核心觀點：
1-5月，全國房地産供求資料總體處于深度調整過程之中，随着5月17日各項政策的積極落地，後續市場有進一步企穩的基礎。
房地産投資名額跌幅略大，建設名額跌幅收窄。1-5月，房地産開發投資名額總體上處于跌幅略大的區間。今年投資端比較大的問題是，2023年一些優質房企在投資方面其實是略有保守的。房屋新開工面積跌幅持續處于收窄的态勢之中，說明在本輪樓市調整下，财務狀況相對好的房企在融資協調機制中獲得較大的支援，也有助于房地産新開工名額的下跌态勢得到遏制。房屋竣工資料受過去投資拿地等資料影響有所下降，但各地總體上積極推進保交樓等工作。
商品房銷售名額跌幅平穩，待售面積壓力較大。1-5月，商品房銷售資料依然有一定的壓力，也說明各地要把去庫存工作持續做好。房價相比1-4月份有所拉升，近期各地比較大的動作就是紛紛調整的土地的限價措施，尤其是大城市，說明穩房價工作在持續。與4月末比較，5月末三類物業待售面積中僅有商業營業用房待售面積上升，行業需要關注和警惕此類物業的庫存風險。
房企到位資金跌幅收窄，融資方面需要持續發力和給予支援。1-5月，房企資金到位的資料總體在改善，即跌幅總體在收窄。但由于此類名額依然是負增長，是以對于企業到位資金狀況依然要重視。後續在融資方面還需要持續發力和給予支援，要加快各類融資協調機制相關資金的撥付和到位。
一
房地産投資名額跌幅略大，建設名額跌幅收窄
1、開發投資額總體處于跌幅略大的區間
1-5月份，全國房地産開發投資40632億元，同比下降10.1%。其中，住宅投資30824億元，同比下降10.6%。房地産開發投資名額總體上處于跌幅略大的區間。今年投資端比較大的問題是，2023年一些優質房企在投資方面其實是略有保守的。我們認為後續要進一步在改善房企銷售和提振投資信心方面發力。另外近期各地以購代建的模式，客觀上也使得房地産市場潛在的庫存壓力減少，有助于一些房企回籠資金和加快既有項目的開發投資。
2、房屋新開工面積跌幅持續收窄
1-5月份，房地産開發企業房屋新開工面積30090萬平方米，同比下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，同比下降25.0%。該名額近期跌幅持續處于收窄的态勢之中。說明在本輪樓市調整下，房企之間的投資競争狀況發生了改變，目前存活下來的房企，普遍是财務狀況相對好的房企。此類企業在融資協調機制中獲得較大的支援，也有助于房地産新開工名額的下跌态勢得到遏制。
3、房屋竣工面積跌幅小幅收窄
1-5月份，房地産開發企業房屋竣工面積22245萬平方米，同比下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，同比下降19.8%。竣工資料受過去投資拿地等資料影響有所下降，但各地總體上積極推進保交樓等工作。近期市場需要警惕的一些風險是，在目前竣工的房屋中，已銷售的房源基本上都是在2020年前後成交的，當時房價屬于偏高位水準。是以在項目傳遞的時候，若疊加品質問題和房價下跌問題，容易産生傳遞方面的輿情問題。
二
商品房銷售名額跌幅平穩，待售面積壓力較大
1、商品房銷售面積跌幅基本平穩
1-5月份，全國建立商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積同比下降23.6%。建立商品房銷售額35665億元，同比下降27.9%，其中住宅銷售額同比下降30.5%。銷售資料依然有一定的壓力，也說明各地要把去庫存工作持續做好。目前國常會明确鼓勵各地解放思想，應該說對于銷售資料的提振非常關鍵，也要求各地積極研究去庫存的工作内容和新機制。建議各地在“賣舊”方面要研究新的市場需求，進而鼓勵更多換房需求加入認購新房的行列中，真正促進市場的循環發展。
2、商品房銷售均價較上月有所拉升
1-5月份，全國商品房銷售均價為9733元/平方米。該名額相比1-4月份有所拉升。近期各地比較大的動作就是紛紛調整了土地的限價措施，尤其是大城市。這其實說明穩房價工作在持續。随着各類穩房價工作的開展，關于房價名額和房價預期也會持續轉好。房價穩市場信心才會穩。
3、商品房待售面積壓力總體較大
5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積同比增長24.6%。待售面積的壓力總體還是比較大的，也要求各地積極把去庫存工作作為目前一項重要工作來抓。從購房的成本效益看，現房項目所看即所得，相關認購方面的優勢依然是存在的。從近期各地的回報來說，關于現房銷售等營銷也比較多，後續結合既有政策依然會有較好的去庫存行情。
從三類物業的待售面積走勢看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此後三年多來一直震蕩下行，2019年年末住宅待售面積不再持續下降，進入平穩回升态勢，今年2月末達到曆史較高水準，3月開始有所回落。商業營業用房待售面積2017年初達到曆史最高點後緩慢下降，整體呈現較為平穩的走勢。辦公樓待售面積整體呈現平緩上升的态勢，今年4月末達到曆史最高點。與4月末比較，5月末三類物業待售面積中僅有商業營業用房待售面積上升，行業需要關注和警惕此類物業的庫存風險。
三
房企到位資金跌幅收窄，融資方面需要持續發力和給予支援
1-5月份，房地産開發企業到位資金42571億元，同比下降24.3%。其中，國内貸款6810億元，同比下降6.2%；利用外資11億元，同比下降20.3%；自籌資金14816億元，同比下降9.8%；定金及預收款12584億元，同比下降36.7%；個人按揭貸款6191億元，同比下降40.2%。近期資金到位的資料總體在改善，即跌幅總體在收窄。但是對于企業到位資金狀況依然要重視。二季度總體上關于企業資金壓力的消息少了很多，也說明各類資金補給是到位的。但由于此類名額依然是負增長，是以後續在融資方面還需要持續發力和給予支援，要加快各類融資協調機制相關資金的撥付和到位。
四
趨勢和政策
總結今年前5月的資料，其總體上處于深度調整的過程之中。第一、市場信心依舊處于複蘇和恢複的過程之中，但是還需要進一步提振，其基礎還需要進一步夯實。第二、預計各地會有新一輪的去庫存儲備工作，其也有助于更好促進去庫存工作的開展，對于銷售行情提振和各類名額改善都具有積極的作用。（來源： 易居研究院）