日前，證監會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上指出，加快打造REITs市場的保障性租賃住房闆塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動産等領域，即刻引發了商業不動産領域的強烈關注。
目前，已有40多個國家（地區）建立了REITs制度，截至22年3季度末，全球REITs市場總市值超過2萬億美元。以美國REITs為例，截至2020年末，美國市場共發行REITs産品200多隻，市場價值達到1萬多億美元，孕育了西蒙地産等地産巨頭，龐大的市場規模奠定了美國REITs世界領先的地位，也驗證了REITs在地産領域尤其是商業地産的巨大成功。
大陸有高達數十億平方米的商業地産物業，價值高達數十萬億元，這是重要的經濟資源，但由于商業地産與資本市場的管道并不通暢，這些商業資源很多都是沉睡的資産。在近20年的房地産開發中，大陸商業地産也迎來了快速發展。統計資料顯示，自2002年至2021年20年間，辦公樓銷售4.6億平方米，商業營業用房銷售14.4億平方米，僅這兩類商業地産，銷售面積合計達19億平方米。除此之外，在大陸商業地産資源中，還有大量自持商業地産項目，其體量也在數十億平方米。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，REITs的誕生，本來就是服務于商業不動産領域的流動性管理，進而服務于商業不動産投融資與資産管理的，而長租房也當然屬于商用不動産領域。因為商用不動産領域基于相對分散的租戶、相對穩定的租約以及長期經營所形成的客群，自然也就形成了REITs底層資産必不可少的相對穩定的現金流，并以此作為主要收益來源配置設定給潛在投資者與收益人。這才是商業不動産REITs基本的隐含邏輯。
而中國内地的REITs市場發展走過了一條不同于國際資本市場的發展與試點路徑，因而在早期因為制度缺陷而迫使大量的REITs融資活動被迫搭建海外架構遠赴國際資本市場，或者變型為偏債類融資行為；近年來的REITs改革試點，卻是首先開放了底層資産流動性較差、市場集中度過高的基礎設施類REITs試點，其主要訴求在于希望借助資本市場盤活原有資産存量以增強基礎設施再投資能力，而非真正的培育和發展REITs市場本身。也就是說，之前中國内地的REITs政策僅僅是出于自身訴求需要，而非為了商業地産行業發展與培育REITs市場、完善多層次資本市場體系建設本身的。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，在房地産被确立為國民經濟發展支柱性産業，而且大消費已成為經濟發展最主要的動力源和維護經濟穩定主力軍的情況下，以創新資本工具和多層次資本市場建設來支援中國内地商用不動産行業的發展已毫無政策羁絆了。
是以此次證監會借助開放房地産股權融資的契機，提出研究推動REITs試點範圍拓展到長租房及商業不動産等領域，應該屬于真正回歸REITs研究與市場建設的本源。這既是對完善國内多層次資本市場建設中始終缺少的REITs一環的應有補課，也是推動中國商用不動産存量市場流動性提升，乃至改變行業融投資格局和行業發展生态，反過來重估和重構中國商用不動産行業版圖與行業未來的重要舉措。