核心觀點：
- 5月70城住宅價格跌幅創新高，市場仍在深度調整。5月全國70個城市建立商品住宅價格指數環比下跌0.7%，二手住宅價格指數環比下跌1.0%，跌幅均有所擴大；70城建立商品住宅、二手住宅價格指數同比跌幅分别為4.3%和7.5%。新房和二手房價格的環比和同比跌幅均創曆史新高。此外，5月70城中新房價格下跌的城市數量增加至68城，且所有城市二手房價格下跌，充分說明了整體市場的不景氣。
- 5月一線城市二手房價格加速下跌。盡管“5·17”新政試圖刺激市場，但一二三線城市房價的下跌趨勢并未改變，且二手房市場都面臨着更大的壓力。其中，一線城市的二手房價格環比和同比跌幅在三類城市中最大，且下跌速度最快，如北京、上海、廣州和深圳的二手房價格同比分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。
- 上海新房價格環比漲幅持續3個月領跑，廣州新房和二手房價格跌幅均比較大。5月建立商品住宅價格指數環比上漲的城市僅剩上海和太原。上海近期豪宅熱度不減，疊加新政發力，一定程度上提振了購房者的信心。廣州5月新房價格環比下降1.4%，同比下降8.3%；二手房價格環比下降1.6%，同比下降11.4%。在連跌一年後，廣州的二手房房價基本已經回到2018年水準，需要重點關注其市場變化和風險。
- 5月70城二手住宅價格環比指數突破近10年來最低值，或将繼續探底。由于“5·17”樓市新政的推出時間落在中下旬，并且各地具體落地政策的實施已接近月底，這導緻政策效果來不及顯現。客觀上使得5月70個大中城市房價未能達到預期水準，仍呈現下降趨勢，且降幅未能得到有效縮小。此外，目前全國房地産市場依然呈現出“以價換量”的明顯趨勢，行業調整持續，說明70城房地産市場距離企穩尚早。各市場主體要對房地産行業轉型、市場周期調整的長期性、深刻性和複雜性有一個客觀認識。相關部門特别要重視二手房市場，主動在二手房購房政策方面持續發力。
一
房價指數：70城住宅價格跌幅創新高，市場仍在深度調整
1、環比名額：新房和二手房價格環比跌幅創近10年新高
易居研究院根據國家統計局公布的《2024年5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市建立商品住宅、二手住宅銷售價格指數進行簡單算術平均。2024年5月，70個大中城市建立商品住宅價格指數環比跌幅為0.7%，跌幅較上月擴大0.13個百分點；二手住宅價格指數環比跌幅為1%，在連續下跌13個月後，本月跌幅擴大0.06個百分點。“5·17新政”雖然在需求側降低了首付門檻并下調公積金利率和商貸利率，在一定程度上降低了購房的門檻，長期來看有利于增強潛在購房者的入市意願，但目前住房市場仍未出現企穩迹象。可以說，全國70個城市的新房和二手房價格仍處于調整期，并且新房和二手房價格環比指數分别創下了2014年12月和2014年9月以來的最低值，進一步說明全國住房市場下行壓力空前大，預期仍非常不穩定。
2、同比名額：新房和二手房價格同比跌幅也創曆史新高
對70個大中城市建立商品住宅、二手住宅銷售價格指數進行簡單算術平均，計算得知，2024年5月，70城建立商品住宅、二手住宅價格指數同比跌幅分别為4.3%和7.5%，跌幅相比上月分别擴大0.79個百分點和0.7個百分點，房價的下跌壓力依然較大。目前70城建立商品住宅價格同比已經連續26個月呈現下跌态勢，而二手住宅價格同比的下跌則已經持續了28個月。
目前新房和二手房市場“以價換量”現象都比較突出，價格總體持續下行，創曆史新低。考慮到此前70城新房和二手房價格環比下跌已經持續了較長時間，并且跌幅較大，這種趨勢可能會在未來一段時間内繼續對房價指數同比名額産生拖累效應。是以，可以預見的是，建立商品住宅和二手住宅的同比跌幅在未來可能會進一步擴大。這将對房地産市場的穩定性和購房者預期産生重要影響。
3、城市數量：68城新房價格下跌，所有城市二手房價格下跌
2024年5月，70個大中城市中，建立商品住宅價格上漲、持平和下跌的城市數量分别為2、0和68個，新房價格上漲的城市僅上海和太原。相比上月，上漲城市數量減少4個，持平城市數量不變，下跌城市數量增加4個。二手房方面，目前所有城市都在下跌，無上漲或持平的城市。這種大範圍價格下跌的現象，實際上揭示了二手房市場濃厚的悲觀情緒。二手房的工作需要重視，目前各地還沒有明确提及二手房方面的金融風險問題，但鑒于此類深度調整的現象，有必要對二手房有關的金融風險問題進行提前預警，如持續價格下跌會使得一些高位接盤的項目面臨較大的壓力問題，或者會出現“負資産”的現象和問題。
二
本報告對一二三線70個大中城市建立商品住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數進行簡單算術平均。
