你們有沒有注意到，最近關于房市的話題比較火爆，特别是圍繞着黃奇帆老師的預測？他不是一般的分析人士，每次說話都特别有料，尤其是他關于房企去杠杆和房市走勢的那些觀點，簡直是未蔔先知！來，咱們一探究竟，看看黃老師到底有多厲害。
話說回來，黃奇帆這位不簡單的人物，他的背景可不一般，是個學者出身的官員。這背景給了他不一樣的視角，畢竟看問題不光憑經驗，更有資料作支撐。記得在恒大那一波雷聲大作之前的一年，也就是2022年左右，那時候的房市還是火的很。但黃老師他不跟着衆人起哄，反而早早就提出警告，說内地的房企負債率超過了80%，遠高于香港和歐美的一些發達地區，這種情況在他看來是非常不正常的。
他當時明确提醒說，這種高杠杆的情況是不可持續的，未來肯定會有所調整。果不其然，沒多久國家就開始推行房企去杠杆政策，出台了著名的“三道紅線”政策。這一政策一出，可以說是徹底改變了房地産企業的生存環境。那些聽了黃老師話，及時調整政策的房企，可能還能喘口氣；那些還在高歌猛進的，可能就要面對更嚴峻的挑戰了。
你想啊，黃老師這種預見性的分析，确實是基于他深厚的學識加上對政策走向的敏感把握。像他這樣的分析，不是簡單的瞎猜，而是有資料、有理論、有前瞻性的綜合判斷。2023年的時候，黃老師又在一個公開場合被問到關于房價的問題。他那時候的回答也是很有深度，沒有直接預測房價會不會跌到最低點，而是分析了整個房地産市場的供需關系和政策導向。
他提到，從2021年的銷售面積看起，一直在下降，從18億平米下降到了15億平米，預計會穩在12億平米左右。而這個數字背後的邏輯是，全國現有的房屋使用面積是500多億平米，按50年折舊計算，每年大約有10億平米的更新需求。再加上其他因素，大約每年的市場需求應該是12億平米左右。
這種資料驅動的分析，讓人聽了既清晰又有信服力。黃老師的這種分析方式，不隻是給了市場一個參考，更像是給那些房地産從業者指了一條明路。他的話不僅僅是預測，更像是對未來市場的一種引導和建議。
但你知道的，市場總是有很多聲音，有人可能就是喜歡逆行而上，不聽這種預警。市場的波動總是伴随着各種聲音和預測，有的人可能就是看好市場，認為房價還會漲，他們可能就會繼續高杠杆擴張，繼續拿地。而另一些人，可能就會更加謹慎，減少投資，減輕負債，這其中的決策差異，很可能就是兩種截然不同的未來。
黃老師的預測，其實也給市場投下了一個思考的種子：究竟是繼續擴張呢，還是開始收縮，調整政策？這種戰略層面的抉擇，對于每一個房企，乃至整個市場的未來，都有着不小的影響。
黃老師的這些觀點和分析，不僅僅是對現狀的一種解讀，更是對未來的一種預警和指導。他的話有着不可忽視的重要性，尤其是對于那些站在十字路口的房地産企業來說，更是至關重要的參考。