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"房價會暴跌嗎?"這個問題，就像一枚滾燙的炸彈，投射進了每個人的視野。無論你是剛需購房者，還是資深的投資客，亦或是三四線城市的居民，這個話題都無處不在，無孔不入。
在熱烈的讨論聲中，偶爾也會穿插一兩聲令人觸目驚心的呼喊:"房價一定會暴跌!""中國樓市泡沫太大，遲早會破滅!"這些聲音就像一陣猛烈的風暴，撕扯着人們對美好生活的向往。
但是，房價真的會在狂風暴雨中土崩瓦解嗎?又或者，這隻是一場短暫的陣雨，過後房價仍将重拾升勢?讓我們脫離一切喧嚣，靜心審視這個問題的本質。
樓市泡沫有多大?
每當談及房價，總會有人絮叨"泡沫太大"這個論點。的确，近些年國内樓市的火爆程度着實超出了很多人的預期。以北京、上海、深圳為代表的一線城市，房價從2015年開始就一路高歌猛進，短短幾年時間就翻了一番還多。就連很多三四線城市的房價也出現了不同程度的上漲。
從房價收入比這一名額來看，國内很多熱門城市房價确實已經嚴重超出了人們的支付能力線。比如北京、上海、深圳的房價收入比分别高達37.3、33.5、39.6，大大超過健康樓市8-10倍的警戒線。即便是很多三四線城市的房價收入比，也已接近甚至超出20倍。
從這個角度看，确實存在一定的泡沫成分。尤其是近年來，開發商陸續拿地的土地價格持續高漲，這進一步推高了新房的定價水準。一些熱門城市項目的地價溢價率甚至高達50%以上，成交價格更是遠超過周邊二手房的市場價。開發商是把地價全部轉嫁到了房價身上。
然而，單單看這些資料未免有失偏頗。我們不能忘記，中國城市化程序仍在持續推進。根據相關部門統計，至今仍有約3億人口分布在中西部地區，未來數年乃至十幾年的時間，這部分人口将有可能持續向沿海發達地區轉移，帶來巨大的購房需求。在北上廣深等一線城市，來自全國各地的無房階層仍然處于供不應求的狀态。換句話說，目前的高房價背後，其實是内在需求在推動。
而且，大陸整體房地産市場并不是處于一個整體的"大泡沫"狀态。相比之下，諸如廣州、武漢、重慶等新一線熱門城市，房價水準相對合理，供需狀況良好，未出現嚴重失衡。而三四線城市除去個别熱點，更多地區的房價其實處于相對低位區間，與當地居民的支付能力基本比對，未出現明顯的泡沫特征。
是以，我們不能将國内房地産市場等同于一個整體性的"泡沫市場"。中國房地産分化嚴重，既有一線城市明顯超出支付能力線的"泡沫"特征，也有部分城市供需狀況良好、房價相對合理。更難以簡單地下一個總體性的判斷。
房地産周期的真相
不可否認，任何行業都有其内在的周期性規律。比如說，上世紀90年代末大陸房地産企業雨後春筍般出現，然後經曆了漫長的低迷期，直到2003年才開啟新一輪繁榮周期;2015年末，房地産市場再一次經曆了一波瘋狂的上漲行情後進入調整。
很多人擔心，在幾年的上漲後，樓市會從泡沫中猛然墜落、出現暴跌。确實，周期理論給我們一種先入為主的觀念，那就是每次瘋漲後都必然會迎來暴跌。
但實際情況并非如此簡單。我們大可不必對"暴跌"這兩個字如此敬畏。回顧曆史，雖然房地産行業确實存在周期性特征，但并非每個上升周期結束後都會迎來行業的崩潰。很多時候，調整期往往是緩慢而溫和的，不會發生飓風驟降式的暴跌。
比如上世紀90年代末的房地産低迷期，行業确實陷入了幾年的冰凍。但實際上，這段時期絕大部分城市的房價都沒有出現大的波動和下跌，隻是處于一種整體低位徘徊和緩慢調整的狀态。
再看2015年後的房地産高峰期。自2015年下半年開始，許多熱點城市房價開始瘋漲。但我們并未看到哪個城市出現了直線式的暴跌走勢。即便是部分三四線城市因為供給過剩等問題出現回調，跌幅也并不恐怖。更多的是溫和下滑，而非徹底土崩瓦解。
當然，不排除極端情況下暴跌的可能。但歸根結底，房地産市場波動仍将呈現出階段性和分化特征。一線城市依舊會憑借其強大的人才聚集能力和發展潛力，保持較高的房價水準。而三四線城市則可能出現不同程度的回調或者整體區域的低迷。不存在一個統一的暴跌模式。
危機漸行漸近?
