國家再次出手，強行創造購房需求，2024樓市會好嗎？

上篇文章，我們淺聊了政府大手以旅遊為契機刺激消費需求，淄博和哈爾濱的先後爆火，就是最好的例子。今天我們就來聊聊購房需求的創造。

刺激消費和刺激買房，邏輯是相通的，本質都是大家捂緊錢包不花錢後，宏觀層面以經濟發展大局為重，強行出手，創造需求。

說穿了就是，你喜歡存錢，我就調降存款利率，讓你的錢變毛，逼你花錢。你不喜歡買房，那我就各種放松調控，降低準入門檻，鼓勵你加杠杆。

抛開政策功效不說，現在各地主打的就是“出手迅速”。

這段時間，地産相關的新聞層出不窮，個人覺得，重要的資訊有三個。

參透這三個資訊，才能明白地方對房地産的依賴更新，才能領悟2024年大規模救房地産的核心打法。

一是1月9日，海口釋出了6條房地産優化政策，支援居民家庭合理住房需求。外省戶籍，隻需2年社保/個稅即可在非限購區購房。另外增加了公司可以購買住宅、離婚按現家庭計算、商品房限售年限也由五轉二等新規。

為什麼說海口優化房地産政策很重要？因為海南曾誇下海口，始終堅持“房住不炒”和“全域限購”主基調，以壯士斷腕之決心擺脫房地産依賴。

現在看來，海口也屬于向現實低頭了，松綁限購本質上還是對房地産有所依賴。尤其是過去兩年，在賣房、賣地、房地産稅收大幅下滑的背景下，海口急需完成地産突圍，因為這是地方财政不可替代的解藥。

潑冷水的話，我就不說了，我隻想提醒一句，警惕海量個例。

近期南京下調首套房貸利率，重慶11區釋出購房補貼政策：涉及契稅補貼、消費補貼、人才購房補貼等，其實和海口的做法如出一轍，都是在沒有需求的情況下，強行創造需求。

事實上，這隻是開始，接下來武漢、成都等地也會有所行動，依據是這些地方的新房都賣不動了，比如武漢，2023年新房銷售是下滑的，全靠二手房上漲40%左右在撐，至于二手房成交量激增，很大比例是“換貸”貢獻的。

二是廣州“房票安置”政策正式落地實施。

何為“房票安置”？簡單來說就是，拆遷不再發安置房或者發現金，而是發房票，它是一種結算憑證，上面會寫明房票類型、購房位址、票面金額、政策性獎勵金額、有效期限一年等資訊，可由本人或其直系親屬購買“指定”建立商品房。實施房票安置後，城中村改造項目原則上不再建立安置房。

廣州實行房票安置後，過去的“拆房補房”模式可能就徹底終結了。但是如果一年期滿後，拆遷戶仍然沒有在“指定”商品房中選到中意的房子，也可以提出貨币補償。

值得一提的是，繼廣州成為首個落實房票安置的一線城市之後，浙江嘉興、廣東佛山也相繼推出房票安置政策。

嘉興的房票政策有所不同，有效期為2年，但有效期内未購房的，不得在房票有效期内兌換貨币。

至于為什麼這麼多城市熱衷房票安置，而不是貨币化安置，我覺得原因有二：一是貨币化安置成本太高，二是房票安置的可操作性更強，隻能購買本市指定樓盤，用意有兩個，既能盤活資金短缺的項目，不需要新增，又能做到讓肉爛在鍋裡，而不是便宜少數有價值的頭部城市。

三是央行向國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行三大政策銀行發放抵押補充貸款（PSL）3500億元，主要投向保障房和城中村改造等三大工程。

PSL其實就是低息貸款，熟悉2015-2019年貨币化安置政策的人，對此都不陌生。直白點說就是，央行印錢透過三大政策銀行，以棚改的形式發放給被拆遷戶，這些人拿到錢後，再到市場上購買商品房。

這一次與之前不同的是，隻瞄準全國21個一二線重點城市。明眼人應該都看得出來，這是典型的“保大放小”，底層邏輯其實全國為數衆多的三四五線城市已經拆不動了，其根源是需求已經挖掘殆盡了。

城中村改造也好、房票安置也好，PSL低息貸款也好，本質上都是指向同一個目标：拆你的老房子，給你房票、給你貨币，讓你再去購買指定商品房，強行創造購房需求，增加市場交易，盤活樓市。

進一步了解，這其實就是在給開發商去庫存：房企卸下肩上的庫存負擔，有了銷售回款，才能化債自救，才能到土地市場拿地，進而為地方創造财政收入。

有人說，看不懂市場上五花八門的政策，其實我們隻要明白一點就行：我們預想的經濟增長模式都是以地方财政為基礎，是以救房企、鼓勵居民加杠杆，歸根結底是為了維穩地方的财政收入，這是幾十年未變的底層邏輯。

房地産是典型的“擊鼓傳花”遊戲，維持其運轉的核心是一直漲和永遠有人接盤。過去房企瘋狂加杠杆擴張，本質上是踩準了人口紅利周期，即在所謂的正周期拼命借錢，攤子鋪得很大，結果周期一收縮就瞬間崩塌。

