你们有没有注意到，最近关于房市的话题比较火爆，特别是围绕着黄奇帆老师的预测？他不是一般的分析人士，每次说话都特别有料，尤其是他关于房企去杠杆和房市走势的那些观点，简直是未卜先知！来，咱们一探究竟，看看黄老师到底有多厉害。
话说回来，黄奇帆这位不简单的人物，他的背景可不一般，是个学者出身的官员。这背景给了他不一样的视角，毕竟看问题不光凭经验，更有数据作支撑。记得在恒大那一波雷声大作之前的一年，也就是2022年左右，那时候的房市还是火的很。但黄老师他不跟着众人起哄，反而早早就提出警告，说内地的房企负债率超过了80%，远高于香港和欧美的一些发达地区，这种情况在他看来是非常不正常的。
他当时明确提醒说，这种高杠杆的情况是不可持续的，未来肯定会有所调整。果不其然，没多久国家就开始推行房企去杠杆政策，出台了著名的“三道红线”政策。这一政策一出，可以说是彻底改变了房地产企业的生存环境。那些听了黄老师话，及时调整策略的房企，可能还能喘口气；那些还在高歌猛进的，可能就要面对更严峻的挑战了。
你想啊，黄老师这种预见性的分析，确实是基于他深厚的学识加上对政策走向的敏感把握。像他这样的分析，不是简单的瞎猜，而是有数据、有理论、有前瞻性的综合判断。2023年的时候，黄老师又在一个公开场合被问到关于房价的问题。他那时候的回答也是很有深度，没有直接预测房价会不会跌到最低点，而是分析了整个房地产市场的供需关系和政策导向。
他提到，从2021年的销售面积看起，一直在下降，从18亿平米下降到了15亿平米，预计会稳在12亿平米左右。而这个数字背后的逻辑是，全国现有的房屋使用面积是500多亿平米，按50年折旧计算，每年大约有10亿平米的更新需求。再加上其他因素，大约每年的市场需求应该是12亿平米左右。
这种数据驱动的分析，让人听了既清晰又有信服力。黄老师的这种分析方式，不只是给了市场一个参考，更像是给那些房地产从业者指了一条明路。他的话不仅仅是预测，更像是对未来市场的一种引导和建议。
但你知道的，市场总是有很多声音，有人可能就是喜欢逆行而上，不听这种预警。市场的波动总是伴随着各种声音和预测，有的人可能就是看好市场，认为房价还会涨，他们可能就会继续高杠杆扩张，继续拿地。而另一些人，可能就会更加谨慎，减少投资，减轻负债，这其中的决策差异，很可能就是两种截然不同的未来。
黄老师的预测，其实也给市场投下了一个思考的种子：究竟是继续扩张呢，还是开始收缩，调整策略？这种战略层面的抉择，对于每一个房企，乃至整个市场的未来，都有着不小的影响。
黄老师的这些观点和分析，不仅仅是对现状的一种解读，更是对未来的一种预警和指导。他的话有着不可忽视的重要性，尤其是对于那些站在十字路口的房地产企业来说，更是至关重要的参考。