10月17日，国务院新闻办公室又一个重磅会议召开，本次担纲的是住房城乡建设部部长倪虹，自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人参会。本次会议，究竟有哪些实质性内容，前景如何，影响几何？《清华金融评论》编辑部特邀国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真和中国银河证券宏观经济分析师聂天奇各抒己见，以飨读者。
住建部发布会政策有利于市场止跌回稳
文/国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真
2024年10月17日，住建部联合国土资源部、财政部、人民银行、国家金融监督管理总局召开《促进房地产市场平稳健康发展有关情况》发布会。
此次会议的重点措施包括：第一，四个取消。调整或取消各类购房的限制性措施，包括取消限购、取消限售、取消普通住宅和非普通住宅在税收方面的差异。第二，四个降低。降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量按揭贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。第三，两个增加。一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是今年年底前，将房地产融资协调机制“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。第四，发行专项债和应用保障性住房再贷款收购闲置土地和存量商品房。
这次会议提出的政策将对房地产市场起跌回稳产生实质性影响，原因有如下几点：第一，需求端，存量按揭利率下调力度大（如北京首套房下调幅度约85个基点，二套房下调幅度约105个基点），这有利于减轻老百姓购房负担，遏制当前去杠杆趋势。第二，供给端，用地方专项债收购闲置土地，实际上是财政资金介入土地市场，有利于化解前期金融工具应用中资金不平衡的问题，可以更好促进土地市场供需平衡。第三，风险端，城市房地产融资协调机制进一步扩大规模（由10月16日授信2.2万亿元扩大到年底4万亿元），力度之大、范围之广，为后续保交楼工作提供了有力资金支持。第四，增量政策，100万套城中村改造和危旧房改造采取货币化安置方式，在边际上可以迅速托举市场需求，加快市场止跌回稳。
从市场走势看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市“回稳”态势明显，本次发布会上住建部部长也表示，市场已经开始筑底，预计短期内新政将继续显现政策效果。
五部委地产“组合拳”怎么看？
文/中国银河证券宏观经济分析师聂天奇
核心内容提要：2024年10月17日国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，住建部部长，及财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局相关负责人参加，介绍了关于落实房地产市场止跌企稳的各项措施，提出实施100万套城中村改造和危旧房改造，明确了多项政策措施的资金来源。我们认为政策整体符合预期，当前经济处于新旧动能转换的关键时期，针对房地产领域的政策取向主要是防范风险、解决“历史包袱”，以助力新质生产力的轻装上阵，未来需要观察专项债和信贷资金用于收购存量土地和商品房的落地情况。其中，本次会议有以下要点值得关注：
一是本次房地产政策主要面向供给端。前期需求端政策意识已是应出尽出。前期“四个取消”和“四个降低”主要是从需求端出发，取消限制性政策以及降低利率、税费，最大程度上满足居民的刚性和改善性住房需求。本轮政策更多从供给端出发，一方面加大力度解决地产企业现金流问题，包括加大白名单项目贷款力度，以及利用专项债收储土地和收购存量房；另一方面，加大重点民生相关项目建设力度，对新增和存量的住宅、土地进行结构性调整。
二是白名单项目贷款政策大幅加码，至年底翻倍至4万亿，“白名单”项目贷款力度大幅增加。合格项目将全部纳入“白名单”，并且要求商业银行“应贷尽贷”“能早尽早”，预计至年底，白名单项目贷款审核金额将翻倍至4万亿元以上。我们注意到，今年上半年房地产开发贷款新增规模为8900亿元，“白名单”项目贷款新增规模较大，预计将是当前及未来一段时间拉动地产融资需求的重要动力。
三是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，货币化安置，提高房地产开发投资、降低存量商品房库存，估算投资规模应在1万亿左右。本次会议提及的100万套实施规模主要是条件比较成熟的项目，预计将在今明两年逐步实施，本次或主要集中在大中城市。按照当前35个大中城市的开发投资成本，预计总投资规模将在1万亿作用，其中资金主要来源是开发性、政策性金融机构贷款、专项债资金及商业贷款，按照以往棚改经验来看预计政策性金融机构和准财政工具将是本来开发安置的主要资金来源，前期持续净偿还的PSL有望在降低利率的基础上重启。与此同时，本轮住房改造明确采取货币化安置，我们预计将有效助力大中城市的商品房去库。
四是明确收购闲置土地，专项债资金、专项贷款、人民银行再贷款资金支持，资金渠道拓展。在收购方式方面，除政府收购外，鼓励企业自助开发和市场化流通。我们估算目前未开工土地面积规模在14亿平左右，对应土地价值在规模3.2万亿元左右，按30%政府收购大约万亿左右规模，预计也将在今年和未来两年逐步落地，带动新增专项债需求和配套融资需求提升。
五是收储预计将带动提升明年专项债发行规模。鉴于专项债收储和收购存量房，我们认为明年专项债规模有望提升至4.5-5万亿，其中主要假设是：用于项目建设资金规模保持今年3.12万规模（按发改委新闻发布会公布口径）、新增土储专项债规模在6000亿元左右，收购存量商品房规模在8000亿元-1.3万亿元左右。但政策执行初期可能存在项目审批较严，符合条件项目较少的问题，例如前期央行推出的3000亿元再贷款工具。具体规模我们认为近期可关注今年年底可能公布的专项债提前批规模，是否较去年有大幅提升。
小结：整体来看，本次会议在落实前期政策基础上，进一步明确了房地产开发投资规模、土地和存量商品房收购方式、以及各项政策的资金来源，从供给端和资金端促进房地产市场止跌企稳。我们预计本轮地产政策将带动新增信贷需求，房地产开发投资、以及大中城市房价的温和回升。
来源丨经作者授权发布
编辑丨王茅
审核丨丁开艳
责编丨兰银帆
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