此前，受監管政策影響，涉房信貸增速放緩，而近期多家銀行房貸額度釋放、放款提速，房貸松動信号明顯
《中國科技投資》龍秋月
2021年三季度，上海、廣州等一線城市房貸利率上升，多家銀行房貸額度告急，放款時間延緩至三個月到半年，甚至部分銀行暫停按揭房貸業務，出現“房貸放款難”現象。與之相比，目前銀行的房貸額度不斷釋放，放款速度明顯加快。一位國有銀行信貸經理向《中國科技投資》記者表示，“在申請資料齊全無誤的情況下，銀行審批的時間在兩周左右，核準後約一周就放款。”
2020年底，人民銀行、銀保監會釋出《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），将銀行業金融機構分為五檔，并對各檔銀行房貸占比提出上限要求，自2021年1月1日起實施。在監管政策的影響下，銀行主動壓降調整房地産貸款占比已有所成效，包括房地産行業貸款餘額在内的多項名額的增速均出現回落。
按揭房貸審批有所松動
去年三季度，為抑制過熱的房産交易，上海、廣州多地調整房貸利率。2021年7月，上海宣布上調房貸利率，調整後的首、二套房房貸利率分别為5%、5.7%。截至2021年8月，廣州房貸利率年内出現五次提價，大部分銀行首、二套房房貸利率分别在5.85%、6.05%以上。截至2021年9月末，北京房貸利率一直保持平穩，仍執行首套房利率LPR+55bp、二套房利率LPR+105bp的标準，即首、二套房房貸利率分别為5.2%、5.7%。
與此同時，受房地産調控政策的多重影響，各大銀行對申請房貸客戶的資金來源以及資質的審批趨向嚴格，同時壓縮房貸額度、放緩審批程序。各大一線城市紛紛出現“房貸放款難”現象，房貸審批放款時間被拉長至3-6個月不等。
2021年9月29日，央行與銀保監會聯合召開房地産金融工作座談會，召集全國24家主要銀行負責人參加會議，會議強調，金融部門要圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目标，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不将房地産作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地産長效機制。
在國家嚴監管下，房地産行業遇冷，為緩解該情況，2021年10月，監管部門公開表示，引導金融機構滿足房企和個人購房者的合理信貸需求；2021年12月，銀保監會又強調，現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地産開發貸款、并購貸款，促進房地産行業和市場平穩健康發展。
根據貝殼研究院報告顯示，2021年10月，其監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，系該機構年内監測房貸利率首次出現環比下降的情況。貝殼研究院首席市場分析師許小樂曾公開表示，這間接表明居民購房的信貸環境在改善，也是購房信貸環境築底的表現。
受房貸監管政策糾偏的影響下，銀行的按揭房貸額度得到充足保障；同時，部分城市房貸利率出現下調。此前多地房貸需排隊等候數月方能審批放款，也開始出現松動，審批時間明顯縮短。
在廣州，一位建設銀行（601939）信貸經理向記者表示，去年房貸額度相對緊張，審批放款需排隊等候3-6個月；相比之下，現在房貸審批放款周期明顯縮短，銀行會在一周左右對客戶作出審批結果。貝殼找房的一位房産中介則告訴《中國科技投資》記者，“現在銀行房貸審批時間大概是兩個星期到一個月左右。我年前幫助一位客戶申請廣發銀行的按揭房貸，一個星期就審批放款了。”
另有助貸人士向記者表示，去年廣州一手房銀行審批放款時間普遍為3-6個月，二手房審批放款則需排隊等候6個月以上；如今，廣州一手房、二手房銀行審批放款時間分别縮短至2-4個星期、3-4個月。
根據貝殼研究院報告顯示，2021年12月，其監測的103個城市個人住房貸款平均放款周期為57天，較上月縮短11天。經過兩個月的調整，目前部分城市銀行放款速度加快，超80%的城市放款周期縮短。在上述103個城市中，約20%的城市放款周期在1個月以内，約40%的城市放款周期在1-2個月。
2021年10-11月，央行首次在每月金融統計資料報告中單獨列出個人住房貸款統計資料。其中，10-11月，個人住房貸款餘額分别為37.7萬億元、38.1萬億元；當月分别增加3481億元、4013億元；分别較上月增加1013億元、532億元。
*央行公布的2021年10-11月個人住房貸款統計資料，截圖自央行官微
房貸增速放緩
根據《通知》，五檔銀行金融機構分别為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，房地産貸款占比上限分别為40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；個人住房貸款占比上限分别為32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
《通知》還指出，2020年12月末，銀行業金融機構房地産貸款占比、個人住房貸款占比超出監管要求的2個百分點以内的，業務調整過渡期為本通知實施之日起兩年；超出監管要求的2個百分點及以上的，業務調整過渡期為本通知實施之日起四年。目前，超标銀行仍在壓降房地産貸款集中度的整改期之内。
近期，中證鵬元資信評估股份有限公司（以下簡稱“中證鵬元”）釋出《房地産貸款集中度管理新政對銀行業影響幾何?》（以下簡稱《公告》）指出，以2020年前上市的39家上市銀行為樣本，截至2020年末，14家銀行存在房地産貸款集中度名額超标情形，其中，6家銀行房地産貸款占比和個人住房貸款占比均超标。
2021年上半年，多家房地産貸款集中度超标的銀行開始進行壓降，力求在業務調整過渡期内完成任務。《公告》還指出，截至2021年6月末，商業銀行集中度超标情況整體有所好轉。原39 家上市銀行對公房地産貸款占比僅為6.47%，個人住房按揭貸款占比為17.03%。原39家上市銀行中有28家銀行房地産貸款集中度名額出現一定程度下降，其中，超标銀行個數從2020年末的14家降至13家，平均房地産貸款占比下降0.46%。
*上市銀行個人房貸集中度情況，截圖自中證鵬元釋出的《公告》
某銀行市場分析師向《中國科技投資》記者表示，壓降房貸占比，可通過做大分母的方式，但更多是要通過加大對區域小微企業、制造業等重點新興領域的信貸投放。
央行公布的《2021年金融機構貸款投向統計報告》指出，截至2021年末，房地産貸款餘額52.17萬億元，同比增長7.9%，較上年末增速下降3.7%；全年共增加3.81萬億元，占同期各項貸款增量的19.1%，較上年全年水準低7.2%。其中，房地産開發貸款餘額、個人住房貸款餘額分别為12.01萬億元、38.32萬億元；分别同比增長0.9%、11.3%，分别較上年末增速下降5.2%、3.3%。
中國房地産資料研究院院長陳晟告訴《中國科技投資》記者，“2021年下半年，房地産貸款政策有所調整、恢複，開發貸和個人的購房貸款整體都是按照三道紅線執行，所展現出的名額都是同比下降。整個房貸增速的回落也展現出2021年房地産行業，從比較憧憬的狀态适當恢複到中性的狀态。”
鄉村振興建設委副秘書長袁帥向記者表示，在房企三道紅線融資新規、銀行房地産貸款集中度管理等行業嚴監管政策下，房地産行業信貸投放整體放緩，房地産開發貸款和個人住房貸款增速快速下滑，銀行房地産信貸投放結構也在發生變化，對公房地産貸款占比較為穩定，個人按揭貸款占比提升、趨于平穩，房地産調控“因城施策”，個人住房貸款收緊、嚴控非房貸違規流入。監管部門堅持貫徹“房住不炒”的定位，堅持把“穩定”作為樓市行業發展的基本目标，房貸增速放緩回落，樓市行穩才能緻遠。