2020上半年，南京写字楼市场迎来位于河西板块的甲级写字楼国寿大厦以及奥美大厦入市，共计约13.2万平方米的新增面积，全市整体存量累计达到235.9万平方米。纵观供应的变化，南京写字楼的存量在过去的6个季度共计增加了约27万平方米，较2018年底存量增加13%；供给端的集中入市，短期内对写字楼市场去化形成一定的压力。
需求方面，受到疫情及全球性经济放缓的影响，一些经营不善或是现金流短缺的企业，陆续从租金单价较高的甲级写字楼中退租。同时，除了大型专业服务业及传统金融行业仍积极在南京甲级写字楼市场中布局，其他类型租户多在大环境不确定性较大的前景下暂缓企业的扩张并采取较保守租赁策略。受此影响，2020年上半年南京甲级写字楼市场录得负吸纳，加之新交付项目内仍有较多空置面积，空置率升至29.5%。同时，租户强化成本导向的情况下， “性价比高”的乙级写字楼及园区写字楼的新租和搬迁需求有所上升，二季度乙级写字楼的净吸纳量有所改善。该现象一方面显示了需求的基本面仍在，同时验证了以价换量的策略仍可有效的吸引客户的需求。
上半年写字租赁博弈逐步向租户倾斜，业主相应地调整租金预期，全市平均租金与2019年底相比下降3.4%至每月每平方米120.4元。此外，绝大多数的业主亦提升了租赁优惠政策，以期进一步刺激租赁活跃度。
未来六个月南京写字楼市场仍有四个优质写字楼共计42.5万平方米将投入市场，其中以新鸿基国金中心主塔楼及地标项目河西金鹰A座最引人瞩目。需求方面，我们认为业主方对于租金的让步将一定程度上刺激需求的释放；其中TMT、传统金融及大型企业等租赁预算未受疫情影响的租户预计将乘机入市，为租赁市场增添回暖的活力。
2020年上半年，南京零售物业市场迎来了江宁板块的龙湖龙湾天街入市，为南京零售市场带来了12万平方米的新增供应，全市的零售物业总存量也达到了350万平方米。需求方面，受疫情的影响，一季度的需求受到一定程度的冲击，部分原本便经营不善的租户出现退租，我们录得了-26,596平方米的净吸纳量。不过在南京市疫情控制得当、复工及消费复苏迅速的带动下，租户开始积极拓展门店。从CBRE调研显示，南京二季度录得了76,041平方米的净吸纳量，同时上半年的空置率维持于5.1%的低水平。
综合分析需求的状况，我们发现2020年上半年南京新增的租户需求大多来自生活必需类消费，比如，盒马鲜生于东方弗莱德插旗新街口、居家消费品牌NOME于水游城开业。另外在疫情的冲击下新街口仍持续吸引国际一线品牌及网红餐饮品牌；本季度Christian Louboutin于德基广场开设了南京首店、轻奢品牌COACH在金鹰A座也摆出了围挡、网红火锅品牌贤和庄也在新街口插旗，显示出各大品牌对疫情后南京消费复苏和新街口商圈引流能力充满信心。
租金方面，虽然南京零售市场在疫情爆发初期受到了冲击，但需求的快速复苏使得业主方在租金的报价上并未有较大让步。2020年上半年南京购物中心首层租金报价仍维持在每天每平方米19.6元，与2019年底持平。
未来六个月，由华润收购并改造的桥北万象汇将在年底入市，为市场带来约10万平方米的新增供应。需求方面，在疫情稳定的情况下租户的拓店需求已逐步复苏；而闭店改造的项目也将在年底重新开业。因此，我们预测南京的零售物业市场空置率将下降，同时带动租金仍有微幅增长的空间。
河西CBD作为南京市全力打造的新兴核心功能集聚区，规划将重点引导现代金融及数字科技两大重点产业的聚集。自2010年起，在新地中心等一众优质楼宇陆续聚集了一些内外资金融及现代服务业的头部企业迁入。比如，入驻旗舰楼宇新地中心的汇丰银行、字节跳动、华润电力及安永等行业头部企业，以及在河西购置或自建总部的华泰证券、工商银行、南京银行紫金财险等。
同期，建邺区政府在离河西CBD的交通枢纽——元通仅一站之遥的新城科技园大力引入高新技术及数字科技产业。在政策支持及楼宇性价比优势的利好下，阿里巴巴、小米科技及哔哩哔哩等TMT龙头企业相继入驻，令新城科技园的产业集聚与河西CBD的高端商务板块形成优势互补、相互促进的发展态势。
2019年以来，随着国金中心及河西金鹰等又一批优质办公楼的入市，河西CBD迎来了新一轮的扩容升级。其中国金中心先后引入了首都银行、壳牌、赛威传动一众知名外资企业入驻，尤其是德勤及锦天城律师事务所等专业服务业租户从新街口的迁入预示着河西CBD已具备成为南京顶级商务区的要素。CBRE的数据显示，截至2020年上半年，河西CBD租赁型优质写字楼的出租面积已超过60万平方米；其写字楼租金与新街口板块的差距也逐步缩小。
无论从产业聚集和商务区发展的角度，河西CBD在过去10年中已奠定的坚实基础上，正进入新一轮的飞速增长期。在未来的1至3年内，国金中心项目综合体将开出知名的国际酒店ANDAZ及国金中心商场，河西CBD的商业配套品质和辐射能力将进一步提升，新街口和河西CBD的双中心格局将加速成型。
“2020年上半年，供应高峰同时叠加疫情的影响下，南京写字楼市场更多显现出“租户市场”特征，业主在租金报价和优惠条款方面保持灵活。CBRE建议租户可利用此时间窗口对其企业房地产进行搬迁、整合、升级等战略性优化。零售市场方面，随着复工复市的顺利推进，预计下半年品牌拓店力度将逐步加强。同时， 南京商业版图随人口集聚趋势向“一核多心”格局发展的趋势将为零售商的布点和扩张创造新的契机，而河西CBD无疑是其中的优先选项之一。”