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年初以来，多地的二手房市场变得火爆起来，数据显示，深圳楼龄 20 年以上的房源成交占比升至 40%以上，广州、北京、上海、杭州多个“老破小”小区成交量刷新历史记录。
2024 年 5 月 17 日，中央出台了“史诗级”救市政策，首付最低 15%、取消商贷利率下限等组合拳更是一石掀起千层浪，助推全国二手房市场进入一个新热潮。
曾经被视作保值性差,卖不掉的“老破小”为何变成了“香饽饽”？
火爆的二手房市场
所谓“老破小”多指区位条件优越,但年代久远，内部设施较为破旧，建筑面积小，居住环境差的老房子。
这种房子不仅是外表破败，房子内部也存在诸如大量问题，例如电线裸露在楼外、下水道经常堵塞、没有物业管理、没有电梯等，有一些房屋年代久远甚至可以说是危楼。
种种原因，使得愿意在“老破小”继续居住下去的居民越来越少，在房产市场这些二手房被视作保值性差,没有未来，被如今楼市的购房主力的“90后”所嫌弃，一直是房产的“老大难”。
但是今年年初以来，二手房市场中“老破小”房交易开始变得活跃起来，以杭州房产数据为例，今年 3 月杭州二手房网签量达到 8557 套，增长 236%，中介带看量环比提升了 224%，创下近 4 年来的最高单月带看量纪录。
4 月份杭州二手房成交量达到 8402 套，5 月房产新政出台后，短短四天，二手咨询量同比平均增加 36%，新增买卖房源量增加 48%。
最抢手的还是核心片区的二手房。4 月杭州二手房交易排行榜上，成交量前 20 名小区中，有 5 个是位于市核心区域小区，其交易面积均在 60 平方米以下，总价约在 100 万到160 万元，是典型的“老破小”。
这些“老破小”二手房不仅成交量不断攀升，成交周期也明显缩短，之前需要百天甚至几年的成交周期，被缩短至几周甚至几天之内，变化幅度相当惊人。
性价比超高的老破小
那么是什么推动了“老破小”市场如此火爆呢？ 首先就是价格。近两年随着存量新房的大量涌现，二手房价格持续调整，在经济下行的背景下，一线城市“老破小”的房价泡沫开始逐渐消散。
以一线城市深圳福田区八卦岭片区鹏盛村一套 37.58 平方米的户型为例，房产中介平台的成交记录显示，2019 年 2 月该户型的成交总价为 164.5 万，2020 年 7 月，该户型房源以 335 万元的总价成交，总价翻倍，成为该户型成交的最高纪录。
目前，该户型的房源挂牌价为 165 万元，与 2019 年的价格水平相当。在大城市，老破小价格下跌，加上城市首付比例下调，使得之前买不起房的低收入刚需群体也有了上车可能，性价比非常高。
“老破小”成交活跃度提升，与小区周边的配套成熟有很大关系。“老破小”多位于城市核心区域，周边医疗资源发达，教育资源充足，相较于郊区新房，优势还是很明显的。
而且近年来，随着城市逐步发展，优化改善老旧小区居住环境也开始提上日常，不少老旧小区开始加装电梯，居住环境的大幅改善，也提升了自身的吸引力。
当然市场的火热，离不开房产政策的调整。限购的开放，社保时限的取消，宽松的政策刺激了大量实际需求，例如上海符合条件的非户籍单身人士可以买内环二手房了，之前只能住郊区的年轻上班族，现在也开始考虑交通便利、通勤方便、配套完善的市区“老破小”。
此外很重要的一点，很多老破小也是学区房。以浙江省为例，从今年 3 月杭州放开二手房限购后,金华、义乌、 丽水等浙江省内三四线城市的不少家长来杭州买学区房,这些城市的房价并不比杭州便宜多少，但是相比之下，杭州的教育资源更优秀。
同时，杭州新出的“首套房”政策，也大大刺激了人们购房。
而且近些年来，各地政府也在对一些老旧小区进行积极改造，也很大程度上改善了老破小的居住环境。2024 年 4 月 11 日，浙江省发布了推进老旧小区自主更新的指导意见，提出“原拆原建”，即小区业主可以主导老小区重建事宜，拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址。
新推出的指导意见成为老旧小区盘活的一种全新模式，不同于传统的政府主导，新模式下小区业主要承担大部分的资金，什么时候改造、怎么改造都可以由业主集体说了算。
市中心的老破小即使重建后达不到商品房的品质，但也是焕然一新，即使价格不能媲美新房，也比之前价值高很多，目前该种模式已经在不少城市试点推广，因此开始有不少人看准了商机，积极投资其中。
而且现在银行年定期的利率不到 2%,而市中心40 多平方米,总价 140 多万元的房子月租金在 3000 元左右,年租金回报率将在 2.2%到2.7%，强于一般理财产品，就算赌不到原拆原建，租金回报率也不错。
但是原拆原建政策还处在政策摸索阶段，“自主更新”模式需要业主共同决定、共同出资，其实际操作的复杂性极大，难度极高，距离成熟落地还需较长一段时间，因此还需要谨慎对待。
火热市场的背后
“老破小”二手房市场的火爆，对整体市场产生了积极的影响。它促进了房地产市场的多元化发展，使得不同层次的购房者都能找到适合自己的房源，“老破小”成交上涨，出售完“老破小”的群体加杠杆购买改善房源。
这样一来，二手房市场的成交量就被带动起来，从而带动楼市整体的复苏，推动了整个行业的健康发展。
但并不是所有的“老破小”都具有高性价比，我们也必须清醒地认识到，“老破小”二手房市场并非完美无缺，并非所有老旧房源都能快速去库存。位置偏远、楼龄过老、配套缺乏的老旧房源挂牌量虽在增多，但成交却无明显变化，业主即使在价格上继续作较大调整也还是无人问津。
虽然成交热度在提升，但二手房价格下跌态势仍未出现明显改善。根据中国房地产指数系统，2024 年 5 月，全国百城二手住宅均价环比下跌 0.7%，价格仍在持续下跌，当前市场尚未稳定。
另外，在交易过程中，二手房仍然存在一些问题和风险。例如产权纠纷、交易风险、质量隐患等。
随着政策和市场的不断变化，这些“老破小”的未来走势也存在一定的不确定性。在这样的大环境下，无论是购房自住还是市场投资都需要更加谨慎。
结语：
“老破小”二手房市场的活跃不仅吸引了部分资金有限的买家，也使得有改善型住房需求的业主有能力去换房。
同时政府也在持续优化政策，采取有效措施，积极构造良好的房地产市场氛围。作为消费者，我们也应该看到其中的隐藏的问题和风险，理性看待房产投资，避免盲目跟风。
信息来源：
第一财经日报.2024 年6 月26 日.第 A10 版.重新审视“老破小” 二手楼市近日香饽饽竟然是它
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