最近韩国因租房纠纷问题日益严重，承租人因缺乏法律知识，未能充分行使自己合法权利，尤其是对租赁保证金的返还程序和条件了解不足，导致无法及时收回保证金。
一些房东也会恶意利用这种情况，明明在租赁合同期满之后应当立即返还保证金，却声称下一个承租人入住后才能退还保证金，或虚称合同期满后有3个月的保证金返还缓冲期是行业的潜规则。为对应房东的这一系列恶操作，承租人可以采取以下两种措施。
发送“内容证明（내용증명）”：在租赁合同期满前，最好先给房东发送“内容证明”。通过内容证明可以确认租赁合同的终止日期，避免合同默认续约。此外，也能够提前证明保证金返还情况、什么时候签订新房子，支付多少定金等一系列内容，到时候能够得到适当的保障。
例如，租赁合同将于1月底到期，2月份要签订新房屋租赁合同，之前房东不及时返还保证金，将导致无法支付新房子的保证金，不能入住新房子。如果提前发送相关内容的证明，就可以要求房东承担新房子的定金。因为”内容证明”这一文件主要是让房东事先了解承租人可能面临的损失及当真正发生损失时，要求房东承担损害赔偿责任的事实。
申请租赁权登记令：承租人办理“迁入申报（전입신고）”，明确“确定日期（확정일자）”，将会拥有优先受偿权（우선변제권）和对抗权。然而，在未返还保证金的情况下，搬家或变更迁入申报地址，将会丧失这些权利。为避免不合理的权利丧失，申请租赁权登记令。下达租赁权登记令，即使搬家或变更迁入申报地址，原有的租赁权仍会保持。
更重要的是，通过租赁权登记令，可以压迫房东迅速返还保证金。因为下达租赁权登记令，在登记簿上会留记录，新的承租人可查询到记录便不愿意签订合同，进而房屋价值下降，房东要承担更大的损失。因此大多数房东都想避免租赁权登记令。
当涉及到租赁合同保证金纠纷时，通过以上两种方法可让承租人迅速返还保证金，所以应正确行使自己的合法权利，最大限度地减少损失。申请租赁权登记令是一种相对简单的方法，只要按照具体流程一步一步进行，可以轻松给房东施加压力。
但事实证明文件毕竟也是一种法律文件，可能会感觉复杂，所以建议咨询专业律师，要根据具体情况判断证明文件的重要性。国外生活中，住房问题是最为重要的问题，因为居所稳定、有栖身之处，人的生活才能稳定。我们作为外国人，应该更加学习韩国法律，理解合同事项，正确行使自己的合法权益，以免卷入各种纠纷中。
作者：高丽大学博士研究生 李敏玲