公募REITs，上市公司，业绩承诺，风险缓释
嘉实物美消费REIT首次引入业绩承诺机制。2024年3月上市的嘉实物美消费REIT引入业绩承诺机制，承诺上市前五年该基金若无法达到预期可供分配金额，原始权益人及其关联方放弃对应份额的分红，优先保障其他投资者，考虑到前五年原始权益人及其关联方的份额持有比例合计51%，仅当实际可供分配金额低于预期的51%的极小概率事件发生时，才会损害到其他投资者的预期分红，因此这一业绩承诺可实现性强，这也成为公募REITs市场首次、也是当前唯一设置业绩承诺机制的公募REITs。公募REITs业绩承诺机制尚处于起步阶段，海外REITs尚无可参考案例，考虑到大陆上市公司业绩承诺机制相对成熟，本文主要通过上市公司业绩承诺机制的研究，为公募REITs业绩承诺机制未来发展提供指引。
业绩承诺机制是大陆资本市场较为常见的风险缓释手段，在上市公司中得到广泛应用。2008年大陆上市公司便引入了业绩承诺机制，政策鼓励在重大资产重组中设置业绩承诺机制，尤其是关联资产重组。业绩承诺机制应履行相关信息披露要求。从实证来看，业绩承诺机制对被并购公司运营具有正面激励效果，并有助于提升二级市场股价，但高溢价并购中的过高业绩承诺往往难以达到、效果不佳。2017-2018年未达业绩承诺占同期涉及业绩承诺的上市公司数量的30.8%和33.2%，业绩承诺不达标较严重的并购标的多处于新兴行业和轻资产行业，其中涉及的历史并购多为高溢价且普遍为跨界并购。
从短期数据来看，嘉实物美消费REIT经营数据及上市后的二级市场表现好于其他消费基础设施REITs，或反映业绩承诺机制发挥了一定效果，但中长期效果仍有待观察。嘉实物美消费REIT出租率、收入、盈利及可供分配金额完成率均高于其他两只消费基础设施REITs，上市至今已实现6%的正收益率，好于其他3只消费基础设施REITs。
公募REITs业绩承诺机制短期难以全面应用，个别案例仍会发生。不同于监管出文要求上市公司在重大资产重组中设置业绩承诺机制，监管尚未出台正式文件要求公募REITs设置业绩承诺机制，业绩承诺机制作为对原始权益人的强约束，短期内可能不会得到全面应用。此次嘉实物美消费REIT业绩承诺机制为后续公募REITs上市发行提供了一定参考，尤其是对于业绩易受突发事件影响的产权型REITs，后续设置业绩承诺机制的公募REITs一定程度会参考嘉实物美消费REIT，结合REITs特点和具体基础设施项目来安排，但投资者需要关注业绩承诺的可实现性，避免高业绩、高溢价陷阱。
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