承認吧，中國房地産市場的确正在積累一些隐患。譬如:
一是地方政府的沉重債務壓力。多年來，房地産和土地出讓金一直是許多地方政府最重要的财政收入來源。為了維系運轉，不少地方進而借機大舉擴張房地産開發，導緻債台高築。根據有關資料，截至2022年底，全國地方政府債務餘額已超過33萬億元，後續的債務風險值得警惕。
二是影子銀行體系的風險在持續積聚。中國目前的房地産信貸市場相當龐大，除了銀行等正規金融機構外，還存在着規模可觀的影子銀行體系。這包括各種信托産品、資産證券化産品、小型民間借貸等非正規融資管道。據不完全統計，這部分影子銀行的融資規模曾一度高達數十萬億元。
如此龐大的影子銀行體系，其風險顯而易見。一旦房地産市場出現較大波動，這些影子銀行首當其沖，将可能引發系統性的金融風險。而且，這些非正規融資管道運作模式較為野蠻，風險把控能力也明顯不足，一旦爆發危機将危及整個金融體系。
三是人口老齡化加速，未來房地産需求或将大幅下降。在中國，購房需求主要來自于首次改善性住房需求，而人口老齡化将直接減少這一需求。按照目前的發展趨勢，到2040年大陸老年人口将超過4億，占比接近30%。屆時房地産市場将陷入人口紅利消失的困境，整體增長動力大幅減弱。
四是地産行業的産能過剩問題仍未根本解決。盡管近年來房地産投資略有放緩，但在供給端，商品住宅去化周期持續高企，特别是三四線城市多數都面臨着嚴重的供過于求困境。由此可見，地産業整體供給側改革依舊任重道遠。
這些積重難返的沖突集中展現了中國房地産市場的系統性風險。如不及時化解，很可能在某個臨界點引發更大範圍的危機。
行業前景如何?
面對重重陰雲，房地産的陽光在哪裡?我認為，房地産市場雖然風險不容忽視，但也未到絕境的地步。
一方面，政府高度重視房地産市場風險，并适時出台了一系列調控政策，力圖為房地産去泡沫化。從限購限貸，到發展租賃市場，再到最近的"房住不炒"定位，種種政策無疑都是為了防範風險、促進房地産市場平穩健康發展。
另一方面，房地産市場分化加劇，但也意味着行業洗牌在即。那些資金鍊較為脆弱、營運模式落後的開發商将不斷被市場淘汰。而資金雄厚、專注主業、營運規範的龍頭企業，則将進一步集中資源，占據市場制高點。
同時，我們也不能忽視人口因素的影響。随着新一線城市群的不斷崛起，以及鄉村振興戰略的持續推進，未來人口流動将呈現出新的格局。大量人口将向新興增長級聚集，帶來房地産需求的釋放。這可能會在一定程度上，為行業重塑新的增長曲線。
可以說，房地産市場的陰霾雖然嚴重，但并不意味着行業走向終結。一方面仍存在大量置換需求和改善需求，另一方面新的需求增長點也漸漸顯現。在這個過程中，行業格局将發生深刻變革，部分發展放緩甚至衰退，部分依然保有活力。
最後，需要提醒的是，如果房地産市場真的像一些人所說的那樣出現全面的暴跌和崩盤，那其負面影響是巨大的。
房地産業關聯了上下遊近300個行業，波及的就業人口超過4000萬。如此龐大的産業鍊一旦衰退，将可能引發大規模裁員、工資水準下降，進而拖累居民消費能力和經濟增長。
同時，房地産對銀行信貸存在很高的敞口，如果發生系統性風險，銀行将承受巨大的壞賬壓力，可能引發金融體系的動蕩。
更為嚴重的是，數量衆多的購房者、投資者将可能付出慘重代價，上演一場前所未有的财富縮水和資産荒。而這必将進一步沖擊消費、沖擊金融穩定。
是以，無論從經濟發展、就業民生，還是社會穩定的角度出發，房地産都是一個不可忽視的重點領域。我們當然要化解風險，去泡沫化，但絕不能采取簡單的"殺雞取卵"做法，避免引發更大的系統性風險。
總的來說，中國房地産業正處于一個關鍵的轉折期。機遇和挑戰并存，未來的前景仍有很大的不确定性。我們需要保持高度的謹慎，做好應對各種可能