2024年5月，一線城市建立商品住宅價格指數環比下跌0.7%，二線城市下跌0.8%，三線城市下跌0.8%。其中，一線城市環比跌幅和上月持平，二線和三線城市環比跌幅均擴大了0.14個百分點。在二手房方面，三類城市二手房價格環比分别下跌1.3%、1.0%和1.0%，跌幅較上月分别擴大了0.15、0.1和0.02個百分點。從同比名額來看，5月一二三線城市建立商品住宅價格指數分别下跌3.3%、3.7%和4.9%，跌幅分别擴大0.77、0.87和0.71個百分點；二手住宅價格指數同比分别下跌9.3%、7.5%和7.3%，跌幅分别擴大0.73、0.7和0.7個百分點。其中，一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的二手房價格同比分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。
盡管“5·17”新政試圖刺激市場，但三類城市房價的下跌趨勢并未改變。與建立商品住宅市場相比，二手住宅市場面臨着更大的壓力。與二、三線城市相比，一線城市的新房價格下跌趨勢相對穩定，但下跌幅度仍然較大；二、三線城市的新房價格下跌趨勢相對更明顯，環比跌幅均有所擴大。但一線城市的二手房價格環比和同比跌幅在三類城市中最大，且下跌速度最快，需要重點關注其市場變化和風險。
三
城市情況：上海新房價格環比漲幅持續3個月領跑，廣州新房和二手房價格跌幅均比較大
2024年5月，建立商品住宅價格指數環比上漲的城市僅剩上海和太原；環比跌幅相對較小的城市有海口、西安、長春、烏魯木齊、合肥、洛陽等；環比跌幅較大的城市則有廣州、重慶、武漢、昆明等。二手住宅價格指數方面，環比跌幅相對較小的城市有遵義、徐州、桂林、長春等；二手住宅價格指數環比跌幅較大的城市則有甯波、濟南、廣州、唐山、南昌、廈門等。
目前上海新房價格環比漲幅已經持續3個月領跑。近幾個月上海的高端優質新房住宅項目熱度不減，其強勁的市場表現可能成為了支撐整個房地産價格走勢穩定的重要因素之一。此外，自“5·17新政”實施以來，上海作為一線城市中的領軍者，率先放寬了相關調控政策，此次新政的調整不僅力度顯著加大，而且涵蓋範圍更廣，這無疑為市場注入了新的活力，提振了購房者的信心，進而促進了購房需求的釋放。此外，太原新房價格環比也已連續3個月維持上漲态勢，可能是由于近幾個月太原改善型項目銷量較好。還有太原的纾困政策開展較早，政策力度大，持續性也強等因素影響。
值得注意的是，本月廣州新房和二手房價格繼續下跌，且跌幅均比較大。具體來看，本月廣州新房價格環比下降1.4%，延續了12個月的下跌趨勢，同比下降8.3%；二手房價格環比下降1.6%，已經連續13個月下跌，同比則下降11.4%。在連跌一年後，廣州的二手房房價基本已經回到2017、2018年，特别是外圍區域的增城、從化、南沙、番禺等。而中心區域如老黃埔等，房價也大緻回落到了2018至2019年的價位。其他中心區域雖然還未跌至2018年的水準，但也普遍下跌了20%至30%左右。可能的原因有三點：其一是過去廣州房價上漲過快，部分區域房價虛高，導緻目前價格回歸理性水準；其二是近年來房地産金融、網際網路等重點行業下行風險的釋放，影響了中低收入新市民和年輕人的支付能力，導緻供需失衡；其三是随着市場下行，以及教育均等化改革等政策的實施，過去規劃概念、學區房等樓市炒作逐漸減弱，市場回歸理性。
5月28日，廣州市政府辦公廳印發了《關于進一步促進廣州市房地産市場平穩健康發展的通知》，提出優化土地和住房供應、調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、公積金提取、優化限售政策等6條政策措施。其中在限售政策方面提出，居民家庭和企事業機關、社會組織等法人機關轉讓或辦理析産名下住房手續時不再稽核取得不動産權證時間，取消2年限售時間。預計未來一段時間裡廣州的新房和二手房價格可能不會再出現如5月一樣的大幅下跌情況，但限售政策取消後廣州二手房挂牌量大幅增加，短期内市場仍會面臨一定的下行壓力。
四
趨勢預判：70城二手住宅價格環比指數突破曆史新低，或将繼續探底
觀察曆史資料，2021年10月，70城二手住宅房價指數環比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區”，此後至今總體處于低位盤整階段。雖然2023年2-4月該名額曾短暫回暖至“偏冷區”和“合理區”，但很快市場再度急轉直下，2023年11月出現本輪周期階段低值-0.8%，随後到2024年3月為止，該名額略有改善。2024年5月，70城二手住宅價格指數環比跌幅為1.0%，創下近10年來的最低記錄。
在樓市傳統上被視為旺季的5月份，由于“5·17樓市新政”的推出時間落在中下旬，并且各地具體落地政策的實施已接近月底，這導緻政策效果來不及顯現。客觀上使得5月70個大中城市房價未能達到預期水準，仍呈現下降趨勢，且降幅未能得到有效縮小。特别是一線城市二手住宅價格的大幅下降也進一步凸顯了整體房地産市場所面臨的壓力，這種壓力似乎并未減輕，反而有增無減。此外，由于目前全國房地産市場依然呈現出“以價換量”的明顯趨勢，行業調整持續，我們對于70城二手房價格指數後續的走勢需要做一些風險提示：第一、70城房地産市場距離企穩尚早，穩定房地産的工作需要進一步發力。第二、未來半年内70城二手住宅價格指數環比漲幅或仍在“過冷區”持續停留，且可能将持續探底。考慮到“二手房-新房-土地市場”的傳導機制，且目前各地二手房市場的看空力量還較強，我們認為相關部門要重視二手房市場，主動在二手房購房政策方面持續發力。