2024年1月1日，克而瑞陆续公布了最新2023年12月房地产市场部分数据及销售榜单。从整体数据来看，市场供应略显乏力，重点30城供应环比下降5%；成交出现小幅“翘尾”，环比上涨10%。12月北京、上海两大一线城市新政落地，涉及调降首付比例、房贷利率、普宅认定标准以提振楼市。整体来看，部分城市政策效果继续显现，叠加年底企业加大营销力度、部分项目集中网签等，新房市场出现小幅“翘尾”，但成交规模同比仍下降21%，市场调整态势未改，全年累计同比转负，延续筑底行情。
2024年元旦小长假营销力度大多延续节前冲刺水平，各地楼市表现普遍较为平淡。1月迎来春节前传统营销淡季，供销将维持低位，由于2023年1月基数较低，整体同比或将持平或微降。短期来看，房地产市场调整压力仍在。
从销售榜单来看，2023年12月百强房企业绩环比增长16%，同比下降35%，仍保持在年内高位。年内累计业绩降幅持续走扩，同比降低17%。2023年近七成百强房企累计业绩同比降低，其中有31家同比降幅高于30%，民营房企占27家。百强房企格局持续分化，仅16家规模房企全口径规模超过千亿。百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。
重点30城供应略显乏力，新房成交出现小幅“翘尾”
市场层面，据克而瑞统计，2023年12月重点30城供应环比微降5%，供应端略显乏力。成交在利好新政下，叠加年底企业加大营销力度、部分项目集中网签等，新房市场出现小幅“翘尾”， 环比上升10%，同比下降21%，全年累计同比转负，延续筑底行情。
整体来看，一线城市在利好新政下，年末集中放量，二三线多数城市保持增势。一线城市12月成交环比上升21%，同比下降10%，全年累计同比微降2%。广州延续弱复苏走势，深圳11月末发布宽松新政，政策效果递减，北京、上海月中降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政落地，短期内对市场提振效果显著。在政策组合拳下，二三线城市环比来看，多数城市保持增势，同比跌多涨少。整体表现基本可以分为3类：1.热度持续——成都、西安、杭州，主要是受到新政持续发酵+优质供应集中入市带动改善需求集中入市。2. 延续弱复苏——郑州、天津加速以价换量，今年延续弱复苏行情，整体成交规模较去年涨幅均在2成以上。苏州、宁波、济南等仅改善尚能走量，中心城区改善项目去化明显优于外围刚需，成交稳步回调。3.持续筑底——福州、嘉兴、徐州、无锡、常州等成交尚在探底，需求透支严重，房价一降再降，仍需以时间换空间。
近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心。但购房者市场信心和行业预期的修复尚需时日，销售低迷态势短期内难以扭转。热点城市和热点项目数量仍将下滑，核心一二线城市得益于整体优势及新政效应，市场尚能“保温”， 而对于乏人口优势、经济基础较为薄弱的三四线城市，还将面临较长时间的低位调整期。
百强房企业绩同比降幅持续走扩，各梯队门槛均降至近年最低
房企层面，据克而瑞最新统计， TOP100房企2023年12月单月操盘金额为4512.9亿元，环比上涨15.7%，同比降低34.6%，同比降幅走扩且保持在较高水平。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
TOP100房企2023年1-12月实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，同比降幅再次走扩。一季度销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下同比微增3%。其余各季度表现均不及往年同期。目前，房地产市场继续承压，整体仍处在低位调整期。虽然年底各大房企加大营销力度，但楼市复苏动能不足、销售端也未有明显起色。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
据克而瑞最新统计， 2023年百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，全年TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低3.5%至1613.7亿元，TOP20门槛降低25.4%至599亿元，TOP30门槛降低25.2%至379.4亿元。TOP50门槛降低20.9%至234.8亿元，TOP100门槛降低4.9%至110.4亿元。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
此外，2023年仅16家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量进一步减少。2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力仍凸显不足。具体来看，2023年百强累计业绩同比降低的企业数量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%,民营房企占27家。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
据克而瑞最新公布2023年1-12月房企累计操盘销售金额榜单，保利、万科、绿城中国分别位列前三位，且累计操盘金额均突破3000亿。国央企仍为榜单前列的主力，从TOP20房企也可以看出，1-12月累计操盘金额同比上涨的基本全为国央企或优质民企，增幅在1%-13%之间，保持较高的韧性。市场调整之下，部分房企展现出较强韧性和修复能力，积极把握市场窗口机会，推进销售去化，如中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、华发股份、绿城中国等均实现了同比上涨。以碧桂园为首的大型房企，虽位居榜单前列，但同比仍有所降低，碧桂园降幅超5成，其余中小型民企的竞争力更是愈加凸显不足。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
数据口径:以企业操盘为口径，包含代建
2023年12月，中央经济工作会议强调坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，中旬北京、上海出台利好新政，包括降首付、降利率，优化普宅认定标准等，以提振市场信心。叠加房企年末冲刺及集中往前，年末迎来“翘尾“，但整体市场调整态势依旧未改。2024年1月迎来春节前传统营销淡季，供销将维持低位，由于2023年1月基数较低，整体同比或将持平或微降。
展望2024年，市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度。2024年房地产供需两端政策有望继续发力，但政策发挥依然需要过程。房地产市场或将维持修复态势，经营环境仍将充满不确定性，房企还需做好应对策略，保证流动性安全。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）
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