半年政策支持持续加大，政策效果逐步显现，下半年房企销售将有所改善，整体上房企销售降幅将进一步收窄。