<b>蘇鑫，中國城市更新論壇主席，高河資本合夥人，</b>
<b></b>"十四五"規劃及2035年願景目标綱要中，政府提出要加快轉變城市發展方式，落實城市更新行動，将城市更新納入政府工作報告。見證城市的發展，尋找新的力量。搜狐聚焦推出"未來城市想象——2021中國城市更新記錄"專項規劃，聚焦金融對話城市更新"先行者"，開啟未來城市想象。
<b>作者|王澤紅</b>
<b>産品|專注于财務</b>
"房地産是制造業，城市更新是服務。
五年前，王石和蘇欣在一個以城市更新和房地産為主題的論壇上争論不休。王石當時也是萬科董事會主席，他提出房地産制造業真正開始，蘇欣反駁說，房地産的未來将是服務業。
兩位站在不同立場的人表達自己的觀點，當時王石更看好住宅産業化，蘇鑫更是指出了商業地産的轉型，并明确提出了城市更新将是服務業的觀點。
這兩位房地産、管理大亨多年後，并沒有繼續争論這個話題。
"現在很多房企在城市更新過程中，在意圖削弱制造業和強調服務業，這表明我是對的，"回憶起當年的辯論，蘇欣告訴焦點财經。
當然，現在的城市更新在了解範圍上也與過去有很大不同，不是一個房子或社群修繕美得那麼簡單，而是一個更加雄心勃勃的命題，它被了解為房地産是非常片面的，城市更新不是房地産。
城市更新是從規劃的角度來定義的，是一個規劃概念。從商業的本質還是定義上看，它是城市發展問題的綜合解決方案，不僅空間簡單，它需要内容、社會治理、持續延伸以及技術和環境保護，非常複雜，這是一個真正大的城市更新語境。
<b>從管理的角度看城市更新</b>
截至2020年底，中國常住人口城鎮化率超過60%。按照城市發展規律，我國進入了城市更新的重要時期，即從大規模增量建設到庫存品質轉換和增量結構調整，從"有無"到"好壞"。2021年，城市更新首次被列入政府的工作報告。
"無論是從城市發展規律出發，還是從政策驅動的語境出發，都将連接配接出一種三方共赢的關系。蘇鑫不僅是高和資本合夥人，還是中國城市更新論壇的主席，這是一個實踐和理論相結合的學校，他一直在學習和思考。
當被問及包包覆房公司在内的企業需要具備哪些能力才能參與城市更新時，他脫口而出，"核心競争力很簡單，即管理能力。"但後來他陷入了沉思，"在我們談論這個之前，什麼是管理公司？"三秒鐘後，他回答道。
一個快速和緩慢，可以嘗到很多，顯然他已經有了答案。但是，如何進一步解釋它需要整理你的想法，就像之前對他的采訪一樣，複雜的問題可以系統地表達出來。
在他看來，城市更新有三個重要作用：政府、市場、公民。政府主導的城市形象或産業更新，市場投資者、經營者或管理者要投入價值，進而促進公衆消費更新，三方是雙赢關系，隻有這樣才能持續。
而與高和資本類似，在不同類型的城市更新場景中，管理角色也可以分為三個：一是房地産政府做區域更新，管理是行業的推動者，就像上海夢中心一樣;
其中，管理主要是處理資産，即處理和更新資産方的現金流，進而形成滿足資本方需求的金融産品的過程。蘇鑫進一步描述，在商業地産管理模式中，分為資本端、管理端和資産端，自上而下連接配接成沙漏結構，而管理則位于漏鬥結構的中間。
在參與具體城市更新項目的過程中，管理公司可以增加項目資産的現金流，可以進口新的産業，帶來新的消費，這是管理的核心。
現在開發商做城市更新不是城市更新嗎？從廣義上講，計數！但核心還是看資産管理的作用，是否有與資産相關的現金流增加和引入行業。不斷引進，核心能力或管理能力，還有服務意識。
"城市更新是一個服務行業，而不是一個制造業，正是通過資産管理來增加其價值。蘇鑫強調，主要有兩種模式：一是面積更新的價值，二是機關更新的價值。
在第一種模式中，企業需要根據政府行業引導的邏輯，以低價獲得土地或小區資産，通過重新定位和更新來重新激活物業，或者部分建設滿足消費者更新需求的新資産，進而導緻更高的租金或估值，例如體育場館， 老廠等
