房地产市场出现了拐点信号

特约评论员翟中立（荣盛发展总经济师、中国社会科学院房地产金融研究中心主任）

房地产市场属于周期性波动的市场，市场参与者必须遵循周期性波动规律，准确判断市场周期的拐点非常重要。

这一周期的房地产市场上涨始于2015年初，已经运行了六年，这一轮房地产上涨周期持续了创纪录的漫长。今年7月之后，房地产市场出现了重大变化，笔者认为，全国房地产市场已经出现了拐点信号。

四个拐点信号

今年1-7月房地产市场的特点是：土地市场供需双双疲软，融资环境持续紧张，房地产开发投资增长，商品房销售面积、商品房销售增速连续两个月放缓，新增商品房、二手房价格全面上涨。

一是房地产开发投资增速持续小幅放缓。房地产开发投资增速连续第二个月小幅放缓。今年1-7月，中国房地产开发投资8489.5亿元，同比增长12.7%，两年均增长率为8.0%，较上半年下降0.2个百分点，连续第二个月略有下降。其中，住宅投资6，3980亿元，同比增长14.9%，两年均增速9.4%，增速连续第三个月略有放缓。

领先指标显示，房地产开发投资增速将继续放缓。今年1-7月，房地产开发企业购地面积持续同比下降，住房建设面积增长持续放缓，住房建筑面积增长持续放缓，且同比首次出现同比下降（-0.9%）。

其次，土地市场整体供需均有所减弱。今年1-7月，房地产开发企业购地面积8764万平方米，同比下降9.3%，土地成交价格5121亿元，同比下降4.8%。

住宅用地市场供需持续下滑，"两个集中"政策改变了市场的步伐。中国指数研究院统计的全国300个城市居住用地供需规模有所下降。1-7月，300个城市上线的住宅用地规划建设面积同比下降13.8%，交易规划建设下限同比下降16.7%，比上半年有所扩大。7月份，重点城市没有集中土地拍卖，土地出让黄金大幅上涨，住宅用地价格下跌，溢价率趋于稳定。中国指数研究院数据显示，今年1-7月，全国300个城市土地出让总额为32123亿元，同比增长1%;

第三，融资环境总体持续紧张。今年1-7月，房地产开发企业投放11897亿元，同比增长18.2%;就两年平均增长率而言，国内贷款、自筹资金、存款及预收款及个人按揭贷款分别增长0.08%、7%、15.6%及11.7%。

国内贷款连续两个月同比下降，销售回扣占比呈下降趋势。在房地产金融宏观审慎管理要求下，房地产金融环境持续收紧。国内贷款同比下降4.5%，连续第二个月同比下降。在商品房销售增速放缓、个人按揭贷款收紧的影响下，存款和预收款、个人按揭贷款占资金来源的比例呈下降趋势。

四是商品房销售增速放缓，房价增速回落。今年1-7月，商品房销售面积和销售平均增速连续第二个月放缓。今年1-7月，商品房销售面积10164.8万平方米，同比增长21.5%;商品房销售额达106430亿元，同比增长30.7%，平均同比增长13.1%。商品房销售面积和销售的平均增速连续第二个月放缓。

7月份，商业住宅区的销售额同比下降。1-7月，商业住宅销售同比增长22.7%，两年均增长7.9%，而商业住宅销售同比增长33.1%，平均同比增长15.6%，平均增速连续第二个月放缓。7月份，商业住宅区销售额同比下降9.5%，较2019年同期下降0.5%，而商业住宅产品销售额同比下降7.2%，较2019年同期增长9.3%。

新增商品房、二手房价格全面上涨。7月份，70个最大和中型城市中有51个城市的新商品房价格环比上涨。各阶层城市的新房和二手房涨幅均有所放缓。受访城市，房价上涨过快的势头已基本减弱。7月份，上海、广州、重庆、合肥等地房价涨幅较快，房价涨幅明显收窄，而深圳二手住宅价格环比下跌0.4%，连续第三个月回落，且跌幅进一步扩大。

共同繁荣将影响房地产

上述市场数据显示了市场的拐点。结合近期推出的一系列政策信号，笔者认为，市场可以进一步确认存在拐点信号。

8月17日，习近平总书记主持了围绕共同富裕问题、防范和化解重大金融风险、搞好金融稳定与发展的第十次会议。这两项努力都与房地产市场密切相关，了解这次会议的精神对于判断房地产政策走势至关重要。

会议强调，共同富裕是全体人民的繁荣，人民的物质生活和精神生活是富足的，不是少数人的财富，也不是统一的平等主义，是分阶段促进共同繁荣的。顺畅向上流动的渠道，为人们创造更多的致富机会，形成人人参与发展的环境。让一些人先富，先富，后帮富，重点鼓励勤奋、合法管理、勇于创业成为富强领袖。要坚持循序渐进，充分估计共同富裕的长期性、艰巨性和复杂性，鼓励因地制宜探索有效路径，总结经验，逐步推开。

报告还指出，在高质量发展中，要促进共同富裕，妥善处理效率与公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调的基本制度安排，加强税收、社会保障、转移支付等调整，提高精准度。

笔者认为，房地产市场是居民财富的主要载体，要实现共同富裕的目标，必须涉及房地产税收政策的完善。中央财经委会议只是对共同富裕进行了定向描述，没有具体的操作措施，但我们可以参考浙江在建立共同繁荣示范区方面的政策措施，通过其他手段推断出可能的政策措施。

核心内容是完善高收入群体的收入分配政策。目前，我国以间接税为主，往往存在累退。从功能上讲，直接税更有利于缩小收入差距。个人所得税，要更加重视对低收入人群的保护，完善专项附加扣除政策。有专家建议，在降低其他税种或降低税率的前提下，适时实行财产税（如财产税、遗产税等），调整高收入群体的收入。

笔者认为，中心强调共同富裕，对房地产行业将产生直接影响，主要表现在以下几个方面：

首先，政府将增加经济适用房的供应。从"十四五"规划中可以明显看出，为了减轻年轻人的购买压力，政府将大大增加保障性住房的供应，特别是经济适用房的供应。相应的土地供应也优先考虑保障保障性住房，这将挤压商品房的供求关系，减少房地产开发企业的市场空间。

其次，调节高收入群体的收入将对高端住房的需求产生影响。为了实现共同富裕政策的目标，必须加强行业反垄断力度。这将对高收入行业和群体产生负面影响，进而对一线城市的高房价产生更大的影响。

第三，征收房地产税将对市场产生较大影响。经过20多年的积累，房地产市场利润的积累非常大，征收房地产税可能会导致这些利润集中现金，短期内会对市场产生一定的影响。

总之，无论是市场运作的特点，还是政策变化，都预示着房地产市场已经悄然走到了一个拐点。对于房地产开发企业来说，只有顺应市场趋势，努力降低财务杠杆率，稳健前进，才能规避各种风险和挑战。

每日经济新闻