案 例
2012年9月，甲公司通过出让方式取得一宗国有建设用地（以下简称“案涉宗地”）。自2014年起，甲公司在该宗地上建设了6栋房产，并全部办理了房屋所有权证，分别为：1号员工培训楼、2号员工宿舍楼、3号厂房、4号研发楼、5号附属用房、6号门卫室。2018年6月，乙人民法院（以下简称“乙法院”）查封了案涉宗地和1号、2号、4号三栋楼。
2018年9月，丙中级人民法院（以下简称“丙法院”）在审理甲公司与A银行借款纠纷案中查封了案涉宗地上其余的3号、5号、6号三栋楼（以下简称“案涉房产”）。2019年3月，因甲公司未履行丙法院作出的关于偿还A银行借款的生效判决，A银行申请强制执行。执行中，丙法院委托某评估公司对案涉房产进行了评估，最终确定其市场价值为5000万元（包含分摊土地价值1000万元）。丙法院裁定强制拍卖、变卖案涉房产，后由B公司竞得。2020年6月，丙法院作出1号执行裁定，解除对案涉房产的查封，并将其强制转让给买受人B公司。甲公司不服，认为案涉宗地并未分宗，1号执行裁定造成案涉房产“房、地分离”；乙法院对案涉宗地查封在先，其查封效力及于案涉房产，丙法院无权直接变卖和强制转让。随后，甲公司向丙法院提出执行异议，请求撤销1号执行裁定。
丙法院认为，其在变卖案涉房产前已经进行查封，根据“房地一体处分”原则，应当一并查封、一并处置，案涉房产被裁定转移后，相应的土地使用权也应一并转移，至于不动产登记机构未将案涉房产占用土地办理分宗登记，属另一法律关系。丙法院遂作出2号执行异议裁定，驳回甲公司异议请求。甲公司不服，向上一级人民法院（以下简称“二审法院”）申请复议，请求撤销2号执行异议裁定。
二审法院认为，本案发生在房、地分属不同登记机关登记的特定背景下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年12月23日修正，以下简称《规定》）第21条第2款、第9条第2款等规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记；查封已登记不动产的，应当办理登记手续；未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理登记手续的查封行为。本案中，乙法院在办理案涉宗地首封时办理了查封登记，丙法院对案涉房产进行查封且同样办理了查封登记。因此，丙法院有权处置案涉房产，至于案涉宗地如何分宗则属于另一法律问题，不影响本案拍卖财产的效力。据此，二审法院作出9号执行裁定，驳回甲公司的复议申请。
甲公司仍不服，向上级法院（以下简称“再审法院”）提出申诉，请求撤销二审法院9号执行裁定和丙法院1号执行裁定、2号执行异议裁定。
疑 惑
01
宗地已查封的，能否再单独查封并处置地上房产？
02
法院在不动产单元分割前能否嘱托办理部分不动产转移登记？
问题解惑
其一，关于土地已查封的，其他执行法院能否再单独查封并处分地上建筑的问题。“房随地走、地随房走”“房地一体处分”是大陆法律中明确的一项基本原则，《城市房地产管理法》《民法典》均对此有明确规定；《规定》、《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《纪要》）等对上述原则作了进一步细化，同时也明确了在房、地分别抵押情况下，应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，按照“登记在先的先清偿；同时登记的，按债权比例清偿”处理的规则。由此可见，对于宗地已查封的，对地上部分房产再行查封的，应按轮候查封处理，不能先于首封法院单独处置。
本案中，乙法院对于案涉宗地进行整体查封的效力，应及于包含案涉房产在内的地上建筑物。在此情形下，丙法院不能处置案涉房产。
其二，关于法院在不动产单元分割前能否嘱托办理部分不动产转移登记的问题。本案中涉及的另一个问题是不动产单元未分割情形下地上部分房产所有权的强制转移问题。不动产单元是不动产登记的基本单位，不动产单元一旦形成，宗地便与其上的房屋等建（构）筑物形成一个完整的不动产权利，并成为不动产交易、登记和利用管理的基本单元，不能随意分割处置。对于不动产单元能否分割、如何分割，需要行政主管部门在充分考虑国土空间规划、土地供应与利用要求等因素的基础上按规定程序办理，且在办理相应登记中还要提供分割后的地籍调查成果材料。
由此可见，不动产单元依法分割是分割转让的前提和基础，这一规则在强制执行和不动产嘱托登记中也不例外。虽然不动产登记机构对查封机关嘱托文件不进行实体审查，认为登记事项存在异议的，也仅是提出审查建议而不停止办理，但是，如果嘱托文件在未解决不动产单元分割的情况下直接强制要求不动产权利部分转移，则会让登记机构无所适从，仅是机械地直接记载不但破坏了登记规则，也会导致权利冲突。《通知》中虽然提出了可分割查封，但也明确了实施查封或者进行实体处理前，应当查询不动产的权属以及不可分割的可整体查封等要求。
因此，涉及不动产单元变动的强制转移，法院应当与自然资源主管部门事先充分沟通，对于符合分割条件的，也应在裁定中明确受让人申请办理转移登记前要履行相应分割程序和义务，而不能直接作出强制转移裁定。
本案中，案涉宗地是按照一个完整的工业宗地进行设计和建设的，除了厂房、宿舍、研发楼、门卫室以外，还有道路、绿化带、游泳池、球场等公用部分，各部分在功能上是一个有机整体。丙法院在案涉宗地未经分宗的情况下直接处置案涉房产，不仅会影响已有不动产的有效利用，实质上也以执行程序变相取代自然资源主管部门对宗地的行政管理职责，超过了权限，其关于“宗地划分属于另一法律问题”的观点没有法律依据。本案再审判决指出丙法院、二审法院有关观点的错误，有利于维护不动产登记制度的规范性和不动产的利用秩序。
综上，本案再审法院认为，根据“房地一体”原则，对同一权利人名下的建设用地使用权及地上建筑物进行查封、处分时应一体处置，乙法院的首封效力应当及于案涉房产，丙法院办理的查封登记并不能对抗乙法院的首封效力；丙法院未与自然资源主管部门协商，在缺乏整体考虑的情形下处置案涉房产，违背了“房地一体处分”原则。据此，再审法院于2023年12月裁定：（1）撤销二审法院9号执行裁定；（2）撤销丙法院1号执行裁定、2号执行异议裁定。
来源：《中国不动产》2024年第5期
作者：田原、钟京涛作者单位：自然资源部不动产登记中心新媒体编辑：曲冰洁
i自然全媒体
转载请在醒目位置标注来源：i自然全媒体
i自然投稿邮箱：[email protected]
电话：010-68047618
👇