但是，區域更新項目往往需要大量的資金，資金規模、期限和成本要求都很高，企業需要獲得低成本的并購貸款、開發貸款，以及低成本的夾層資金。然後通過管理操作，讓項目實作流動性溢價，最終實作退出。第二個模型單體更新的價值提升邏輯是相似的。
"但退出的方式不像住房，公司制造住房并将其出售給最終消費者;這是關于将其轉變為可以通過證券化，金融機構甚至公衆購買的金融産品。
蘇鑫認為，未來公共reiTs将是一個趨勢，即使國内的規模還很小。市場上一定有很多錢願意追求穩定的現金流，而不是高回報。成熟、穩定的商業地産擁有穩定的現金流，公共reiTs及其對接是不錯的選擇。
他的邏輯很明确，從管理的角度出發，從投資、整合、管理、退出系統分析到企業參與城市更新的全過程。在他看來，管理能力是核心能力。
<b>新軌道：中小型企業也有機會</b>
是以，具有管理能力的房企也更具優勢。
"大房企不一定比中小企業做得好，中小房企也不一定不如大房企。蘇鑫解釋說，這是一條不同的工作路線，無論其原來發展規模有多大，介入城市更新是另一條實踐路線，憑借着之前的優勢不一定做得好。
城市更新的參與機構并不重要，房企也沒有任何優勢，隻是成立一家小企業，也可能做得很好。就算它過去做什麼也無所謂，要看它能不能改善現金流，有沒有管理能力。當然，大型企業也有一定的優勢，整合能力強。
如果前期需要大量股權資本投資，小企業可以選擇參與一些較小的項目，或者通過新的金融手段參與。
說到這裡，蘇鑫以在上海設立的800億城市更新基金為例，參與者包括上海地産集團、招商蛇口、中國交易集團、萬科集團、國厚投資、保利發展、中國太寶、中國保險投資。
"上海這800億美元缺嗎？"我不認為它很短。未來上海的城市更新，肯定不止一塊地，兩塊地，可能持續長達20年甚至50年，是以它必須創造一個新的案例，一個新的金融解決方案，讓很多企業都能參與進來。"
在未來的城市更新中，這種資金充裕的金融解決方案是不可避免的。
這就引出了另一個問題，無論是大企業還是中小企業，在參與和選擇城市更新項目時，如何評估項目的盈利能力？不同的企業，評價邏輯不盡相同，但實質内容不變。
資産現金流增加，資産價值自然增加。這種關系以前不太明顯，因為大量資産的定價不是根據現金流。現在，包括REITs和ABS等公開發行，這些公開發行在公開市場上是标準化的，大衆對其資産的估值實際上是在現金流的基礎上評估的。
"是以，隻要你判斷你得到的價格是市場價格，現金流正在上升，這個項目自然會很有價值。蘇鑫是一個通用術語。
<b>"在兩翼飛行"是</b>具有價值觀
這也是高資本的價值評估邏輯，無論是參與整體更新還是區域更新。
蘇鑫透露，從偶爾進入城市更新，成為戰略堅持，高和未來要做的肯定是圍繞城市更新這條大軌道，可能已經是一線城市的單一更新導向，比如與中糧集團合作，在北京大興的一家百貨公司變成了一個購物中心。
未來，高河将"兩翼并飛"："一翼"或堅持前單更新，"另翼"是政府帶動的核心城市區域更新。高河非常看好1.5線城市的面積改造，比如成都市。
"困難而正确的事情"，對于未來十年的城市更新發展，他引用貝殼和連鎖老闆左偉的一句話來形容，"這條軌道一定是對的，但很多人都意識到，它一定很艱難，因為它非常複雜，而城市的治理能力、科技和環境保護都關系到不斷進步的過程。"
而說到個人價值的實作，蘇欣高度欽佩左派。雖然他已經去世了，但蘇欣經常和左邊的朋友一起聊天，左手經曆了三個階段：一是打敗别人，二是要讓自己的公司實作科學管理;
城市更新是複雜的，有商業辦公室，酒店和較高價的電梯大廈，整合市場力量的需求對于系統中的單一機構來說是不夠的。是以，蘇鑫也希望參與到行業的發展中來，結交更多的合作夥伴和朋友，為推動行業的發展貢獻自己的力量。