《繁花》裡，爺叔跟阿寶說：紐約的帝國大廈，從底下跑到屋頂要一個鐘頭，從屋頂跳下來，隻要八點八秒。電視劇裡的描述，簡直像極了我們過去二十年的地産波瀾起伏。

正周期不僅僅房企賺錢，地方、金融機構，甚至是依托房地産的各種理财公司、信托機構，都賺得盆滿缽盈。其中地方城市對土地财政的依賴不亞于任何一方，從去年到現在，很多城市都暴露出了财政不足的問題，即便強如上海，也顯現出了财政的隐憂，開始通過上漲自來水價格未雨綢缪了。

有人說，地方缺錢為什麼不加大力度賣地？這就要提到房地産“沖突三角”了：既要嚴控新房供給，又要維穩土地财政避免地方債務失控，還要穩增長確定總債務處在合理區間。

明白了這一點，我們也就懂得這段時間宏觀層面祭出的“城中村改造+房票安置+PSL”組合拳打法的高明之處了，在不能拼命造新房子的情況下，在走舊模式徒增供應的情況下，通過房票+PSL的方式曲線向被拆遷戶發放購買力，沒有需求，就創造需求。

這波攻勢明顯，理論上做到了“一箭三雕”：提升了購買力、創造了新需求，同時為開發商完成了去庫存任務。

但有一點必須明确，那就是廣州在城市更新方面一直都遵循“原址回遷”，現在突然實行房票安置，即搞淨地出讓，毫無疑問阻力不小。說穿了，市民也不傻，哪種方式對自己有利，他們還是拎得清的。

當然了，這是政策之初的正常回報，我相信上面既然打算兵行險着救市，就一定有一整套的打法，比如到期後房票打折或者廢棄，比如徹底堵死拆遷發錢這條路等，核心目的隻有一個：維穩地方财政，把超發的貨币往樓市裡趕。

很多人問我2024年地産會不會好？即2024樓市會不會迎來大變？

這個問題其實很好回答，好不好取決于有沒有信心。

回溯過去幾輪房地産牛市，無一例外都是居民部門信心爆棚的時候，2009年的四萬億放水，2016年的棚改貨币化安置，住房供給不足的年代，又拼命印錢發給老百姓，買房的信心自然是有的。

最典型的如去年一季度，疫情放開，陽康之際，所有人都摩拳擦掌，幻想在新的一年大幹一場，成竹在胸，誓要奪回失去的三年。結果是拼搏了三個月後，發現越折騰越賺不到錢，越努力越沒有業務，于是就開始向現實妥協。尤其是民間投資，從信心爆棚到信心喪失，也不過一兩個月的時間。

說回到現在的地産行業，我沒看到足以讓群眾2024年跑步進場買房的信号出現，直白點說，工資收入增速的信心沒有出現，财富增長的信心也沒有出現。前者決定了大多數人的消費行為，後者決定了少數有錢人的投資邏輯，現在這兩點都沒發生根本性的變化。

信心從何而來？這個話題我們聊過，概括性地說，信心建立在安全感之上。這個安全感既包括政策的穩定，切忌朝令夕改，也包括企業有訂單。前者是企業經營下去的保障，後者是企業利潤的來源，當然也是就業者工資收入的來源，這是購買力的源頭。

我用文字闡述這一切極其簡單，但真做起來卻沒那麼容易。

平心而論，未來房地産很難托住中國經濟的成長性了，這就像即便我們現在想提振生育率，大力度鼓勵年輕人生育，也改變不了人口負增長的形勢。這是整個基本面決定的，是不以人的主觀意志為轉移的。

放大到全局，現在房地産遇到的難題，根子上跟老齡少子化、貧富差距加大、需求銳減等有密切關系。說穿了還是供需的問題，是以其實是無解的。如果隻看出生率，我們未來長期人口壓力是巨大的。

當然了，不能忽略的是中美脫鈎、日本高通脹加息、俄烏沖突等重大事件，對國内的投資邏輯也造成了沖擊——受宏觀行情不景氣影響，這兩年國内資産處于貶值通道，國内資金正在加速從房股中抽離，跑到海外尋求庇護。

換句話說，我們現在不僅要面對國内人口、住房等新形勢的變化，還要時刻警惕全球局勢對國内投資邏輯的牽連。是以，眼下救市切忌拖拉，而是應該一鼓作氣，加大貨币投放，把貨币的乘數效應徹底發揮出來。

好消息是，有傳聞說下周一要降息了。北京、上海等一線城市之前出台的房地産政策效果不障，尤其是接下來是傳統的春節假期，按照慣例，市場會進一步冷卻，另外考慮到三四線城市樓市承壓，是以很可能會在近期下調貸款利率。

是的，這又是出口轉内銷的消息。但我個人覺得可信度很高，一方面三周前商業銀行已經集體下調存款利率，做足了準備，另一方面，從提振房股、刺激消費的角度來看，降息的預期已經達成一緻了。